9月22日，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)(以下簡(jiǎn)稱“物管行業(yè)”)龍頭企業(yè)萬(wàn)物云全球成功發(fā)售1.17億股H股，預(yù)計(jì)將于9月29日在港交所掛牌上市。

　　9月23日晚間，一位接近萬(wàn)物云的相關(guān)人士向記者透露，綜合各家券商的認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)物云在中國(guó)香港發(fā)售的股份雖然未獲足額認(rèn)購(gòu)，但國(guó)際配售部分卻實(shí)現(xiàn)超額配售。最終發(fā)售價(jià)目前尚未公告，但大概率會(huì)定在每股49港元左右，屬于稍微偏低的水平。

　　作為萬(wàn)物云母公司的萬(wàn)科此前曾發(fā)布公告稱，預(yù)計(jì)全球發(fā)售中萬(wàn)物云H股股份的發(fā)售價(jià)將不低于每股47.1港元、不超過(guò)52.7港元。對(duì)此，中信建投證券認(rèn)為，全球發(fā)售完成后(假設(shè)不行使超額配股權(quán))，萬(wàn)物云對(duì)應(yīng)的市值在549.7億港元至615.1億港元之間。假設(shè)萬(wàn)物云2022年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)增速達(dá)30%，考慮匯率波動(dòng)因素后，發(fā)售價(jià)對(duì)應(yīng)的2022年P(guān)E估值為22.4倍至25.1倍，在港股上市的物管企業(yè)中處于第二高水平，僅次于華潤(rùn)萬(wàn)象生活。

　　“該市值表現(xiàn)符合市場(chǎng)預(yù)期，較為合理和理性?！蓖哐芯吭嘿Y深分析師肖云祥向記者表示，受房地產(chǎn)行業(yè)景氣度影響，當(dāng)前物管行業(yè)也處于發(fā)展的低迷期。但市場(chǎng)中總會(huì)有“識(shí)貨”的人，不同的投資者對(duì)物管企業(yè)的態(tài)度是不一樣的，這是市場(chǎng)的選擇。

　　　　物管企業(yè)在淡市里淘金

　　從是否會(huì)上市，到籌備遞表，再到通過(guò)聆萬(wàn)物云邁向資本市場(chǎng)的每一步都備受市場(chǎng)關(guān)注。在遞表五個(gè)多月后，萬(wàn)物云距離上市終于只差臨門一腳了。

　　2021年11月份，萬(wàn)科宣布拆分萬(wàn)物云上市后，萬(wàn)物云CEO朱保全曾向記者稱“恰逢其時(shí)”。當(dāng)時(shí)，物管行業(yè)已經(jīng)走過(guò)巔峰發(fā)展時(shí)期。2021年初，上市物管企業(yè)的平均市盈率達(dá)55.31倍。隨后，物管行業(yè)整體回調(diào)，超六成新上市物管企業(yè)的市盈率低于25倍；截至2021年末，上市物管行業(yè)的平均市盈率僅為17.64倍。

　　今年以來(lái)，物管行業(yè)的估值繼續(xù)回調(diào)。中物研協(xié)數(shù)據(jù)顯示，截至今年8月末，59家上市物管企業(yè)的平均市盈率首次跌破10倍，僅剩8倍。以9月23日收盤價(jià)計(jì)算，物管行業(yè)第一梯隊(duì)的華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)的市盈率分別為30.59倍、 8.49倍、22.34倍、20.60倍。

　　從當(dāng)前資本市場(chǎng)給予物管行業(yè)的整體估值情況和此次萬(wàn)物云招股的結(jié)果來(lái)看，在此時(shí)上市實(shí)在不是最佳時(shí)機(jī)。與物管行業(yè)發(fā)展的巔峰時(shí)期相比，萬(wàn)物云此次新股發(fā)售的價(jià)格和對(duì)應(yīng)的市盈率雖然相對(duì)要低一些，但仍遠(yuǎn)高于行業(yè)平均市盈率，也算不錯(cuò)了，不排除上市后有“低開(kāi)高走”的可能。

　　關(guān)于估值問(wèn)題，萬(wàn)科董事會(huì)秘書朱旭曾表示，雖然2020年物業(yè)管理市場(chǎng)的估值很高，但資本市場(chǎng)千變?nèi)f化，大家對(duì)此不必耿耿于懷。萬(wàn)物云并不追求在行業(yè)估值頂點(diǎn)時(shí)上市，能得到市場(chǎng)給予理性的估值就可以了。無(wú)論在哪個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上市，對(duì)萬(wàn)物云來(lái)講，都將是一個(gè)新的起點(diǎn)。

　　從多位受訪業(yè)內(nèi)人士向表達(dá)的共識(shí)來(lái)看，萬(wàn)物云在行業(yè)估值下行時(shí)期邁出如此關(guān)鍵的一步，雖然錯(cuò)過(guò)了估值的風(fēng)口，但從行業(yè)發(fā)展的邏輯和公司自身的商業(yè)模式及發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)看，此次IPO募集的資金、上市后的再融資以及上市對(duì)公司品牌及影響力的提升，都可以讓萬(wàn)物云拿到更多優(yōu)質(zhì)資源，深化其城市服務(wù)商的地位和提升市占率。

　　　　科技業(yè)務(wù)已有收入進(jìn)賬

　　此次萬(wàn)物云能夠成功發(fā)行H股，萬(wàn)科的資本朋友圈發(fā)揮了重要作用。

　　從基石投資者名單來(lái)看，萬(wàn)物云此次招股，吸引了中國(guó)誠(chéng)通控股及旗下的中國(guó)國(guó)有企業(yè)混合所有制改革基金、瑞銀資管、淡馬錫、Athos資本、HHLR基金及YHG投資、潤(rùn)暉投資等機(jī)構(gòu)投資者，基石投資金額約為2.8億美元，約占發(fā)行股本的3.58%。

　　對(duì)此，朱保全在社交媒體上這樣寫道：“差市場(chǎng)結(jié)交真朋友?！?/p>

　　肖云祥則表示，“基石投資者的支持，實(shí)際上是對(duì)當(dāng)前萬(wàn)物云經(jīng)營(yíng)的肯定，以及對(duì)公司未來(lái)發(fā)展的期望?！?/p>

　　萬(wàn)科對(duì)萬(wàn)物云又有何種期待？在今年8月31日的業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，希望萬(wàn)物云通過(guò)上市獲得更大發(fā)展空間。

　　“當(dāng)前上市的時(shí)間節(jié)點(diǎn)并不算好，但萬(wàn)物云背靠萬(wàn)科，在業(yè)務(wù)層面已打造出獨(dú)特的‘街道模式’，可加快復(fù)制擴(kuò)張?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄向記者表示，萬(wàn)物云上市后，將給當(dāng)前的物管行業(yè)格局帶來(lái)新的沖擊。在當(dāng)前大部分物管企業(yè)仍在傳統(tǒng)賽道上靠擴(kuò)大規(guī)模來(lái)尋求發(fā)展之際，萬(wàn)物云的科技化和數(shù)字化能力是其未來(lái)業(yè)績(jī)成長(zhǎng)的關(guān)鍵。

　　招股書顯示，萬(wàn)物云此次募集的所得款項(xiàng)，約35%將用于擴(kuò)大業(yè)務(wù)、實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益、創(chuàng)造新收入機(jī)會(huì)；約25%用于投入AIoT及BPaaS解決方案的開(kāi)發(fā)；約20%用于孵化萬(wàn)物云生態(tài)系統(tǒng)；約10%用于吸納及培養(yǎng)人才；約10%用于營(yíng)運(yùn)資金及一般公司用途。募資的第二大用途投向研發(fā)AIoT及BPaaS解決方案，該科技項(xiàng)目是萬(wàn)物云獲得相對(duì)較高估值的底牌之一，這是傳統(tǒng)物管企業(yè)所沒(méi)有的業(yè)務(wù)，但公司在這方面已經(jīng)有收入進(jìn)賬。

　　2022年上半年，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入143.5億元，同比增長(zhǎng)38.2%。其中，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入80.8億元，占比56.3%，同比增長(zhǎng)34.8%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入51.1億元，占比35.6%，同比增長(zhǎng)39.7%；AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入11.6億元，占比8.1%，同比增長(zhǎng)59.0%，是三大主營(yíng)業(yè)務(wù)中增幅最大的一項(xiàng)。

　　“不管是在淡市里淘金，還是向資本市場(chǎng)講的‘故事’足夠好，物管行業(yè)的發(fā)展是條長(zhǎng)跑賽道，未來(lái)的市場(chǎng)規(guī)模可達(dá)數(shù)萬(wàn)億元，這是當(dāng)前充滿不確定因素的資本市場(chǎng)中比較確定的事件。”一位行業(yè)分析師向記者表示，上市后，在資本的推動(dòng)下，萬(wàn)物云能否走出一條全新的發(fā)展道路，并為物管行業(yè)帶來(lái)一場(chǎng)變革，也是其發(fā)展過(guò)程中的價(jià)值所在。

　　“此前上市的物管企業(yè)已在業(yè)內(nèi)占據(jù)一席之地，萬(wàn)物云作為后來(lái)者，在競(jìng)爭(zhēng)中目前處于相對(duì)劣勢(shì)地位。同時(shí)，萬(wàn)物云的盈利能力及短期償債能力均出現(xiàn)一定下滑?！标愊鲱A(yù)計(jì)，公司未來(lái)的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)仍會(huì)放在以科技化、數(shù)字化提升服務(wù)方面，實(shí)現(xiàn)“萬(wàn)物云街道模式”的優(yōu)化及在全國(guó)復(fù)制的目標(biāo)，進(jìn)而提升公司的盈利能力。