又一家閩系地產(chǎn)商在香港獲得了上市平臺(tái)。

　　繼旭輝控股、禹洲地產(chǎn)、融信中國(guó)、中駿置業(yè)等閩系地產(chǎn)商以IPO或借殼等形式完成上市后，今年三盛地產(chǎn)實(shí)際控制人林榮濱在香港買(mǎi)下了一間殼公司“利福地產(chǎn)”，并在近期更名“三盛控股”。

　　今年4月份利福地產(chǎn)(股份代碼：02183.HK)控股股東利福國(guó)際集團(tuán)通過(guò)協(xié)議方式，向林榮濱設(shè)立在英屬維京群島的附屬公司直接轉(zhuǎn)讓了公司59.56%的股份，林榮濱緊接著對(duì)利福地產(chǎn)其余股份(約占當(dāng)時(shí)已發(fā)行股本的30.47%)發(fā)起了現(xiàn)金要約收購(gòu)。

　　林榮濱于要約收購(gòu)?fù)瓿杉袄瞎膳涫?減配)恢復(fù)公眾持股量后，其持有利福地產(chǎn)74.82%的股份，要約收購(gòu)現(xiàn)金16.2億港元。

　　林榮濱并非撥付全部自有資金支付了這次要約收購(gòu)利福地產(chǎn)的對(duì)價(jià)。其以持有利福地產(chǎn)全部股份作為質(zhì)押，向東興證券(601198)發(fā)行了優(yōu)先股及可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股，募得資金11.5億港元，該筆資金全部用于支付利福地產(chǎn)控股股東利福國(guó)際集團(tuán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓股份價(jià)款。

　　這意味著，林榮濱完成利福地產(chǎn)要約收購(gòu)16.2億元里，其中11.5億港元來(lái)自外部籌資，實(shí)際可能支付的自有資金不到5億元。除了為林榮濱籌集資金，東興證券還在后續(xù)輔助其完成了老股轉(zhuǎn)讓配售，恢復(fù)利福地產(chǎn)要求的最低公眾持股量。

　　年銷(xiāo)售額百億元的地產(chǎn)商

　　三盛地產(chǎn)方面沒(méi)有披露是否會(huì)將公司在中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)項(xiàng)目及資產(chǎn)裝進(jìn)上市平臺(tái)“三盛控股”，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者也為此向三盛控股投資者關(guān)系部門(mén)致電求證，不過(guò)未獲回復(fù)。

　　克爾瑞集團(tuán)今年發(fā)布的前8個(gè)月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜里，三盛地產(chǎn)以近98億元銷(xiāo)售金額排名第95位，不過(guò)作為一家民營(yíng)非上市地產(chǎn)企業(yè)，該公司公開(kāi)可查的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)資料有限。

　　據(jù)一位房地產(chǎn)基金公司人士向記者透露，福州三盛投資有限公司將是三盛集團(tuán)地產(chǎn)板塊的資產(chǎn)整合平臺(tái)，三盛集團(tuán)在境內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將陸續(xù)整合至三盛投資名下，后續(xù)置入上市公司。

　　該人士向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者提供了三盛地產(chǎn)最新的業(yè)務(wù)發(fā)展情況及財(cái)務(wù)報(bào)告。

　　這間基金公司從三盛地產(chǎn)獲取的材料顯示，截至2016年底，三盛地產(chǎn)擁有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總面積約1500萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備達(dá)到了1000萬(wàn)平方米以上，可售貨值逾1500億元。

　　三盛地產(chǎn)土地儲(chǔ)備包括福建泉州、寧德、長(zhǎng)樂(lè)、福州等6個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)可售面積148萬(wàn)平方米，土地成本37億元，預(yù)計(jì)總投資約119億元；正在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目則包括福建、成都、青島、濟(jì)南等地共計(jì)11個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)土地成本86億元，銷(xiāo)售率接近一半，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額307億元。

　　按照三盛地產(chǎn)的規(guī)劃，公司地產(chǎn)板塊將集中在五大區(qū)域，分別是福建(福州、泉州、寧德、漳州)，福建省內(nèi)開(kāi)發(fā)量占全國(guó)布局的2/3；第二區(qū)域是進(jìn)軍北京，公司目前已經(jīng)在河北固安獲得了8500多畝項(xiàng)目，該項(xiàng)目擬定開(kāi)發(fā)成養(yǎng)老地產(chǎn)和溫泉度假旅游地產(chǎn)；第三個(gè)區(qū)域是山東(含濟(jì)南和青島)；第四個(gè)區(qū)域是長(zhǎng)三角地區(qū)(已進(jìn)入南京和揚(yáng)州)，下一步將爭(zhēng)取合適機(jī)會(huì)進(jìn)入上海；第五個(gè)區(qū)域是成都。

　　三盛地產(chǎn)披露公司房地產(chǎn)板塊2016年銷(xiāo)售額達(dá)到了100億元，并進(jìn)一步測(cè)算公司房地產(chǎn)項(xiàng)目今年銷(xiāo)售額將超過(guò)110億元，銷(xiāo)售回款超過(guò)100億元。

　　資金支出安排上，三盛地產(chǎn)測(cè)算今年將支付近11億元用于購(gòu)置土地，28億元支付開(kāi)發(fā)成本及三項(xiàng)費(fèi)用，近11億元繳納銷(xiāo)售稅費(fèi)；融資安排上，預(yù)計(jì)會(huì)獲得近35億元融資收入，償還債務(wù)33億元，另要安排近8億元利息支出。

　　相互矛盾的合并報(bào)表

　　目前三盛投資是三盛地產(chǎn)最大體量的控股平臺(tái)，絕大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目都集中在三盛投資名下。

　　三盛地產(chǎn)今年5月份剛剛完成了對(duì)三盛投資的增資，將注冊(cè)資本從15億元增加至30億元。2016年三盛投資實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入46.7億元，錄得了逾17億元凈利潤(rùn)，凈利率對(duì)比其他閩系地產(chǎn)商為高。

　　不過(guò)，三盛投資大量利潤(rùn)都來(lái)自公司投資性房地產(chǎn)公允值變動(dòng)收益，調(diào)整金額接近14.2億元。這也導(dǎo)致盡管三盛投資賬面上實(shí)現(xiàn)了較高利潤(rùn)，但是2016年底結(jié)余的貨幣資金只有10億元左右。

　　而且，上述房地產(chǎn)基金公司人士指出，三盛投資提供給投資人的不同版本的公司合并報(bào)表存在較大出入。不過(guò)，該人士沒(méi)有向記者進(jìn)一步解釋合并報(bào)表出現(xiàn)差異的原因。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者對(duì)比了三盛投資2016財(cái)年的兩份合并資產(chǎn)負(fù)債表，其中在現(xiàn)金項(xiàng)目，一份報(bào)表內(nèi)載明公司2016年底貨幣資金約9億元，另一份報(bào)表則超過(guò)了14億元；負(fù)債項(xiàng)目上，一份報(bào)表披露公司短期借款近10億元，其他應(yīng)付款18億元，長(zhǎng)期借款41億元；另一份合并報(bào)表則顯示公司短期借款10億元，其他應(yīng)付款3億元，長(zhǎng)期借款近80億元。

　　僅以?xún)糌?fù)債率(有息負(fù)債與權(quán)益的比率)計(jì)算，兩份合并報(bào)表三盛投資2016年凈負(fù)債率分別為82%和87%?！吨袊?guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者嘗試聯(lián)系三盛投資相關(guān)人士核實(shí)兩份合并報(bào)表多項(xiàng)重要財(cái)務(wù)指標(biāo)出現(xiàn)差異的原因，未果。

　　據(jù)該人士介紹，三盛投資融資渠道較為傳統(tǒng)，主要是銀行貸款及委托貸款，另外通過(guò)私募基金及信托計(jì)劃為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目籌措資金。

　　三盛地產(chǎn)獲得香港上市平臺(tái)以后，已經(jīng)開(kāi)始著手往三盛控股內(nèi)裝入房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)。林榮濱完成對(duì)利福地產(chǎn)要約收購(gòu)以后，根據(jù)過(guò)去兩個(gè)月時(shí)間里已披露的公告，公司已經(jīng)完成了兩筆項(xiàng)目收購(gòu)及一筆對(duì)外投資。

　　其中，三盛控股在今年7月初宣布與三盛投資合計(jì)出資20億元設(shè)立合營(yíng)公司，將作為三盛地產(chǎn)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平臺(tái)之一。

　　三盛控股今年8月中旬又以5.5億元收購(gòu)了一間項(xiàng)目公司90%的股權(quán)，項(xiàng)目公司持有福建省一宗地塊，后續(xù)三盛控股還將向新公司提供8.9億元股東貸款，合計(jì)總代價(jià)14.4億元。

　　8月底，三盛控股繼續(xù)以8640萬(wàn)元收購(gòu)另一間項(xiàng)目公司80%股權(quán)，并向其提供6.88億元股東貸款，合計(jì)7.7億元，該項(xiàng)目公司持有濟(jì)南一宗住宅用地。

　　三盛控股過(guò)去兩個(gè)月時(shí)間僅披露的這3宗投資累計(jì)資本支出就超過(guò)了33億元，這3項(xiàng)投資發(fā)生前的2017年上半年底，公司結(jié)余現(xiàn)金僅為4億港元，難以覆蓋上述資本支出。

　　三盛地產(chǎn)實(shí)際控制人林榮濱提供了資金，據(jù)披露該人士在今年8月中旬向三盛控股提供了總額30億元循環(huán)貸款。以上3筆交易均由三盛控股今年6月初剛剛設(shè)立的福州上盛投資有限公司牽頭完成。

　　此前，中信建投證券一位人士告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，業(yè)務(wù)規(guī)模是海外平臺(tái)公司獲得融資的基礎(chǔ)條件之一，陸續(xù)將房地產(chǎn)項(xiàng)目及資產(chǎn)裝入上市公司，可以幫助其快速做大規(guī)模獲得融資信用。 ：