又一家河南房企邁步香港資本市場。11月12日早間，恒達集團(控股)有限公司(以下簡稱“恒達集團”)在港交所敲鐘上市，成為繼正榮地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)以及美的置業(yè)后，年內(nèi)第五家成功登陸港股的房企。值得一提的是，這已經(jīng)是恒達集團第三次沖刺港交所，此前兩次均報失利?，F(xiàn)如今，資本市場的大門已經(jīng)向這家營收不足20億元的房企敞開，然而“甩開膀子”想要大跨步行進的恒達集團，卻被高負債拖累。此外，有行業(yè)人士表示，隨著樓市調(diào)控進一步延伸以及棚改貨幣化逐漸退場，偏居許昌一隅的恒達集團或?qū)⑼渌麄戎厝木€布局的區(qū)域性中小房企一樣，未來業(yè)績面臨更多變數(shù)。

　　上市申請兩度折戟

　　恒達集團的上市路途一波三折。事實上，三戰(zhàn)港股IPO的恒達集團曾兩度遭遇上市計劃折戟。

　　據(jù)了解，恒達集團曾先后于2017年6月9日和2018年3月1日向港交所遞交上市申請，港交所官方信息顯示，前兩次遞交的申請材料均為失效狀態(tài)。今年8月30日，恒達集團第三次遞交招股說明書，終于在11月12日獲批上市。

　　北京商報記者了解到，擬赴港上市公司在遞交申請后，有半年限期解答監(jiān)管機構的問題，若該公司在為期6個月的有效審核時段未能完成對港交所問題的反饋，申請材料便會被處于“失效”處理。不過“失效”并不代表上市失敗，僅意為當次的IPO流程不會繼續(xù)，如果公司方面還有繼續(xù)上市的需求，可以重新遞交材料。不少公司之后延后或重遞申請，最終也得以成功上市。

　　而從時間段上來看，恒達集團第三次即8月30日向港交所遞交上市申請的時間點，正是其3月1日第二次遞交上市申請有效期滿之時。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，恒達集團謀求上市是發(fā)展的必然，資本市場的融資便利對于企業(yè)有著天然的吸引力，尤其是對于區(qū)域性、中小房企而言，吸引力更甚。

　　“河南中小房企上市的較多，在恒達集團上市前，已有建業(yè)地產(chǎn)、偉業(yè)控股以及正恒國際控股等先后登陸資本市場。此番恒達集團邁步港股，在融資方面可謂為企業(yè)解了渴?！眹儡S進如是說道。

　　布局失衡及棚改貨幣化退場隱憂

　　成立于1998年的恒達集團，是一家不折不扣的區(qū)域性房企。根據(jù)高力報告，以待售住宅項目總建筑面積來看，恒達集團是河南省許昌市最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當前，恒達集團主要從事開發(fā)住宅項目，并涉足少部分商業(yè)物業(yè)開發(fā)，業(yè)務范圍包括許昌市、鄭州市以及信陽市。

　　招股書顯示，大本營許昌是恒達集團的糧草重倉。截至2018年5月31日，恒達集團擁有366.8萬平方米的土地儲備，皆集中于許昌一地。其中，禹州市的土地儲備最多，達到了149萬平方米；魏都區(qū)次之，有96.7萬平方米的土地儲備；建安區(qū)和長葛市的土地儲備均超過了50萬平方米。

　　就當前土儲水平，恒達集團在招股書中寫道，“充足的土地儲備可供未來8-10年的物業(yè)開發(fā)項目”，此外還提及其未來的發(fā)展策略，“我們將繼續(xù)利用河南省城鎮(zhèn)化及城鎮(zhèn)化所產(chǎn)生的需求增加；利用政府近期進一步推進棚改貨幣化改造的政策，繼續(xù)就安置項目與地方政府展開合作。”

　　不過多位行業(yè)人士告訴北京商報記者，現(xiàn)實情況可能不會像恒達集團設想得那般樂觀。當前房地產(chǎn)行業(yè)的形勢不復往昔，隨著樓市調(diào)控加碼、棚改政策收緊、整體住宅存量積累，區(qū)域性房企的生意已經(jīng)開始不好做。

　　北京商報記者查閱招股書了解到，2015-2017年，恒達集團來自物業(yè)銷售的收入分別為10.36億元、9.29億元以及15.47億元，皆約占總收入的99.8%。對于物業(yè)銷售所得占據(jù)總收入“大頭”的恒達集團而言，在許昌的業(yè)務也面臨業(yè)績受損的潛在風險。

　　此外，從現(xiàn)實情況來看，當前房地產(chǎn)下行的低迷狀況已經(jīng)傳導至許昌的土地市場。根據(jù)稍早前的新聞，許昌7月6日參與競拍的五宗土地悉數(shù)流拍，這在近期許昌土地拍賣市場上還是首次。

　　“恒達集團的發(fā)展很大程度上得益于河南新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展機會，不過當前棚改貨幣化即將退場，想要維持發(fā)展就不能再偏居許昌一隅。上市后的恒達集團應該借力資本市場，延伸擴張觸角，走出大本營。”嚴躍進如是分析道。

　　舉債擴張之后

　　房企發(fā)展，糧草先行。而拿地需要錢，資金無疑是小房企的一道大坎兒。此前“囊中羞澀”的恒達集團走上了舉債擴張的道路。

　　借來的錢也是錢，有了資金加持的恒達集團，企業(yè)經(jīng)營狀況呈現(xiàn)向好態(tài)勢。2015-2017年，恒達集團營收分別為10.38億元、9.31億元、15.5億元，歸屬于股東的凈利潤分別為6701萬元、7411萬元、1.48億元。

　　企業(yè)規(guī)模增長的代價就是負債的水漲船高。2015年，恒達集團凈資產(chǎn)負債率達677%，2016年達至762.7%，超行業(yè)整體負債水平近10倍。

　　不過，上市前傾向于負債經(jīng)營的恒達集團，現(xiàn)如今為了適應融資環(huán)境收緊以及滿足港交所健康運營的上市要求，已經(jīng)開始有意識地放緩負債擴張的步伐。2017年底，恒達集團將凈資產(chǎn)負債率由此前的762.7%改善至406.6%；截至今年4月30日，這個數(shù)字降至340.4%，但仍處于較高水平。

　　對于遠超行業(yè)整體水平的負債率，恒達集團在招股書中稱，未來凈資產(chǎn)負債率將降至200%以下，同時為確保營運資金持續(xù)充足，公司已實施相關資本及流動資金管理措施。恒達集團領導層于港交所上市現(xiàn)場接受媒體采訪時表示，“目前已達到負債率200%以下的目標，希望此后達到一個健康的負債率水平”。

　　“對于中小房企而言，企業(yè)的規(guī)模發(fā)展往往負債先行。當前恒達集團展開降低負債的動作，說明該企業(yè)發(fā)展思路相對清晰，明晰財務穩(wěn)健對于企業(yè)安全運轉的重要意義?！眹儡S進表示，高杠桿也是一把雙刃劍，只有把控好負債率，企業(yè)方能在地產(chǎn)行業(yè)下半場不留余力地爭奪行業(yè)位次及話語權。

　　(文章來源：北京商報)