如果說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)中談?wù)撦^多的行業(yè)，可以說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)較為明顯。其長(zhǎng)年價(jià)格的上漲與密集的調(diào)控、生活話題等均成為社會(huì)關(guān)注的重要集中點(diǎn)。從目前年報(bào)、季報(bào)情況來(lái)看，和信研究發(fā)現(xiàn)，其行業(yè)2017年總體業(yè)績(jī)體現(xiàn)增長(zhǎng)或較為確定，只是企業(yè)經(jīng)營(yíng)差別的不同，而2018年業(yè)績(jī)能否延續(xù)則較為關(guān)鍵。

　　據(jù)最新中原房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示：30家房企公布了一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，銷(xiāo)售金額合計(jì)10988億元，同比增長(zhǎng)33%。銷(xiāo)售面積合計(jì)8386萬(wàn)平方米，同比上漲28%。碧桂園、中國(guó)恒大和萬(wàn)科銷(xiāo)售額居前，三家企業(yè)一季度銷(xiāo)售總額突破5000億元，占據(jù)30家房企銷(xiāo)售額的半壁江山。如果從此數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)龍頭公司的業(yè)績(jī)依然保持了繼續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　實(shí)際上，這種經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)在未來(lái)面臨不確定，即延續(xù)性仍須觀察。依據(jù)上市公司公告數(shù)據(jù)，研究發(fā)現(xiàn)，其在單月卻顯示延續(xù)性有可能面臨挑戰(zhàn)。

　　表1：三大房企業(yè)季度有3月經(jīng)營(yíng)情況

　　注：依據(jù)上市公司經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)整理 和信研究

　　從上述經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，三大房企一季度總體增長(zhǎng)，但從單月的3月份可以明顯看到其延續(xù)性增長(zhǎng)面臨不確定性。比如萬(wàn)科3月份實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積363.7萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額506.8億元，同比分別減少9%和20.4%。

　　圖1：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成情況

　　注：信息來(lái)源于WIND 和信研究

　　從居民貸款變化來(lái)看，房地產(chǎn)投資依然明顯。央行數(shù)據(jù)顯示一季度貸款中房貸仍然明顯，比如今年1月份，當(dāng)月人民幣貸款增加2.9萬(wàn)億元，同比多增8670億元，再度刷新有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的單月最高信貸投放記錄，大幅超過(guò)此前市場(chǎng)預(yù)期的2萬(wàn)億水平。觀察發(fā)現(xiàn)，1月家庭貸款則從去年12月的3294億元人民幣激增至9016億元人民幣。居民家庭貸款，從貸款性質(zhì)來(lái)看，絕大多數(shù)都是房貸。

　　從A股市場(chǎng)板塊構(gòu)成來(lái)看，房地產(chǎn)板塊是一個(gè)重要的體量，目前深滬A股市場(chǎng)中具有房地產(chǎn)板塊領(lǐng)域的行業(yè)公司為137家，而行業(yè)公司分化也較為明顯。從行業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)比來(lái)看，我們研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)上市企業(yè)凈利潤(rùn)呈現(xiàn)近年不斷走高跡象。而從大的數(shù)據(jù)層面來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)?？芍^日益強(qiáng)大，這為部分實(shí)力與轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)的公司提供了較好基礎(chǔ)。根據(jù)克爾瑞地產(chǎn)研究中心的公布的年度數(shù)據(jù)顯示，截止2017年末，碧桂園以5500.1億元排在榜首，三家龍頭房企均破5000億，千億房企數(shù)量達(dá)17家。預(yù)計(jì)，2018年TOP4房企總規(guī)?；蚪?萬(wàn)億，千億房企將繼續(xù)擴(kuò)容。未來(lái)各梯隊(duì)房企行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，TOP10房企集中度有望達(dá)35%。由此可見(jiàn)，行業(yè)集中度提升速度遠(yuǎn)超預(yù)期，房企分化發(fā)展現(xiàn)實(shí)情況已經(jīng)形成。

　　據(jù)2018年4月11日《證券日?qǐng)?bào)》信息顯示：在A股選取的63家已公布年報(bào)的地產(chǎn)公司中，超過(guò)百億元負(fù)債的房企總計(jì)為35家，占比為56%，超過(guò)300億元負(fù)債的房企有19家，占比為30%，其中，萬(wàn)科、華夏幸福(600340) 、招商蛇口(001979)、新城控股(601155)負(fù)債均超過(guò)1500億元，分別為9786.7億元、3048.3億元、2398.4億元和1575.4億元。此顯示，上市房企在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)提升的過(guò)程中，負(fù)債規(guī)模也非常之大，這構(gòu)成了未來(lái)業(yè)績(jī)能否延續(xù)增長(zhǎng)的一個(gè)不確定性因素。

　　通過(guò)數(shù)據(jù)觀察發(fā)現(xiàn)，2017年房企分化加劇，從已經(jīng)公布業(yè)績(jī)預(yù)告的房企來(lái)看，預(yù)虧的均為轉(zhuǎn)型或者中小型房企。龍頭房企因?yàn)橘Y金成本等優(yōu)勢(shì)，布局合理，上漲幅度超過(guò)市場(chǎng)平均漲幅。預(yù)計(jì)2018年將是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性的一年，其發(fā)展平穩(wěn)是市場(chǎng)各方希望的主基調(diào)，但同時(shí)也要防范降溫過(guò)快過(guò)猛，房地產(chǎn)調(diào)控的重心，要逐漸由防大起，轉(zhuǎn)向防大落，房企則要防范業(yè)績(jī)下滑或增速放緩。因此，我們預(yù)計(jì)未來(lái)房地類(lèi)上市企業(yè)的經(jīng)營(yíng)可能繼續(xù)分化，而經(jīng)營(yíng)規(guī)?；c資金優(yōu)勢(shì)明顯的公司則具有新領(lǐng)域業(yè)務(wù)的主動(dòng)權(quán)。

　　圖2：近年A股房地產(chǎn)上市企業(yè)凈利潤(rùn)變化情況

　　注:數(shù)據(jù)來(lái)源于WIND資訊 和信研究

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策在2017年可謂空前，規(guī)模較為廣泛，房地產(chǎn)調(diào)控措施包含了限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限離等各種行政管控手段，目前及中期尚難看到政策放松的基礎(chǔ)，短期供需調(diào)控政策或?qū)⒗^續(xù)深化，我們預(yù)計(jì)地產(chǎn)政策將向建立長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)化，這也是十九大及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的一個(gè)明確信號(hào)。

　　從房地產(chǎn)融資時(shí)間與目前現(xiàn)狀來(lái)看，地產(chǎn)業(yè)的還債與新拓海外融資將并行。Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年地產(chǎn)債到期規(guī)模在1280億元左右。其中，公司債到期規(guī)模約760億元，中期票據(jù)到期規(guī)模約240億元，短期融資券到期規(guī)模約220億元。隨著開(kāi)發(fā)貸及房地產(chǎn)信托等融資渠道收緊，預(yù)計(jì)后續(xù)將更多房企可能尋求在海外融資。

　　2018年整個(gè)市場(chǎng)由于宏觀因素與交易品種的博弈將體現(xiàn)復(fù)雜化，多空因素轉(zhuǎn)變或?qū)Ⅲw現(xiàn)明顯，市場(chǎng)品種及指數(shù)的波動(dòng)將可能拉大，而去年所依據(jù)的指數(shù)股的趨勢(shì)持有策略有可能向今年的波動(dòng)策略演變。因此對(duì)于市場(chǎng)品種而言，房地產(chǎn)板塊有可能將形成多空博弈波動(dòng)的一個(gè)點(diǎn)域，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)也具有較大的影響。

　　總體來(lái)看，房地產(chǎn)板塊作為深滬股票市場(chǎng)的重要體，其對(duì)市場(chǎng)具有較大的影響，而產(chǎn)業(yè)鏈的廣泛也顯示此領(lǐng)域發(fā)展機(jī)會(huì)與分化風(fēng)險(xiǎn)共存。近年房地產(chǎn)類(lèi)上市企業(yè)總收入、凈利潤(rùn)的變化呈現(xiàn)了持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)；同時(shí)匯率市場(chǎng)的波動(dòng)、政策博弈的機(jī)會(huì)與影響等均構(gòu)成地產(chǎn)板塊影響因素，而其中最為關(guān)鍵是業(yè)績(jī)能否延續(xù)，如果出現(xiàn)回落或繼續(xù)上升，則對(duì)市場(chǎng)及產(chǎn)業(yè)鏈的影響將是明顯的。從投資策略來(lái)看，我們建議密切關(guān)注具有規(guī)模效應(yīng)，估值相對(duì)安全且有資金長(zhǎng)期關(guān)注的優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)公司。由于質(zhì)地與業(yè)績(jī)分化明顯，投資策略上，須有所區(qū)分，一些具有中長(zhǎng)期策略投資，而大多數(shù)則宜波動(dòng)性策略為宜。同時(shí)，對(duì)于整個(gè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)變化須密切觀察。

　　【風(fēng)險(xiǎn)提示】：業(yè)績(jī)分化及利率、匯率變化，行業(yè)集中度的競(jìng)爭(zhēng)、銷(xiāo)量及地產(chǎn)價(jià)格下降等

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