中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水

　　2023年2月20日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布了《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引(試行)》。

　　一、政策主要內(nèi)容

　　1、政策目的：促進房地產(chǎn)市場盤活存量，滿足房地產(chǎn)合理融資需求，轉(zhuǎn)型發(fā)展，探索新發(fā)展模式。

　　2、投資范圍：包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。存量商品住宅是指“五證”齊全，已經(jīng)銷售或者正在主體建設(shè)的存量商品住宅，包括普通住宅、公寓等。保障性住房包括公租房、保障性租賃住房及共有產(chǎn)權(quán)房。商業(yè)營業(yè)用房是指寫字樓、商場、酒店等?；A(chǔ)設(shè)施項目包括倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公路等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施，5G基站、數(shù)據(jù)中心等信心基礎(chǔ)設(shè)施。

　　3、管理人要求：在管不動產(chǎn)投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人成立以來累計投資本金不低于100億元人民幣。具有3個以上不動產(chǎn)項目成功退出經(jīng)驗。最近三年未發(fā)生重大違規(guī)行為。

　　4、投資人要求：首輪實繳出資不低于1000萬，自然人投資者出資額不得超過基金實繳額的20%。

　　另外對不動產(chǎn)私募基金的合同文本、信息披露、關(guān)聯(lián)交易等方面也做了詳細規(guī)定。

　　二、影響分析

　　1、不動產(chǎn)私募投資基金試點正式擴大到商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域，豐富私募基金類型。2022年11月28號，證監(jiān)會發(fā)布優(yōu)化調(diào)整房企股權(quán)融資“5項措施”，其中指出開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，引入機構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施。不動產(chǎn)投資基金在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域之前已經(jīng)陸續(xù)落地，現(xiàn)在正式明確擴大到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，豐富了私募基金類型，將為商業(yè)地產(chǎn)的投資者及所有者提供更好的投融資工具，將有助于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。

　　2、將有助于房企盤活存量資產(chǎn)，增加融資渠道，支持房地產(chǎn)市場紓困。房企有大量的寫字樓、商場、酒店資產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)存量，也有開發(fā)在售項目，特別是部分出險房企的存量項目，引進私募基金，將有助于這些資產(chǎn)盤活，加快回款，增強現(xiàn)金流能力，支持房地產(chǎn)市場紓困。

　　3、將有助于房企改善房企資產(chǎn)負債表，降低杠桿率，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。對于房企來說，引進不動產(chǎn)私募投資，屬于股權(quán)融資，能改善房企的資產(chǎn)負債表結(jié)構(gòu)，降低杠桿率，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，有利于房企長期健康發(fā)展。

　　4、為社會投資機構(gòu)及居民增加了新的投資渠道。不動產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類，是一些養(yǎng)老基金、慈善基金的重要配置方向，也為高凈值人群提供新的投資渠道，將有助于減少商品住房領(lǐng)域的投資投機活動。