中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)編者按：近日，金輝股份宣布，2016年銷售額增長(zhǎng)超過50%，土地儲(chǔ)備貨值超過1000億元，下一步的銷售目標(biāo)是500億元。但該公司披露的招股說明書則暴露了這家企業(yè)發(fā)展的短板。在招股說明書中金輝股份提到，公司開展的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)大部分集中在國(guó)內(nèi)的二線或者三線城市。

　　分析指出，土地儲(chǔ)備中二三線城市占比依舊很高，在房地產(chǎn)市場(chǎng)分化及銷售下行時(shí)，金輝股份將面臨較大的出貨壓力。

　　據(jù)金輝股份招股書數(shù)據(jù)顯示，公司2012年至2015年1-9月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別為671，922.50萬元、1，021，566.62萬元、1，220，728.85萬元、969，462.64萬元；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)分別為132，734.68萬元、145，898.08萬元、146，565.61萬元、88，772.20萬元。

　　金輝股份2012年至2015年1-9月應(yīng)收賬款分別為7，496.97萬元、7，362.72萬元、22.711.53萬元、14，680.12萬元；占資產(chǎn)總額比例分別為0.21%、0.19%、0.53%、0.35%；同期應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分別為88.51次、135.63次、80.12次、51.14次。

　　金輝股份2012年至2015年1-9月存貨分別為2，284，826.77萬元、2，593，161.31萬元、2，657，558.10萬元、2，520，483.28萬元；占資產(chǎn)總額比例分別為64.63%、65.38%、61.76%、60.93%；同期存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.16次、0.25次、0.31次、0.26次。

　　金輝股份在招股書中表示，如果未來因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)環(huán)境、信貸政策、產(chǎn)業(yè)政策等因素影響，相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)下滑，公司的存貨將面臨進(jìn)一步跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況和盈利能力產(chǎn)生不利影響。

　　另據(jù)招股書資料顯示，金輝股份實(shí)際控制人為林定強(qiáng)，持有香港永久性居民身份證，擁有香港居留權(quán)。

　　招股書顯示金輝股份此次擬公開發(fā)行A股普通股不超過6億股，募集資金60億元，將用于重慶金輝城、蘇州優(yōu)步花園、西安天鵝灣西園、西安金輝世界城上東區(qū)四個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者試圖采訪金輝股份董秘，截至發(fā)稿，采訪郵件暫未收到回復(fù)。

　　港商實(shí)控人募資60億

　　招股書顯示，金輝股份全稱金輝集團(tuán)股份有限公司，實(shí)際控制人為林定強(qiáng)，持有香港永久性居民身份證，擁有香港居留權(quán)。

　　公司成立于1996年9月2日，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理和物業(yè)租賃。報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的銷售收入占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比重均超過了90%。

　　經(jīng)公司2015年第五次臨時(shí)股東大會(huì)審議通過，公司本次募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后，將圍繞公司主營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)行運(yùn)用，具體投資于重慶金輝城、蘇州優(yōu)步花園、西安天鵝灣西園及西安金輝世界城上東區(qū)四個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

　　本次募集資金擬投項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和公司的未來發(fā)展方向，各項(xiàng)目都已經(jīng)過充分的市場(chǎng)調(diào)查和可行性研究。本次募集資金擬投資項(xiàng)目具體如下：

　　1．重慶金輝城，項(xiàng)目總投資額61.49億元，募集資金擬投入金額43.50億元；2．蘇州優(yōu)步花園，項(xiàng)目總投資額11.62億元，募集資金擬投入金額4.50億元；3．西安天鵝灣西園，項(xiàng)目總投資額7.95億元，募集資金擬投入金額4.00億元；4．西安金輝世界城上東區(qū)，項(xiàng)目總投資額14.34億元，募集資金擬投入金額8.00億元。

　　土地儲(chǔ)備存結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)

　　據(jù)北京商報(bào)報(bào)道，“2016年，集團(tuán)成功實(shí)現(xiàn)全口徑下簽約銷售額增長(zhǎng)超50%，資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)近50%。我們是雙一千，土地儲(chǔ)備貨值超過1000億元，面積超過1000萬平方米，這是我們現(xiàn)有的有效貨值，所以我們認(rèn)為近期完成銷售500億元的目標(biāo)，應(yīng)該是比較穩(wěn)健、能達(dá)到的。”1月16日，一向低調(diào)的閩系房企金輝股份對(duì)外宣布企業(yè)目前土地儲(chǔ)備情況及下一步的銷售目標(biāo)。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，基于2016年銷售增長(zhǎng)及土地儲(chǔ)備充足等情況，金輝股份對(duì)于企業(yè)未來發(fā)展信心十足，但是該公司此前披露的招股說明書則暴露了這家企業(yè)發(fā)展的短板。

　　在招股說明書中金輝股份便提到了土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)特點(diǎn)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)所在?！肮鹃_展的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)大部分集中在國(guó)內(nèi)的二線或者三線城市，這些城市在資源稟賦和人均購買力等方面普遍弱于國(guó)內(nèi)一線城市?！苯疠x股份進(jìn)而表示，未來國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域性差異將會(huì)顯著分化，二線或者三線城市可能受到較大沖擊，從而對(duì)該公司的業(yè)績(jī)帶來不利影響。

　　對(duì)此，財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期調(diào)整以后確實(shí)會(huì)出現(xiàn)一些新的問題，如去庫存較難、資產(chǎn)變現(xiàn)能力弱化、房地產(chǎn)資金方面壓力增加等。這些都是此類待上市房企需要把控的風(fēng)險(xiǎn)。

　　1月16日，金輝股份對(duì)外稱，截至目前，金輝股份已經(jīng)深耕包括長(zhǎng)三角地區(qū)、環(huán)渤海區(qū)域、中西部、東南部四大區(qū)域的17座城市，完成了從二三線城市向一線城市重心轉(zhuǎn)移的目標(biāo)，優(yōu)先布局二線城市，保持一線進(jìn)駐城市的深耕。有熟悉金輝股份的業(yè)內(nèi)人士透露，盡管金輝股份在2016年開始在熱點(diǎn)城市拿地，但該公司土地儲(chǔ)備中二三線城市占比依舊很高，在房地產(chǎn)市場(chǎng)分化及銷售下行時(shí)，金輝股份將面臨較大的出貨壓力。

　　不過面對(duì)土地儲(chǔ)備過于集中二三線城市所帶來的風(fēng)險(xiǎn)問題，金輝股份方面則又表示不認(rèn)同。在回復(fù)北京商報(bào)記者時(shí)，金輝股份進(jìn)一步稱：“2016年公司繼續(xù)深耕重點(diǎn)城市，同時(shí)不斷完善一線大都市圈布局，在福州、重慶、西安以及蘇州等二線核心城市都有新增土地儲(chǔ)備并新進(jìn)駐杭州。公司在三線城市的土地儲(chǔ)備都分布在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)帶，屬于環(huán)一線核心都市圈，主要包括揚(yáng)州、鹽城、連云港、淮安，根據(jù)初步測(cè)算，目前公司三線城市土地貨值約10%，占比很小。根據(jù)公司的初步判斷，2017年總體市場(chǎng)較為穩(wěn)定，應(yīng)該會(huì)有超過10萬億元的銷售空間。

　　目前政策對(duì)一線嚴(yán)調(diào)控，對(duì)二三線城市銷售呈現(xiàn)支持的態(tài)勢(shì)。2016年一線城市受到較強(qiáng)的政策調(diào)控，需求外溢后，周邊二三線城市銷售可觀，去化速度加快，安全邊際高。公司全國(guó)布局的理念很好地分散了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，公司對(duì)未來的銷售增長(zhǎng)持積極樂觀態(tài)度，未來三年利潤(rùn)預(yù)期可以得到很好的保證并實(shí)現(xiàn)良好的增長(zhǎng)?！?/p>

　　毛利率逐年下滑

　　據(jù)金輝股份招股書數(shù)據(jù)顯示，2012年至2015年1-9月公司主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率分別為44.57%、40.61%、33.30%、25.02%。

　　金輝股份表示，隨著近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展和土地市場(chǎng)的升溫，土地作為該行業(yè)最為核心的資源，其固有的稀缺性在市場(chǎng)需求不斷擴(kuò)大的情況下，公司取得的土地成本逐年上升，在項(xiàng)目開發(fā)成本中，土地成本的占比比較大，故導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售毛利率下降。

　　金輝股份同行業(yè)可比上市公司分別有首開股份、金科股份、雅戈?duì)?、陽光城、世茂股份、濱江集團(tuán)、中天城投、新湖中寶、北京城建、中糧地產(chǎn)。

　　首開股份2012年至2015年1-9月毛利率分別為41.62%、36.78%、34.55%、46.38%；金科股份同期毛利率分別為35.87%、26.03%、23.01%、25.76%；雅戈?duì)柾诿史謩e為49.24%、46.58%、39.34%、35.00%；陽光城同期毛利率分別為25.55%、29.78%、29.14%、30.74%；世茂股份同期毛利率分別為42.26%、41.80%、41.40%、32.37%；濱江集團(tuán)同期毛利率分別為45.08%、30.45%、22.50%、29.20%；中天城投同期毛利率分別為34.02%、41.93%、31.29%、33.61%；新湖中寶同期毛利率分別為37.86%、24.26%、22.12%、22.35%；北京城建同期毛利率分別為48.32%、40.43%、34.66%、34.99%；中糧地產(chǎn)同期毛利率分別為29.38%、30.26%、37.68%、23.30%。

　　償債能力下滑

　　據(jù)投資時(shí)報(bào)報(bào)道，2016年1月29日，金輝股份發(fā)布首次公開發(fā)行股票招股說明書，招股書顯示金輝股份此次擬公開發(fā)行A股普通股不超過6億股，募集資金60億元，將用于重慶金輝城、蘇州優(yōu)步花園、西安天鵝灣西園、西安金輝世界城上東區(qū)四個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

　　《投資時(shí)報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，此次融資可以降低金輝股份的資產(chǎn)負(fù)債率，改善其財(cái)務(wù)狀況，提高其償債能力。招股說明書顯示，通過此次上市融資，金輝股份的資產(chǎn)負(fù)債率可從80.01%降至69.87%，從而接近于行業(yè)中值的68.60%。

　　據(jù)《投資時(shí)報(bào)》記者了解，金輝股份近年來的資產(chǎn)負(fù)債率一直居高不下。從2012年至2015年9月各期末，其資產(chǎn)負(fù)債率分別為82.24%、80.49%、77.26%、80.01%；遠(yuǎn)高于同行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率中值，同年行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率中值分別為65.92%、67.41%、67.41%、68.60%。

　　金輝股份與行業(yè)可比上市公司資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)比(截圖自金輝股份招股書)

　　這主要是因?yàn)楣拘逻M(jìn)入了較多的二、三線城市開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，處于較快發(fā)展期，通過增加銀行借款、信托融資等方式提高了公司的財(cái)務(wù)杠桿。

　　同樣，金輝地產(chǎn)的流動(dòng)比率及速動(dòng)比率也不容樂觀。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率是反映一家企業(yè)短期償債能力的數(shù)據(jù)體現(xiàn)，比率越高則反映企業(yè)的短期償債能力越強(qiáng)。

　　招股說明書顯示，2012年至2015年9月各期末，其流動(dòng)比率分別為1.21、1.41、1.33、1.12，而行業(yè)中值分別為1.70、1.80、1.72、1.83；總體上來看，其流動(dòng)比率均低于行業(yè)平均水平且呈下降趨勢(shì)。速動(dòng)比率也有類似的情況，2012至2015年9月各期末，其速動(dòng)比率分別為0.25、0.28、0.27、0.19，行業(yè)中值分別為0.45、0.45、0.40、0.46，總體上來看，速動(dòng)比率同樣低于行業(yè)平均水平而且呈下降趨勢(shì)。由此可見，金輝股份的短期償債能力并不樂觀，而且呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)。

　　值得注意的是，盡管金輝股份的短期償債能力不容樂觀，但其長(zhǎng)期償債能力還能穩(wěn)住陣腳。

　　該公司招股說明書顯示，報(bào)告期內(nèi)，其息稅前利潤(rùn)分別為181679.04萬元、211929.53萬元、203569.28萬元、119835.51萬元，相應(yīng)的利息保障倍數(shù)分別為2.14、2.43、2.00和1.75。與流動(dòng)比率和速動(dòng)比率所反映的不同，其反映的是企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力，說明公司經(jīng)營(yíng)情況良好，具有較好的長(zhǎng)期償債能力。不過業(yè)績(jī)下滑，仍對(duì)該公司長(zhǎng)期償債能力造成一定影響。

　　西安項(xiàng)目涉及違規(guī)

　　據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，2016年8月，西安市紀(jì)委官網(wǎng)消息顯示，楊書民在曲江新區(qū)管委會(huì)分管規(guī)劃工作期間，同意規(guī)劃部門違規(guī)為金輝世紀(jì)城項(xiàng)目用地核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，應(yīng)負(fù)重要領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。

　　官方資料顯示，楊書民2003年1月任曲江管委會(huì)副主任，分管規(guī)劃建設(shè)工作，2014年12月退休。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢發(fā)現(xiàn)，金輝世界城《建筑工程規(guī)劃許可證》編號(hào)為西規(guī)曲建字第(2014)040號(hào)，《建筑工程施工許可證》為610140201507200301、610140201504160101。

　　上述文件只提及“違規(guī)為金輝世紀(jì)城項(xiàng)目用地核發(fā)”，并未詳細(xì)敘述。不過記者獲取的一份西安紀(jì)委關(guān)于對(duì)楊書民的處分決定中表明，曲江新區(qū)管委會(huì)未按照國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《西安市城市總體規(guī)劃2008-2020》執(zhí)行，將R-5圖斑地塊的綠地性質(zhì)調(diào)整為商業(yè)用地，用于該項(xiàng)目。

　　記者注意到，曲江新區(qū)是西安以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市發(fā)展新區(qū)。由于其綠化率高、有湖泊等宜居因素，使得曲江新區(qū)成為西安房?jī)r(jià)最高的區(qū)域。

　　西安市紀(jì)委一名官員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，本次查出的多為開發(fā)區(qū)官員，其違紀(jì)主要原因，均是所在開發(fā)區(qū)為開發(fā)商調(diào)整了土地性質(zhì)。

　　金輝地產(chǎn)西安公司項(xiàng)目總監(jiān)楊璞對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者確認(rèn)了金輝股份目前在西安開發(fā)的項(xiàng)目中有金輝世界城，而無金輝世紀(jì)城。不過關(guān)于公司的對(duì)外聲明，他稱均由金輝股份總部負(fù)責(zé)。隨后，記者多次致電金輝股份募股說明書披露的總部電話，但其電話一直無人接通。

　　家族企業(yè)管理存爭(zhēng)議

　　“家族式管理”成為金輝股份發(fā)展道路上的一個(gè)醒目標(biāo)簽，并存有爭(zhēng)議。

　　據(jù)華夏時(shí)報(bào)報(bào)道，金輝股份預(yù)披露文件顯示，1996年9月，林定強(qiáng)通過香港金輝投資設(shè)立了金輝集團(tuán)股份有限公司。其中金輝投資持有公司17.28億股股份，占公司股份總數(shù)的96%，為公司控股股東；上海華月實(shí)業(yè)投資有限公司持股4%。公司實(shí)際控制人為林定強(qiáng)，其通過境外企業(yè)間接控制金輝股份96%的股份。

　　此次金輝股份IPO擬發(fā)行數(shù)量不超過6億股，按上市前總股本18億股計(jì)算，整個(gè)林氏家族持股數(shù)量將由目前的100%降至上市后的75%，林氏家族控制地位依舊高度穩(wěn)固。

　　公司6位非獨(dú)立董事之中，董事林鳳英為實(shí)際控制人及董事長(zhǎng)林定強(qiáng)的配偶，董事林宇為林定強(qiáng)的兒子，董事林茂祺為林鳳英的胞兄；公司5位監(jiān)事之中，監(jiān)事林茂盛為林鳳英的胞弟，監(jiān)事林熙為林定強(qiáng)胞姐的兒子，監(jiān)事陳云為林定強(qiáng)胞姐的女兒；公司高級(jí)管理人員之中，副總經(jīng)理翁溯沖為林定強(qiáng)胞姐的配偶。

　　盡管公司已建立起較為完善且有效的公司治理機(jī)制，但實(shí)際控制人仍可利用表決權(quán)，影響公司的經(jīng)營(yíng)決策、人事任免等重大事項(xiàng)，對(duì)公司及其他股東造成影響，存在一定的實(shí)際控制人控制風(fēng)險(xiǎn)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，家族式的企業(yè)管理有優(yōu)點(diǎn)也有缺點(diǎn)，只要做到發(fā)揮優(yōu)勢(shì)規(guī)避弊端就好?？偟膩碚f家族式企業(yè)有利有弊，房地產(chǎn)行業(yè)還是一個(gè)初始的、混亂型的行業(yè)，現(xiàn)在還在調(diào)整過程中。 ：