事件：2017年11月21日，公司收盤價(jià)達(dá)31.79元/股，創(chuàng)下歷史新高。

　　業(yè)績(jī)持續(xù)超預(yù)期，龍頭房企內(nèi)外兼修。公司是中國(guó)最大的住宅開發(fā)企業(yè)之一，開發(fā)周轉(zhuǎn)能力領(lǐng)先行業(yè)。2017年前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1171億元，同比持平，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)111億元，同比增加34.2%。報(bào)告期內(nèi)公司營(yíng)收持平，但凈利潤(rùn)增長(zhǎng)明顯，主因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的毛利率回升5.4個(gè)百分點(diǎn)。截至9月底，已售未結(jié)算資源面積3261萬(wàn)方，金額4321億元，未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有保障。

　　銷售穩(wěn)健增長(zhǎng)，拿地審慎積極。1-10月公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額4329億元，同比增長(zhǎng)38.8%，銷售面積2912萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)24.4%。2017年前三季度新增143個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積3288萬(wàn)方，權(quán)益建面2100萬(wàn)方，以投資金額口徑計(jì)算91.6%位于一二線城市。截至目前，公司權(quán)益儲(chǔ)備建面超8500萬(wàn)方，貨值約1.2萬(wàn)億元，公司后期存在較大的補(bǔ)庫(kù)存動(dòng)力，超預(yù)期空間大。

　　多點(diǎn)開花，物業(yè)物流長(zhǎng)租商業(yè)布局廣泛。公司堅(jiān)持城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略，推進(jìn)在物業(yè)、物流、商業(yè)、長(zhǎng)租、冰雪度假等布局，并探索養(yǎng)老、教育等業(yè)務(wù)。萬(wàn)科物業(yè)獲得2017中國(guó)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)領(lǐng)先品牌第一名；物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)，累計(jì)獲取可租賃建面超350萬(wàn)方，穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目平均出租率達(dá)到98%，此外參與國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)開發(fā)商龍頭普洛斯股份21.4%；截至9月底，泊寓覆蓋24個(gè)一線及二線城市，累計(jì)開業(yè)82個(gè)項(xiàng)目，開業(yè)約2.4萬(wàn)間。

　　龍頭輪動(dòng)，時(shí)機(jī)確認(rèn)。萬(wàn)科A(000002)年初至今上漲60.0%，落后港股萬(wàn)科企業(yè)的同期漲幅71.2%，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后港股龍頭中國(guó)恒大（506.6%）、融創(chuàng)中國(guó)（507.5%）、碧桂園（211.0%）的同期漲幅。地產(chǎn)后周期行業(yè)邏輯聚焦龍頭市占率的提升以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，目前萬(wàn)科市占率以銷售面積為統(tǒng)計(jì)口徑僅2.6%，以銷售金額為統(tǒng)計(jì)口徑約5.1%，仍有提升空間。此外，萬(wàn)科布局廣泛，涉足物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)鏈。

　　盈利預(yù)測(cè)與投資建議。預(yù)計(jì)2017-2019年EPS分別為2.37元、2.93元、3.50元，未來(lái)三年將保持22.5%的復(fù)合增長(zhǎng)率，公司作為A股地產(chǎn)龍頭享有估值溢價(jià)并持續(xù)受益于行業(yè)估值的提升，給予18年14倍估值，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)41.02元，首次覆蓋給予"買入"評(píng)級(jí)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：結(jié)算進(jìn)度或低于預(yù)期、調(diào)控政策或超預(yù)期出臺(tái)。