房地產(chǎn)行業(yè)面臨深刻轉(zhuǎn)型,物業(yè)管理服務(wù)將成為增長的新藍(lán)海全國住宅房屋竣工面積在2014年創(chuàng)下39.5億平方米的峰值,我們預(yù)計2014年的峰值將成為一個很難逾越的高點,中國房地產(chǎn)正逐漸由增量市場進(jìn)入存量市場,房地產(chǎn)行業(yè)從過去的快速成長期轉(zhuǎn)變?yōu)槌墒炱?房地產(chǎn)行業(yè)必然經(jīng)歷增量市場為主導(dǎo)到存量市場為主導(dǎo)的轉(zhuǎn)變,持有型物業(yè)的開發(fā)運行是致力于永續(xù)經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。物業(yè)管理服務(wù)將成為重要的新增長點之一。

　　物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)市場空間可觀,增值服務(wù)市場規(guī)模高速增長根據(jù)Frost&Sullivan 的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,截止2017年末,全國物業(yè)管理服務(wù)公司的總在管建筑面積為321億平方米,近6年全國物業(yè)管理公司在管理建筑面積復(fù)合增速為5.8% ;2012年至2017年,物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)市場的收入由1,749億元增加至2,685億元,復(fù)合年增長率為8.9%。

　　2017年,中國物業(yè)管理增值服務(wù)的市場規(guī)模達(dá)到人民幣3,179億元,2012年至2017年的復(fù)合年增長率為73.8%。未來,隨著互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的進(jìn)一步推廣以及人均可支配收入的持續(xù)增加,增值服務(wù)的市場規(guī)模預(yù)計仍將持續(xù)增長。預(yù)計2022年增值服務(wù)市場的市場規(guī)?？蛇_(dá)到人民幣8468億元,2017年至2022年的復(fù)合年增長率為21.6%,強者恒強的格局進(jìn)一步凸顯。

　　龍頭公司市場集中度日益提升盡管目前物業(yè)管理行業(yè)目前仍是一個分散程度很高的行業(yè),但近年來物業(yè)管理市場的集中度不斷提升。2012年,百強物業(yè)管理服務(wù)公司占全國總在管建筑面積的比例約為15.7%,達(dá)到38億平方米。最近五年百強物業(yè)管理服務(wù)公司市場份額不斷提升,到2017年末,百強物業(yè)管理服務(wù)公司的總在管建筑面積達(dá)到73億平方米,份額提升至占全國總在管建筑面積22.7%。

　　投資建議通過港股主要上市物業(yè)管理公司的對比分析,當(dāng)前我們行業(yè)首要推薦為碧桂園服務(wù)(06098.HK)和綠城服務(wù)(02869.HK),同時建議積極關(guān)注股價回調(diào)充份的彩生活(01778.HK)、雅生活服務(wù)(3319.HK)和中海物業(yè)(02669.HK)。