最新數(shù)據(jù)顯示：地產(chǎn)股2018年凈利潤(rùn)多數(shù)預(yù)增

　　截至2月11日，根據(jù)已發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告、快報(bào)(剔除B股)的70家公司，預(yù)增或扭虧40家，占比57%。其中①增幅超過(guò)500%的3家；②增幅位于100%-500%的8家；③增幅位于30%-100%有11家。

　　業(yè)績(jī)鎖定性創(chuàng)新高，源于銷售持續(xù)增長(zhǎng)

　　房地產(chǎn)板塊2018年3季度末的預(yù)收款總額是2017年結(jié)算收入的1.55倍，提升明顯，且處于歷史高位。根據(jù)已披露的主流賣方研究機(jī)構(gòu)對(duì)50只主流地產(chǎn)股業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)，wind一致預(yù)期2018、2019年的營(yíng)業(yè)收入同比分別增長(zhǎng)29%、27%，即使按最極端情景假設(shè)，2018年3季度末的預(yù)收款仍能鎖定wind一致預(yù)期2018年?duì)I業(yè)收入的288%，在滿足2018年?duì)I業(yè)收入實(shí)現(xiàn)29%增長(zhǎng)之后，剩余部分仍能鎖定wind一致預(yù)期2019年?duì)I業(yè)收入的68%。

　　財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控

　　2018年房企拿地意欲減弱，且收購(gòu)存量項(xiàng)目占比提升，合作項(xiàng)目增多，直接拍地行為減少。截至2018年3季度末，房地產(chǎn)板塊扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為73 %，凈負(fù)債率為105%，負(fù)債水平回落；貨幣資金/(短期借款+一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債)為1.15倍，償債能力仍舊較好。

　　預(yù)計(jì)2019年政策面春風(fēng)化雨，基本面先下后穩(wěn)

　　預(yù)計(jì)政策面春風(fēng)化雨、潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲，包括房貸利率持續(xù)下調(diào)、“認(rèn)房又認(rèn)貸”的極嚴(yán)政策將調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”、房企再融資開(kāi)閘、限價(jià)將無(wú)必要存在、限購(gòu)將在部分城市松綁……；同時(shí)，房地產(chǎn)面臨的輿論環(huán)境將有所改善；基本面先下后穩(wěn)，在上述政策放松預(yù)期基本能夠兌現(xiàn)的背景下，預(yù)計(jì)2019年新建商品房銷售面積和銷售額累計(jì)同比增速均為-5%、房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速為3%，若上述政策放松預(yù)期落空，行業(yè)將面臨“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)。

　　板塊2018及2019年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)確定性較高，維持“超配”建議

　　最新數(shù)據(jù)顯示：地產(chǎn)股2018年凈利潤(rùn)多數(shù)預(yù)增；業(yè)績(jī)鎖定性達(dá)歷史高位； 2016年-2018年優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)股銷售持續(xù)增長(zhǎng)，亦有利于2018及2019年的業(yè)績(jī)釋放。我們繼續(xù)保持對(duì)地產(chǎn)股的樂(lè)觀觀點(diǎn)，維持行業(yè)“超配”評(píng)級(jí)及對(duì)新城控股、旭輝控股、中南建設(shè)、寶龍地產(chǎn)、萬(wàn)科、榮盛發(fā)展、龍光地產(chǎn)、招商蛇口、陽(yáng)光城、華夏幸福、保利、華潤(rùn)置地、碧桂園、合景泰富、藍(lán)光發(fā)展、世聯(lián)行、中國(guó)恒大、華僑城A等品種的“買入”評(píng)級(jí)。

　　風(fēng)險(xiǎn)

　　若房地產(chǎn)行業(yè)降溫超出市場(chǎng)預(yù)期而政策又遲遲不轉(zhuǎn)暖；或是研究框架失效，導(dǎo)致相應(yīng)地策略建議亦失效。

　?。ㄎ恼聛?lái)源：國(guó)信證券）