原標(biāo)題：救急加救命： 2020房企繼續(xù)折價上市

　　上市之后的再融資能力,才是內(nèi)房企蜂擁上市的最終目的。

　　歲月艱難,上市成為“救命稻草”。2019從年頭到年尾,中小房企赴港上市一個接一個,它們都沒有選擇,因為內(nèi)地融資渠道層層縮緊。

　　12月份,先后傳來景業(yè)名邦、時代鄰里、保利物業(yè)成功登陸港交所的消息,為2019年房企赴港上市潮收尾。據(jù)記者統(tǒng)計,2019年登陸港交所的房企有德信中國、銀城控股、中梁控股、中國天保、新力控股、景業(yè)名邦6家,這一數(shù)字與2018年持平。

　　2019年還有包括保利物業(yè)和時代鄰里在內(nèi)的8家房企,分拆物業(yè)公司在港交所掛牌。此外,港龍地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)、三巽集團等上市申請?zhí)幱凇皩徍酥小?奧山控股、海倫堡、萬創(chuàng)國際等一眾房企尚處于排隊中。

　　事實上,赴港上市窗口期早已過去,當(dāng)下上市環(huán)境并不樂觀,內(nèi)房股不得不通過“折價”吸引投資者,打通上市融資平臺仍是眾多中小房企的最大目標(biāo)。

　　“2020年中小房企赴港上市潮還將繼續(xù)。”匯生國際融資總裁、協(xié)縱策略管理集團前創(chuàng)始人黃立沖對中國房地產(chǎn)報記者表示,2020年的海外融資環(huán)境并不會改善,港交所新股發(fā)行及發(fā)債市場環(huán)境甚至還可能進一步惡化。

　　折價賤賣股價萎靡,實際融資大打折扣

　　2018年,中小房企在香港曾有過一波上市高潮,彼時,正榮地產(chǎn)、美的置業(yè)、弘陽地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)等紛紛登陸港交所。

　　2019年也是一個赴港IPO大年,但這些新的闖關(guān)者卻有著截然不同的命運。

　　12月5日,成立僅6年、營業(yè)收入僅13.39億元的景業(yè)名邦集團在港交所成功掛牌上市。景業(yè)名邦此次IPO發(fā)售新股達(dá)到4億股,其中國際發(fā)售3.6億股,香港發(fā)售4000萬股,每股發(fā)售價3.16港元。首日開盤后,景業(yè)名邦高開上漲4.43%,但此后一度下跌至3.15港元每股,截至當(dāng)日收盤報收3.23港元每股?？偰假Y12.64億港元,所募資金凈額將主要用于騰沖高黎貢小鎮(zhèn)以及肇慶、清遠(yuǎn)與株洲等地的相關(guān)項目開發(fā)。

　　與大多數(shù)中小房企IPO耗時1~3年長周期不同的是,這家小房企從遞交上市申請到登陸資本市場,間隔僅5個月有余。從業(yè)績表現(xiàn)看,景業(yè)名邦并無突出之處,但這家小房企的創(chuàng)始人陳思銘,系雅居樂集團副主席陳卓賢長子。有分析稱,景業(yè)名邦的擴張與雅居樂息息相關(guān),不僅集團初步資金由其家庭資源提供,景業(yè)名邦的多名高管也曾在雅居樂任職。

　　12月份,還有兩家房企分拆物業(yè)公司登陸港交所。12月19日,時代鄰里(母公司為時代中國)與保利物業(yè)(母公司保利發(fā)展)同一日敲鐘。盡管港股市場近年來對物業(yè)企業(yè)頗為青睞,但目前對其態(tài)度也回歸理性。上市首日,背靠央企的保利物業(yè)開盤價報43.8港元/股,比招股價漲24.79%,收市報每股45.35港元,市值達(dá)242億港元；而時代鄰里開盤即出現(xiàn)破發(fā),報收4.88港元/股,較發(fā)行價5.15港元下跌5.24%,市值44.34億港元。

　　一位香港投行分析師表示,內(nèi)房企想要通過港交所上市審批,其實并不難,難的是面對上市首日股價破發(fā)、估值低、股價大跳水等,如何贏得投資者信心。而事實是,港股投資者向來都對內(nèi)地中小房企很謹(jǐn)慎。這令其上市后的實際融資能力大打折扣。

　　記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),今年成功上市的6家內(nèi)房股以及8家房企分拆物業(yè)公司大都融資總額較低、以較低招股價發(fā)行。如銀城國際、中國天保集團集資凈額僅分別為7.7億港元、4.172億港元。2019年6家新上市房企平均募資凈額14.12億港元,較2018年18.79億港元平均值有所降低。

　　德信中國等4家房企、3家物業(yè)公司每股發(fā)行價都不足3元,其中天保集團為每股2.5港元,和泓服務(wù)僅為每股1.28港元。德信中國、新力控股在上市首日就跌破發(fā)行價；天保集團由于香港公開發(fā)售項初步可供認(rèn)購額度為1585萬股,剩余認(rèn)購不足的415萬股被重新分配至國際發(fā)售。

　　上市之后,這些內(nèi)房股的股價依舊低迷。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),中梁控股上市價格5.55港元/股,上市當(dāng)日即盤中破發(fā),后股價走勢一度低至4.685港元/股,近期股價有所回升,12月26日股價收于6.15港元/股,僅較發(fā)行價上漲不足10%。銀城國際發(fā)行價為2.38港元/股,同樣經(jīng)歷了首發(fā)盤中破發(fā)及認(rèn)購不足情況,12月26日公司股價收于2.34港元/股,仍處于破發(fā)狀態(tài)。而中國天保、新力控股、景業(yè)名邦目前的股價依舊接近發(fā)行價。

　　房企分拆物業(yè)公司的股價出現(xiàn)分化,并非全部被資本市場認(rèn)可。銀城國際關(guān)聯(lián)物管公司銀城生活服務(wù)11月6日在港交所上市,獲382.88倍超額認(rèn)購。但此后股價一路走低。銀城生活服務(wù)12月26日收盤價1.6港元/股,較上市首日的2.18港元/股,下跌了26%；鑫苑物業(yè)服務(wù)12月26日收盤價1.47港元/股,較上市首日的2.08港元/股,下跌29%；濱江服務(wù)股價微降；藍(lán)光嘉寶、奧園健康生活的股價漲幅則均在30%以上。

　　2020上市潮將繼續(xù),融資救急難救命

　　上市之后的再融資能力,才是內(nèi)房企蜂擁上市的最終目的。在內(nèi)地融資渠道收緊之下,房企紛紛借助海外發(fā)債來彌補資金缺口。

　　據(jù)中指院統(tǒng)計,1~11月,房企海外債券發(fā)行規(guī)模為4603.4億元,同比增長33.6%,較去年全年增長21.8%；海外債券融資成本為8.33%,較去年同期上升0.94個百分點。

　　12月以來,房企海外融資計劃密集發(fā)布,融信中國、華潤置地、力高集團、佳源國際等多家房企公布的融資計劃金額已超過20億美元。除華潤置地外,房企融資成本普遍較高。

　　今年2月份上市的德信中國,上市首日募資規(guī)模僅13.73億港元,對其高負(fù)債及擴展需求而言,這顯然不夠。上市不久,德信中國即迫不及待發(fā)行美元債。11月18日,德信中國公告表示,發(fā)行于2021年到期的1億美元額外優(yōu)先票據(jù),該筆債券將與其8月發(fā)行的2億美元優(yōu)先票據(jù)合并成一單,發(fā)行利率為12.875%。

　　成功打開海外再融資渠道的還有中梁控股。上市半年后,9月20日,中梁控股集團公告表示,公司及附屬公司擔(dān)保人擬發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù),票據(jù)年利率為11.5%。雖然美元票據(jù)的利率高低會受到企業(yè)自身資質(zhì)、市場環(huán)境甚至于政策條件等多方面因素影響,但中梁控股、德信中國所發(fā)美元債利率仍明顯高過同行。

　　而2018年,成功登陸港交所的正榮地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、美的置業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)、恒達(dá)集團、萬城控股6家房企,有3家于2019年發(fā)行了美元債,其融資利率高低不一,正榮地產(chǎn)上市后的首筆美元債(2019年1月發(fā)行)利率僅8.6%,大發(fā)地產(chǎn)上市后的首筆美元債利率則高達(dá)13.5%。截至目前,恒達(dá)集團、美的置業(yè)、萬城控股仍未進行海外發(fā)債。

　　在黃立沖看來,目前環(huán)境下,中小房企上市融資對其背負(fù)的巨大債務(wù)而言不過是杯水車薪,對改善公司財務(wù)狀況并無實質(zhì)性影響。

　　歷時逾兩年,終于在2017年底借殼上市的福晟國際,其資金困境并未因此解套。近日市場消息顯示,福晟集團、協(xié)信控股集團相繼把自己的項目擺上貨架尋求買家,接盤企業(yè)分別是世茂房地產(chǎn)和【陽光城(000671)、股吧】。此前協(xié)信地產(chǎn)一直在謀求上市,卻均以失敗告終。

　　有房企人士稱,房企活不下去的根本原因往往是其過去采取過度激進的舉債策略,杠桿過高,加上生存環(huán)境越來越惡劣,資金鏈終于不堪重負(fù)。若能上市,則安全度相對會大很多。這樣的邏輯下,2020年中小房企赴港IPO熱潮仍會持續(xù)。

　　“雖然現(xiàn)在美元債被限定僅用于借新還舊,但由于整體存量債規(guī)模較大,明年美元債仍會是房企發(fā)債的主力?！笨硕鹱C券研究院分析組組長孫楊表示。

　　“從大環(huán)境看,2020年中國經(jīng)濟將進入更富挑戰(zhàn)的變化和動蕩期,在這個時間段,全球經(jīng)濟環(huán)境可能有一些急速的變化,迭加國際摩擦等影響,導(dǎo)致海外發(fā)債市場難度增加；同時,海外市場對于內(nèi)房企發(fā)債償還風(fēng)險的隱憂也在不斷累積,投資者對于內(nèi)地中小房企新股和債券的認(rèn)購意欲不斷減弱?！秉S立沖認(rèn)為,2020年無論是赴港IPO還是海外發(fā)債,難度都不會比2019年低。

　　“2020年第一季度將會出現(xiàn)更多民營房地產(chǎn)公司違約、暴雷、被大房企或國有房企接管的現(xiàn)象。即便2020年第二季度政策貨幣端有所放松,也僅是對大房企融資有利,民營房企依然是運氣不佳?！秉S立沖認(rèn)為。