原標(biāo)題：萬達(dá)商業(yè)撤回A股IPO申請 最快或于2022年再赴港上市

　　3月24日,大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(下稱“萬達(dá)商業(yè)”)發(fā)布消息稱,基于對自身戰(zhàn)略的研判,決定對公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組,以盡快實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外上市,因此決定撤回A股IPO申請。

　　對此,萬達(dá)商業(yè)內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者透露,在撤回A上市之前,萬達(dá)商業(yè)就已啟動(dòng)重組計(jì)劃,最快將在2022年再次上市。

　　萬達(dá)商業(yè)回A之路,充滿波折。

　　2014年12月23日,萬達(dá)商業(yè)以當(dāng)年最大IPO的“身份”登陸港交所。當(dāng)時(shí),萬達(dá)商業(yè)雖早已家喻戶曉,但并未不受投資者青睞。在港交所掛牌的一年多時(shí)間,萬達(dá)商業(yè)股價(jià)從最初48港元/股,直至退市,僅漲至52.5港元/股。

　　萬達(dá)董事長王健林認(rèn)為,公司價(jià)值遭到嚴(yán)重低估。就此,萬達(dá)商業(yè)2016年3月宣布從港交所退市謀求回A,隨后,在A股IPO門前一等就是五年。

　　此番突然撤銷回A上市計(jì)劃,讓市場一片嘩然。

　　近年,房地產(chǎn)企業(yè)在A股的IPO一直處于收緊狀態(tài)。貝殼研究院高級分析師潘浩告訴時(shí)代周報(bào)記者,考慮到地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境,房企融資和上市條件都極為嚴(yán)苛。在他看來,萬達(dá)商業(yè)撤銷回A,雖有些意外,卻也在情理之中。

　　不過,亦有市場人士認(rèn)為,萬達(dá)商業(yè)急于撤銷回A或意在謀求境外上市,不排除是為在2023年前完成上市對賭協(xié)議壓力所致。2018年初,騰訊控股作為主發(fā)起方,聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)與萬達(dá)商業(yè)簽訂戰(zhàn)略投資協(xié)議,計(jì)劃投資約340億元人民幣,收購萬達(dá)商業(yè)港股退市時(shí)引入的投資人持有的約14%股份。

　　萬達(dá)相關(guān)人士向時(shí)代周報(bào)記者證實(shí),該協(xié)議中,萬達(dá)商業(yè)承諾投資方自協(xié)議簽訂之日起五年內(nèi)盡快完成上市。不過,該人士還透露說,“協(xié)議并未做其他約定,即萬達(dá)商業(yè)無法在5年內(nèi)上市,也不存在任何回購條款”。

　　業(yè)內(nèi)人士稱,萬達(dá)商業(yè)或?qū)⒃俅胃案跧PO。一名萬達(dá)商業(yè)內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)透露,萬達(dá)商業(yè)在撤銷回A上市之前,就已啟動(dòng)重組計(jì)劃,最快將于2022年再次上市。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出,從資本層面來看,萬達(dá)錯(cuò)過的五年,錯(cuò)失了一波港交所牛市行情,期間,中國恒大(03333.HK)股價(jià)從4.7港元/股最高漲至32.5港元/股,碧桂園從2.3港元/股一度升至18.85港元/股。另一方面,退市也為萬達(dá)商業(yè)提供了足夠大的轉(zhuǎn)型空間。

　　退市之后,萬達(dá)先是將旗下酒店業(yè)務(wù)注入萬達(dá)酒店發(fā)展(00169.HK),又逐步將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)劃至萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)。在2017年那場“世紀(jì)并購案”中,萬達(dá)商業(yè)更是大刀闊斧地一舉拋售13個(gè)文旅項(xiàng)目。

　　次年,王健林再轉(zhuǎn)身,決定將大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司更為現(xiàn)名,并宣布：萬達(dá)商業(yè)不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),轉(zhuǎn)型為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營企業(yè)。

　　至此,萬達(dá)商業(yè)在完成資金回血的同時(shí),解綁了大部分“重資產(chǎn)”項(xiàng)目,實(shí)現(xiàn)了“輕資產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型。數(shù)據(jù)顯示,即使在疫情爆發(fā)的2020年,萬達(dá)商業(yè)當(dāng)年新開業(yè)的萬達(dá)廣場仍多達(dá)45座。其中,輕資產(chǎn)型項(xiàng)目27個(gè),占比超60%。同年,萬達(dá)商業(yè)簽約60個(gè)輕資產(chǎn)型萬達(dá)廣場,較上年增長67%；在建142個(gè)萬達(dá)廣場中,“輕資產(chǎn)型”項(xiàng)目占比超過80%。

　　據(jù)萬達(dá)商業(yè)官網(wǎng),輕資產(chǎn)模式即萬達(dá)廣場由合作機(jī)構(gòu)專項(xiàng)基金投資,萬達(dá)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營,使用萬達(dá)廣場品牌、“慧云”信息管理系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)。資產(chǎn)全歸投資方,所獲租金凈收益,萬達(dá)與投資方按一定比例分成。

　　輕資產(chǎn)策略踏準(zhǔn)了物管“風(fēng)口期”。2018年,多家物業(yè)管理企業(yè)接連赴港上市。在港上市的多家物業(yè)管理公司的市盈率均高企。截至2021年3月24日收盤,恒大物業(yè)(06666.HK)總市值1571.89億港元,市盈率49.96倍；碧桂園服務(wù)(06098.HK)總市值2137.15億港元,市盈率66.96；融創(chuàng)服務(wù)(01516.HK)總市值737.08億港元,市盈率99.15倍。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2019年,在港上市的內(nèi)資物管企業(yè)平均市盈率為49倍,2020年是35倍,均遠(yuǎn)超地產(chǎn)類企業(yè)。

　　同策研究院資深分析師肖云祥向時(shí)代周報(bào)記者分析說,重組后,萬達(dá)商業(yè)將輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)再次上市,更易“講故事”,也更易獲得投資者認(rèn)同。

　　萬達(dá)商業(yè)重新上市,能否一改過去“被低估”行情？有業(yè)內(nèi)人士分析稱,近年,萬達(dá)商業(yè)的輕資產(chǎn)業(yè)態(tài)符合境外投資趨勢,萬達(dá)商業(yè)的估值規(guī)模可能達(dá)到萬億級。另有多名行業(yè)人士認(rèn)為,上市的時(shí)點(diǎn)選擇不錯(cuò),但估值仍難達(dá)萬億體量。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,截至2020三季度末,萬達(dá)商業(yè)總資產(chǎn)為5558.56億元,旗下萬達(dá)廣場已達(dá)368座。地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者分析,在重新調(diào)整上市戰(zhàn)略之后,萬達(dá)商業(yè)以輕資產(chǎn)運(yùn)營的形式輸出管理人員、技術(shù)及品牌,降低成本,在港股將或?qū)⒏苷J(rèn)可。