如何玩好資本游戲,是地產(chǎn)商們進(jìn)行規(guī)模追逐的動(dòng)力所在。剛剛過(guò)去的五天里,有兩家內(nèi)地房企在香港提交了IPO招股書,尋求對(duì)接資本市場(chǎng)的道路。

　　10月17日,三巽控股集團(tuán)有限公司披露招股書；一周之后,港龍中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司披露招股書。其中,三巽控股今年上半年收入約為5.62億元,港龍地產(chǎn)上半年收入約為5.9億元。

　　雖然兩家企業(yè)均未在招股書中披露近幾年的合約銷售額,但從收入、毛利等其他數(shù)據(jù)上看,這兩家企業(yè)的規(guī)模并不大。不過(guò),這并不影響他們上市的決心。

　　奧陸資本總裁蔡金強(qiáng)表示：“上市對(duì)小房企來(lái)說(shuō)像是‘自古華山一條路’遲早的事,而且是越早上市越好?！?/p>

　　事實(shí)上,規(guī)模小的特點(diǎn),正是三巽控股與港龍地產(chǎn)選擇在香港上市的原因之一?！跋愀凵鲜械拈T檻比較低,企業(yè)也比較容易達(dá)標(biāo)?！比R坊大中華區(qū)研究及咨詢部主管紀(jì)言迅介紹道。

　　從土儲(chǔ)版圖和各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)看,不管是三巽控股還是港龍地產(chǎn)都僅是一家“區(qū)域企業(yè)”的體量。

　　招股書顯示,三巽地產(chǎn)出身于安徽,主要土儲(chǔ)位于安徽、江蘇和山東三個(gè)省份的九個(gè)城市中。于2019年8月31日,三巽共擁有35個(gè)項(xiàng)目,總土地儲(chǔ)備420萬(wàn)平方米。其中,超過(guò)90%的土儲(chǔ)位于安徽。

　　而港龍地產(chǎn)成立于常州,主要土儲(chǔ)分布在江蘇省、浙江省等地。項(xiàng)目總數(shù)為56個(gè),總土地儲(chǔ)備約為471.5萬(wàn)平方米。其中,有44個(gè)項(xiàng)目位于江蘇省,土儲(chǔ)占總量比例為78%。

　　根據(jù)這一土儲(chǔ)情況,三巽控股的物業(yè)權(quán)益總值為人民幣108.01億元,港龍地產(chǎn)的物業(yè)權(quán)益的總市值為77.99億元。

　　有趣的細(xì)節(jié)總喜歡隱匿在干巴巴的數(shù)據(jù)背后。

　　截至今年上半年,三巽控股發(fā)展中物業(yè)的賬面凈值為69.06億元,持作出售已竣工物業(yè)的賬面凈值約為3.42億元。換而言之,三巽控股開發(fā)中的項(xiàng)目占據(jù)了絕大部分。從具體項(xiàng)目來(lái)看,三巽控股未出售的已竣工可銷售建筑面積約為16.37萬(wàn)平方米,占總土儲(chǔ)比例為3.9%。

　　無(wú)獨(dú)有偶的是,港龍地產(chǎn)截至今年8月底雖然已經(jīng)擁有56個(gè)開發(fā)項(xiàng)目,但公司于上半年及此前的收益主要來(lái)自于其中的9個(gè)項(xiàng)目。于今年8月31日,港龍地產(chǎn)可銷售及可出租的已竣工項(xiàng)目建筑面積約8.46萬(wàn)平方米,占總土儲(chǔ)比例為1.8%。

　　有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè),該兩家公司或許是在一段時(shí)間的“少拿地”后,迅速出現(xiàn)了集中補(bǔ)倉(cāng)的情況,這才導(dǎo)致了可售面積的短缺以及開發(fā)中項(xiàng)目占比較多的現(xiàn)象。而密集的拿地,除了能夠?yàn)槠髽I(yè)即將枯竭的“貨倉(cāng)”及時(shí)輸血外,同時(shí)也能在短時(shí)間內(nèi)將企業(yè)的估值抬高。

　　高速擴(kuò)張,自然就會(huì)帶來(lái)高杠桿的后果。公告顯示,于2016年-2018年及2019年前六個(gè)月里,港龍地產(chǎn)的借款總額分別為0.5億元、3.18億元、8.56億元及14.36億元,資產(chǎn)負(fù)債比率分別為17.0%、98.8%、122.1%及153.9%；流動(dòng)比率分別為1.1、1.0、1.1和1.1。

　　另一邊,三巽控股于2016年-2018年及2019年前六個(gè)月里,期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物分別為1413.7萬(wàn)元、4772.7萬(wàn)元、8164.9萬(wàn)元以及1.64億元；未償還銀行貸款及其他借款總額分別約為2.29億元、5.14億元、7.1億元及14.2億元。

　　從數(shù)字中不難看出,迅速升高的負(fù)債數(shù)字,以及緊張的現(xiàn)金流情況,讓企業(yè)在發(fā)展中就像是走鋼絲一般,稍有不慎便會(huì)跌落。

　　在這種情況下,上市無(wú)疑就變成了企業(yè)的“救命稻草”。一位業(yè)內(nèi)人士表示,對(duì)于小房企而言其實(shí)并不存在什么上市窗口期?！耙?yàn)閷?duì)于小房企來(lái)說(shuō),能上市就一定會(huì)上市,因?yàn)樗枰鲜袔?lái)的這筆融資,以及上市后帶來(lái)的資本利好。”

　　紀(jì)言迅同樣表示,上市對(duì)于小房企而言是一個(gè)較大的利好消息,但他也指出,就算能夠上市,但投資者們最終是否會(huì)“買賬”仍是一個(gè)疑問(wèn)。“香港市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股還是有些低估的?！?/p>

　　從效果上來(lái)說(shuō),上市對(duì)于小房企而言并不僅是一個(gè)資本游戲,更是一個(gè)生存游戲。

　　或許就像電影《掠食城市》中的設(shè)定一樣,每個(gè)城市都是一座自由移動(dòng)的城堡,而唯一一條生存法則就是,城市之間通過(guò)相互吞噬來(lái)獲得更多生存資源。體量越小,跑得越慢的城市,就越容易被更大的城市吞并。

　　這你追我趕的一幕與房地產(chǎn)企業(yè)們的生存境況何其相似。各種市場(chǎng)因素的變化促使地產(chǎn)商們不斷洗牌,不斷有黑馬厚積薄發(fā),不斷有人被超越；同樣的,也不斷有跟不上變化的企業(yè)被淘汰。

　　與大房企能夠多業(yè)態(tài)盈利,多渠道融資不同的是,對(duì)于模式仍相對(duì)傳統(tǒng)的小房企而言,上市是其快速補(bǔ)血的“必經(jīng)之路”。也只有如此,小房企們才能獲得更多資本,從而進(jìn)行更快速的擴(kuò)張,最終在普遍資金短缺的小房企群體中拉開差距。

　　就像是一條小魚,在自己沒(méi)有成為大魚之前,想要不被大魚吃掉的一個(gè)辦法就是游得比其他的小魚更快。

　　從三巽控股和港龍地產(chǎn)的發(fā)展軌跡來(lái)看,在大力催動(dòng)資本的情況下,雖然負(fù)債在上升,但不得不承認(rèn)的是,他們換到了不少東西。

　　數(shù)據(jù)顯示,三巽控股截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度以及截至2019年6月30日止六個(gè)月,公司產(chǎn)生收入分別為5.41億元、2.63億元、7.24億元及5.62億元。

　　另一邊,港龍地產(chǎn)于前三年及今年上半年里,收益分別為4.72億元、4.34億元、16.6億元及5.91億元,2016年至2018年期間的復(fù)合年增長(zhǎng)率為87.5%。

　　蔡金強(qiáng)指出,小房企在上市時(shí)能融到多少錢其實(shí)仍是次要,更主要的是未來(lái)能夠進(jìn)行美元債等方式的融資?！斑@樣一來(lái),國(guó)內(nèi)不好融資時(shí)可以發(fā)美元債,美元債成本高時(shí),則可以考慮國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)?！?/p>

　　隨著上市后融資渠道的拓寬,該兩家公司或許有機(jī)會(huì)能獲得更進(jìn)一步的增長(zhǎng)?！斑@也是資本對(duì)于房企的意義所在?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士如是評(píng)價(jià)道。

　　既然有能夠上市的“小魚”,自然也有暫時(shí)未能上市的“小魚”,那它們?nèi)绾谓鉀Q資金問(wèn)題？同策研究院首席分析師張宏偉表示：“采取合作開發(fā)的方式,或者是使用合作方的一些資金?！?/p>

　　不過(guò),留給小房企們的時(shí)間并不多。張宏偉指出,短期內(nèi)行業(yè)洗牌仍將繼續(xù),“大魚吃小魚”的情況也將持續(xù)出現(xiàn)。而在未來(lái)三到五年內(nèi),除了“大魚吃小魚”外,還會(huì)出現(xiàn)“快魚吃慢魚”和“大魚吃大魚”的情況。

　?。ㄔ瓨?biāo)題：迷你房企上市 從三巽到港龍的資本故事）