放長(zhǎng)線釣大魚(yú)？孫宏斌26億買(mǎi)鏈家6.25%股權(quán)

　　顏世龍

　　1月9日，融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司(01918.HK)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“融創(chuàng)”)發(fā)布公告稱(chēng)，公司以26億元入股北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“鏈家”)，持股比例為6.25%。對(duì)于此次“聯(lián)姻”的原因，公告表示，融創(chuàng)看好中國(guó)房地產(chǎn)存量交易市場(chǎng)的發(fā)展空間，此次增資是一次較好的投資機(jī)會(huì)。另外，在雙方公司業(yè)務(wù)上也有較好的協(xié)同發(fā)展空間，有助于融創(chuàng)業(yè)務(wù)的提升。而鏈家相關(guān)負(fù)責(zé)人就此回應(yīng)稱(chēng)，融創(chuàng)投資的對(duì)象為鏈家網(wǎng)及鏈家經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。此次融資旨在推進(jìn)鏈家服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和大數(shù)據(jù)能力的提升，以進(jìn)一步提升房產(chǎn)服務(wù)體驗(yàn)。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，融創(chuàng)向鏈家獻(xiàn)上的26億元“彩禮”看上去像是互幫互助的結(jié)果，但對(duì)于向來(lái)走房地產(chǎn)高端范兒的融創(chuàng)，以及秉持傳統(tǒng)租賃和二手房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)的鏈家而言，二者的“婚后”生活是否能如預(yù)期般理想還有待觀察。

　　鏈家上市前奏？

　　據(jù)融創(chuàng)發(fā)布的公告顯示，融創(chuàng)旗下房地產(chǎn)公司與鏈家及其經(jīng)營(yíng)股東簽訂增資協(xié)議，將以26億元的價(jià)格獲得鏈家6.25%的股權(quán)。按此計(jì)算，資本市場(chǎng)給鏈家的最新估值已經(jīng)達(dá)到416億元。為此，融創(chuàng)將向鏈家委任一名董事，鏈家將成為融創(chuàng)的聯(lián)營(yíng)公司。根據(jù)增資協(xié)議，鏈家注冊(cè)資本將在原有的17202859元的基礎(chǔ)上由融創(chuàng)再注入1146857元，而另外的2598853143元作為鏈家資本公積金。

　　鏈家相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)確認(rèn)了上述消息，并表示此輪融資，融創(chuàng)投資的對(duì)象為鏈家網(wǎng)及鏈家經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，此次融資旨在推進(jìn)鏈家服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和大數(shù)據(jù)能力的提升，以進(jìn)一步提升房產(chǎn)服務(wù)體驗(yàn)。此次以融創(chuàng)為代表的投資方對(duì)鏈家進(jìn)行投資，既是對(duì)鏈家未來(lái)發(fā)展的認(rèn)可，也是對(duì)以數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的房產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)的認(rèn)可。

　　“融創(chuàng)看好中國(guó)房地產(chǎn)存量交易市場(chǎng)的發(fā)展空間，且鏈家已經(jīng)在該市場(chǎng)上建立絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，融創(chuàng)看好鏈家的未來(lái)發(fā)展空間，且認(rèn)為此次增資是一次較好的投資機(jī)會(huì)。另外，在雙方公司業(yè)務(wù)上也有較好的協(xié)同發(fā)展空間，有助于融創(chuàng)業(yè)務(wù)的提升。”上述融創(chuàng)公告中說(shuō)。

　　“所謂門(mén)當(dāng)戶(hù)對(duì)的并購(gòu)模式在此類(lèi)案例中也得到體現(xiàn)，跨界合作既是防御房地產(chǎn)領(lǐng)域政策調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)的考慮，也是在2017年市場(chǎng)降溫預(yù)期下的一種主動(dòng)防御策略。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，對(duì)于融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，等于打造了一個(gè)非常完美的營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)，尤其是熱點(diǎn)城市的平臺(tái)。對(duì)于鏈家來(lái)說(shuō)，能夠加快上市節(jié)奏，同時(shí)也能夠配合融創(chuàng)的城市布局進(jìn)行新門(mén)店的開(kāi)設(shè)。

　　事實(shí)上，縱觀前幾次鏈家融資歷程及市場(chǎng)擴(kuò)張步伐，走向IPO已經(jīng)成為鏈家必選之項(xiàng)。據(jù)媒體此前披露，按照此前相關(guān)投資計(jì)劃，鏈家將在5年內(nèi)上市，包括但不限于借殼等方式，如果在該日期前未能上市，鏈家將以投資人的融資金額外加每年8%的利息予以回購(gòu)補(bǔ)償。目前公司已經(jīng)成立了上市團(tuán)隊(duì)，由負(fù)責(zé)資產(chǎn)和并購(gòu)的副總裁單一剛領(lǐng)導(dǎo)。

　　而澎湃新聞更是報(bào)道稱(chēng)，鏈家將于今年下半年進(jìn)行IPO。但上述鏈家相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)于公司今年是否上市等一系列提問(wèn)回應(yīng)說(shuō)：“沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)”“不方便披露”。而融創(chuàng)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“一切以公告為準(zhǔn)”。

　　尚待磨合

　　事實(shí)上，雖然融創(chuàng)公告中對(duì)于此次“聯(lián)姻”行為部分解釋為雙方公司業(yè)務(wù)上有較好的協(xié)同發(fā)展空間，將有助于提升融創(chuàng)業(yè)務(wù)，但以租賃和二手房交易為主業(yè)的鏈家能否在短期內(nèi)對(duì)其提供助益還尚待考證。抑或是如公告中所提到的前半句，入股只是看好一次不過(guò)是“灑灑水”的投資機(jī)會(huì)，而恰巧鏈家也是在攻城略地中需要更多的糧草支援？

　　據(jù)了解，今年1月6日，融創(chuàng)在港交所發(fā)布的未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，2016年度，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1553.1億元，也就是說(shuō)，此次入股鏈家付出的26億元代價(jià)，僅占比2016年度銷(xiāo)售額的0.02%左右。換句話(huà)說(shuō)，26億元不過(guò)是融創(chuàng)的九牛一毛。

　　一方面是融創(chuàng)不缺錢(qián)，而另一方面則是鏈家在各地攻城略地和產(chǎn)品升級(jí)時(shí)需要持續(xù)的糧草支持。2015年，鏈家開(kāi)始了在各地密集并購(gòu)行動(dòng)，從北方大本營(yíng)向南、向西延展，先后將成都伊誠(chéng)、上海德佑、深圳中聯(lián)等區(qū)域型公司合并至麾下，完成多個(gè)區(qū)域的布局。

　　據(jù)澎湃新聞報(bào)道，鏈家投資計(jì)劃書(shū)顯示，2014年，鏈家在入賬39.3億元營(yíng)業(yè)收入的情況下凈利潤(rùn)僅為4.1億元，凈利潤(rùn)率超過(guò)10%。到2015年，鏈家在大舉擴(kuò)張的情況下，成本大幅度上升，盡管全年取得銷(xiāo)售收入達(dá)到了155.2億元，接近前一年的400%，但實(shí)際凈利潤(rùn)僅5.5億元，利潤(rùn)率下降為3.5%。

　　糧草支援固然深受鏈家歡迎，但融創(chuàng)試圖在業(yè)務(wù)上與鏈家“無(wú)縫接軌”恐怕還尚待磨合。這與二者之間實(shí)際客戶(hù)定位、產(chǎn)品與服務(wù)密不可分。

　　融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行總裁路鵬在去年海南發(fā)布會(huì)上表示，公司的整體戰(zhàn)略一是聚焦區(qū)域深耕，二是聚焦高端精品?！叭趧?chuàng)把握住了全國(guó)最優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)，在北京、上海、重慶等幾個(gè)城市前期發(fā)展中，我們一直是屬于單價(jià)最高的，現(xiàn)在融創(chuàng)的客戶(hù)積累量已經(jīng)到了20萬(wàn)家庭的積累量，這20萬(wàn)家庭在每個(gè)城市里買(mǎi)的都是融創(chuàng)最高端、最貴的房子。”

　　有業(yè)內(nèi)人士置評(píng)，鏈家雖然已經(jīng)在中介行業(yè)居于龍頭地位，但長(zhǎng)期以來(lái)處于房地產(chǎn)行業(yè)下游，想要“接盤(pán)”融創(chuàng)高端產(chǎn)品和客戶(hù)，或?yàn)槿趧?chuàng)帶來(lái)渠道進(jìn)一步打開(kāi)市場(chǎng)看上去并不容易。雖然不排除鏈家傳統(tǒng)業(yè)務(wù)中高端客戶(hù)占比越來(lái)越重，但其客戶(hù)群體長(zhǎng)期依賴(lài)于剛需或改善型群體等也是不容忽視的現(xiàn)實(shí)，這與融創(chuàng)定位的“高端客戶(hù)”相比仍相去甚遠(yuǎn)。況且，鏈家新房業(yè)務(wù)處于起步初期，對(duì)過(guò)于高端的產(chǎn)品涉足未深，拿出相當(dāng)?shù)木?lái)為融創(chuàng)做渠道動(dòng)力或顯不足。

　　孫宏斌放長(zhǎng)線釣大魚(yú)？

　　值得一提的是，鏈家在上一輪融資中，領(lǐng)投方華晟基金管理合伙人吳斌就表示，鏈家未來(lái)在大數(shù)據(jù)上會(huì)有比較大的布局，此番融資部分將用于數(shù)據(jù)系統(tǒng)的搭建。而上述鏈家相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，此次融創(chuàng)投資的對(duì)象為鏈家網(wǎng)及鏈家經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，融資旨在推進(jìn)鏈家服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和大數(shù)據(jù)能力的提升。

　　融創(chuàng)為何要把錢(qián)砸給鏈家來(lái)做“大數(shù)據(jù)”，鏈家又為何對(duì)此執(zhí)著不休？“鏈家在大數(shù)據(jù)方面已經(jīng)做了8年，其中僅樓盤(pán)字典就已投入了4.5億元，其他相關(guān)投入難以估算?！鄙鲜鲦溂蚁嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟會(huì)長(zhǎng)董力明表示，房產(chǎn)大數(shù)據(jù)的價(jià)值日益凸顯，僅就其對(duì)B端而言，一方面如開(kāi)發(fā)商要在某地段進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，通過(guò)對(duì)周邊的客流人群進(jìn)行分析，就能勾勒出當(dāng)?shù)厝巳寒?huà)像模型，了解當(dāng)?shù)厝巳旱南M(fèi)能力如何。另一方面通過(guò)鏈家大數(shù)據(jù)也可掌握真實(shí)的房產(chǎn)成交價(jià)格，對(duì)房地產(chǎn)商未來(lái)樓盤(pán)的定價(jià)等也具有借鑒和參考意義。此外，鏈家在某種意義上也可作為融創(chuàng)的營(yíng)銷(xiāo)渠道，方便其找到目標(biāo)消費(fèi)者進(jìn)行直接的營(yíng)銷(xiāo)配送。

　　“對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，最大的價(jià)值在于消費(fèi)者洞察。過(guò)去企業(yè)是先憑感覺(jué)和經(jīng)驗(yàn)去做產(chǎn)品，然后再去營(yíng)銷(xiāo)，而當(dāng)整合所有相關(guān)數(shù)據(jù)后，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行多維度的精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)，最直接的好處就是節(jié)省巨大的營(yíng)銷(xiāo)成本?！倍γ髡f(shuō)。

　　據(jù)鏈家網(wǎng)CEO彭永東此前表示，大數(shù)據(jù)完整計(jì)劃主要是構(gòu)筑三種數(shù)據(jù)：人的數(shù)據(jù)、房的數(shù)據(jù)以及交易流程的數(shù)據(jù)。上述鏈家負(fù)責(zé)人解釋稱(chēng)，人的數(shù)據(jù)是主要體現(xiàn)在用戶(hù)在鏈家網(wǎng)APP的三個(gè)高頻行為，即刷新、核驗(yàn)房屋信息與查看競(jìng)爭(zhēng)房源，通過(guò)107個(gè)維度對(duì)用戶(hù)行為進(jìn)行描述并建立模型；房源數(shù)據(jù)包含全國(guó)28個(gè)重點(diǎn)核心城市7000萬(wàn)房源數(shù)據(jù)；交易的數(shù)據(jù)：通過(guò)交易過(guò)程中產(chǎn)生的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)建立客戶(hù)與房源的關(guān)系圖譜，實(shí)現(xiàn)用戶(hù)體驗(yàn)和作業(yè)效率的雙提升?！俺酥猓€涉及動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)的還原重構(gòu)房屋交易體驗(yàn)、用戶(hù)畫(huà)像和智能推薦、房產(chǎn)評(píng)價(jià)等其他方面?！?/p>

　　董力明表示，鏈家要構(gòu)建大數(shù)據(jù)，不能只停留在自己現(xiàn)有手頭的數(shù)據(jù)，畢竟房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)是一個(gè)低頻行為，數(shù)據(jù)量也是小的，還要進(jìn)一步整合其他相關(guān)方的數(shù)據(jù)才能發(fā)揮其真正價(jià)值，更全面地勾畫(huà)出消費(fèi)者畫(huà)像?！版溂业膬?yōu)勢(shì)城市和融創(chuàng)核心戰(zhàn)略城市實(shí)際上是有重疊的，我們可以利用大數(shù)據(jù)平臺(tái)等優(yōu)勢(shì)為其提供服務(wù)，但具體如何展開(kāi)合作并不清楚?！鄙鲜鲦溂邑?fù)責(zé)人說(shuō)。 ：