中新經(jīng)緯等媒體報(bào)道，山東菏澤“無房無貸”購房者首付比例由此前的30%下降到20%。我們認(rèn)為，商業(yè)銀行給予更好的按揭貸款放款條件，是應(yīng)對(duì)2021年12月以來按揭需求不足，滿足自住需求的必然選擇。我們相信，按揭貸款額度更充足，利率更低，會(huì)對(duì)自住需求的釋放和房價(jià)預(yù)期穩(wěn)定產(chǎn)生關(guān)鍵性影響。

　　根據(jù)中新經(jīng)緯等媒體報(bào)道，從中農(nóng)工建山東省菏澤市相關(guān)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)處獲悉，四大銀行下調(diào)了該市個(gè)人住房貸款首付款比例，“無房無貸”購房者的首付比從之前最低30%，降至最低20%。

　　▍首付比例下降是按揭貸款額度充足的反映。

　　根據(jù)2016年2月中國人民銀行的要求，在非限購城市，首套首付比例最低為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，這個(gè)規(guī)定至今并沒有在中央層面廢止。當(dāng)然，按揭貸款發(fā)放的實(shí)際首付要求，則在2017年之后明顯上升。銀行體系的按揭貸款額度持續(xù)少于按揭貸款需求，這也使得銀行持續(xù)提價(jià)，并可以要求更高的首付比例。目前按揭貸款利率遠(yuǎn)高于LPR，我們預(yù)計(jì)未來按揭貸款額度充足，房價(jià)下降壓力較大的地方，自住型需求按揭貸款首付比例有望下降，針對(duì)自住需求的按揭貸款定價(jià)水平有望下降。

　　▍預(yù)計(jì)地方層面需求側(cè)托底政策還將持續(xù)出臺(tái)。

　　我們認(rèn)為，房地產(chǎn)政策中，需求側(cè)屬于地方政府因城施策的范疇。需求側(cè)政策包括針對(duì)特定人群比如進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民的購房補(bǔ)貼等、住房交易稅費(fèi)的減免、首付比例的調(diào)整、首套房標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)化、公積金貸款額度提升等。分區(qū)域看，我們相信越低線城市的需求側(cè)支持政策越值得期待，而在高線城市需求側(cè)政策很容易引發(fā)房價(jià)上漲，預(yù)計(jì)將會(huì)比較謹(jǐn)慎。

　　▍市場仍延續(xù)弱勢，期待三月后基本面改觀。

　　2022年1月，我們跟蹤的樣本城市銷售套數(shù)同比下降31.9%，二手同比下降33.6%，18家開發(fā)企業(yè)銷售額為同比下降41.2%。我們認(rèn)為，隨著需求側(cè)政策發(fā)力，尤其是按揭貸款額度充裕和利率下行，三月份之后銷售情況有望見底回穩(wěn)，房地產(chǎn)景氣指標(biāo)有望回升。

　　▍土地市場預(yù)示結(jié)構(gòu)繼續(xù)分化。

　　2月17日，北京首次集中供地結(jié)束，18宗住宅用地中成交17宗，流拍1宗，流拍率較2021年第三次集中拍賣的15.4%明顯下降。土地成交總價(jià)480億元，建筑面積為160.9萬平米，整體溢價(jià)率4.5%。成交項(xiàng)目共配建保障性租賃住房1.77萬平米，現(xiàn)房銷售規(guī)模4.1萬平米。整體而言，土地市場供求預(yù)期更加匹配，有所好轉(zhuǎn)。但成交結(jié)構(gòu)方面則集中為全國性央企和地方企業(yè)，而全國性民企僅有旭輝獲得個(gè)別地塊。這意味著，市場走穩(wěn)的情況下，市場格局可能繼續(xù)變化。

　　▍風(fēng)險(xiǎn)因素：

　　開發(fā)企業(yè)盈利能力和業(yè)績繼續(xù)下降的風(fēng)險(xiǎn)。

　　▍投資策略：

　　我們認(rèn)為，按揭貸款額度和利率是關(guān)鍵性變量，地方層面的需求側(cè)托底政策也有望持續(xù)出臺(tái)。我們預(yù)計(jì)，3月之后房地產(chǎn)景氣有望見底回升，而結(jié)構(gòu)演變趨勢則會(huì)繼續(xù)。我們繼續(xù)推薦中高信用地產(chǎn)企業(yè)，推薦【保利發(fā)展(600048)、股吧】(行情600048,診股)，萬科A(行情000002,診股)（萬科企業(yè)），龍湖集團(tuán)，華潤置地，招商蛇口(行情001979,診股)，金地集團(tuán)(行情600383,診股)，濱江集團(tuán)(行情002244,診股)等公司，并看好貝殼的投資機(jī)會(huì)。