今年2月份，證監(jiān)會宣布啟動了不動產(chǎn)私募基金的試點工作，同一天，基協(xié)也發(fā)布了備案指引，整體新設(shè)了不動產(chǎn)私募投資基金類別。通過試點工作，有望促進不動產(chǎn)市場盤活存量、支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實體經(jīng)濟的功能。

　　據(jù)了解，試點工作進一步放寬了投資范圍，存量的商品住宅、市場化租賃住房都迎來了突破，管理人也設(shè)置了較高的試點準入門檻，能夠進一步助力行業(yè)篩選到更優(yōu)質(zhì)、強能力的管理人進入試點工作中。在鼓勵更多范圍的適格投資人參與同時，在股債比、杠桿等技術(shù)節(jié)點是方面的產(chǎn)品投資靈活度上也有所提升。

　　11月2日，在2023觀點商業(yè)年會“不動產(chǎn)資管浪潮”主題峰會上，蘇州元聯(lián)投資基金管理有限公司總經(jīng)理李艷表示，政策的出臺，一方面能夠吸引更多元化的資金，推動資產(chǎn)盤活和價值重估，另一方面也加速了租賃住房投資，完善住房雙軌制的供應(yīng)體系。結(jié)合目前的公募REITs推出的大背景，也形成了一個不動產(chǎn)市場的金融閉環(huán)。

　　當(dāng)前不動產(chǎn)投資市場的現(xiàn)狀，李艷分析認為有幾個方面的特點，首先，從交易市場供給端來看，因為持有不動產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營上、現(xiàn)金流上的壓力，大量資產(chǎn)在推向市場，有很多好的標釋放出來。

　　其次，從交易市場需求端來看，外資對中國不動產(chǎn)投資的觀望情緒加重，內(nèi)資投資人集中在保險和自用型買家。保險對于項目現(xiàn)金流的貢獻和穩(wěn)定性的要求較高，這個要求也就傳導(dǎo)到了市場對于資產(chǎn)價值的影響。

　　此外，資金更加相對集中地流向優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定和高增長的資產(chǎn)，這其中受到了公募REITs政策的引導(dǎo)，包括投資人對于穩(wěn)定現(xiàn)金流的偏好、特定的資產(chǎn)類型都有一定的熱度。

　　李艷表示，對于不動產(chǎn)私募基金的未來展望，在投資方向上應(yīng)順勢而動，相較于去年火熱的工業(yè)物流資產(chǎn)，2023年上半年公寓類、商業(yè)類資產(chǎn)熱度攀升，同時與公募REITs相關(guān)的資產(chǎn)前期的收購，整體更看好新經(jīng)濟投資的方向。

　　從中長期的投資配置策略上，要緊跟產(chǎn)業(yè)的趨勢，聚焦城市圈和核心城市，同時把握消費動向。

　　在不動產(chǎn)私募基金行業(yè)新的市場環(huán)境下，要努力打造全鏈條的產(chǎn)品體系，這個體系涉及到從項目的拿地開發(fā)建設(shè)做起，包括建成之后的招商、招租、運營，以及到成熟階段的公募產(chǎn)品退出，能夠真正建立起一個閉合的不動產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈條。同時輔以在開發(fā)建設(shè)上、工程上，以及存續(xù)期的商業(yè)運營管理上的能力價值創(chuàng)造。

　　據(jù)悉，元聯(lián)基金是一家不動產(chǎn)金融的私募基金管理企業(yè)，業(yè)務(wù)范圍包括類REITs、REITs、不動產(chǎn)收并購，包括涉及拿地、開發(fā)建設(shè)、代建、商業(yè)運營管理等地產(chǎn)類項目。