本報(bào)記者昌校宇見(jiàn)習(xí)記者方凌晨

　　2月20日晚，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中基協(xié)”)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引(試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》)。

　　中基協(xié)表示，下一步，將認(rèn)真落實(shí)《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》，穩(wěn)妥推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，有力支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)

　　探索新發(fā)展模式

　　截至2022年末，中基協(xié)存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬(wàn)億元，主要投向商業(yè)地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、物流倉(cāng)儲(chǔ)、市政工程開(kāi)發(fā)與建設(shè)等，在支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量、轉(zhuǎn)型發(fā)展等方面發(fā)揮了積極作用。

　　由于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，為積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，中基協(xié)在證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)下，開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，起草形成《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》，允許符合要求的私募股權(quán)基金管理人在具備初步募資和展業(yè)計(jì)劃的基礎(chǔ)上設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資特定居住用房、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

　　不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資者

　　應(yīng)以機(jī)構(gòu)投資者為主

　　《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》共二十一條，明確不動(dòng)產(chǎn)投資范圍及試點(diǎn)管理人要求，從基金募集、投資、運(yùn)作、信息披露等方面進(jìn)行規(guī)范。主要包括四個(gè)方面的內(nèi)容：

　　明確試點(diǎn)原則、不動(dòng)產(chǎn)投資范圍、管理人要求，新增產(chǎn)品類(lèi)型

　　一是試點(diǎn)先行。參與試點(diǎn)管理人可按指引要求開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，不參與試點(diǎn)的管理人原有業(yè)務(wù)模式及登記備案不受影響，可按照中基協(xié)現(xiàn)行自律規(guī)則，開(kāi)展保障性住房、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等股權(quán)投資業(yè)務(wù)。

　　二是明確不動(dòng)產(chǎn)投資范圍?！恫粍?dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍進(jìn)行了明確，包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

　　三是明確管理人試點(diǎn)要求。為發(fā)揮試點(diǎn)作用，體現(xiàn)頭部管理人示范效應(yīng)，從管理人實(shí)繳資本、不動(dòng)產(chǎn)投資管理規(guī)模及經(jīng)驗(yàn)、專(zhuān)業(yè)人員、主要出資人及實(shí)際控制人背景等方面提出要求。其中包括實(shí)繳資本不低于2000萬(wàn)元人民幣；具有3個(gè)以上的不動(dòng)產(chǎn)私募投資項(xiàng)目成功退出經(jīng)驗(yàn)；具有不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人員，投資部門(mén)擁有不少于8名具有3年以上不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人員，其中具有5年以上經(jīng)驗(yàn)的不少于3名等。符合要求的管理人可在開(kāi)展基金募集管理活動(dòng)前向中基協(xié)報(bào)送相關(guān)材料，依照規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)品備案。

　　值得注意的是，《不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引》要求：開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)業(yè)務(wù)的管理人在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人登記以來(lái)累計(jì)管理不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于100億元人民幣；對(duì)于僅符合在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于30億元人民幣，或自管理人登記以來(lái)累計(jì)管理不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于60億元人民幣要求的管理人，應(yīng)在提交材料時(shí)承諾其后續(xù)備案不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資者均為機(jī)構(gòu)投資者。

　　四是新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”產(chǎn)品類(lèi)型。為區(qū)別試點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)基金和原基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)基金類(lèi)型，遵照試點(diǎn)指引設(shè)立的基金產(chǎn)品類(lèi)型選擇為“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”。

　　明確適格投資者及基金運(yùn)作要求

　　一是提出適格投資者要求。為引入長(zhǎng)期資金，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資者應(yīng)當(dāng)以機(jī)構(gòu)投資者為主。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)的，可限比例引入少部分超高凈值自然人投資者，防范涉眾風(fēng)險(xiǎn)。

　　二是從基金募集、投資、運(yùn)作、信息披露等方面規(guī)范投資運(yùn)作。為規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金運(yùn)作，指引從基金首輪實(shí)繳規(guī)模、基金合同約定必備條款、信息披露、定期報(bào)告等方面，明確不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金運(yùn)作要求。

　　適度放寬股債比及擴(kuò)募限制，提升不動(dòng)產(chǎn)基金運(yùn)作靈活度

　　為提升試點(diǎn)產(chǎn)品投資靈活度，符合試點(diǎn)要求的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可適度放寬股債比限制，并可以通過(guò)申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、并購(gòu)貸款等方式擴(kuò)充投資資金來(lái)源。此外，在投資期內(nèi)履行相應(yīng)程序的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，可在備案完成后開(kāi)放認(rèn)、申購(gòu)(認(rèn)繳)。

　　防范風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)事中事后監(jiān)測(cè)

　　為加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)防控，明確不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金應(yīng)強(qiáng)制托管；要求管理人勤勉盡責(zé)，有效控制不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金風(fēng)險(xiǎn)；嚴(yán)禁管理人使用基金財(cái)產(chǎn)投向其實(shí)際控制人控制的企業(yè)或項(xiàng)目；對(duì)于存在單一投資標(biāo)的、分級(jí)安排、抵質(zhì)押、股東借款等特殊風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)進(jìn)行特殊風(fēng)險(xiǎn)揭示；按季度向投資者進(jìn)行信息披露以及向中基協(xié)報(bào)送運(yùn)作情況。