十年前，中國(guó)金茂(彼時(shí)為“方興地產(chǎn)”)(0817.HK)在廣渠門因?yàn)橐粔K地打響了名號(hào)；此后，它在土儲(chǔ)上的進(jìn)與退，也都引人關(guān)注。借助城市運(yùn)營(yíng)模式，金茂在一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的輾轉(zhuǎn)騰挪下，“倉(cāng)廩”一直較為充實(shí)，然而它從年初開始的讓地舉動(dòng)，似乎還在延續(xù)。

　　10月11日，產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，上海金茂投資管理集團(tuán)有限公司擬轉(zhuǎn)讓蘇州亙茂置業(yè)有限公司51%股權(quán)。蘇州亙茂置業(yè)持有的資產(chǎn)，是金茂于年初拿下的張家港2012-A09地塊，該地塊位于市區(qū)職中路東側(cè)，總面積為5.2萬(wàn)平方米。

　　翻閱金茂的拿地圖譜可知，該地塊是金茂在“張家港智慧科學(xué)城”項(xiàng)目中，落地的首批地塊之一。

　　彼時(shí)，金茂共攬下6宗地塊，除了上述提及的地塊之外，還包括蘇州張家港市張地2012-A19-A、2012-A19-B、2014-A02-A、2014-A02-B、2014-A04等，皆為底價(jià)落子，建筑面積74.8萬(wàn)平方米。

　　回頭看來，土拍市場(chǎng)繼2018年后半段遇冷之后，轉(zhuǎn)而在今年年初出現(xiàn)了拿地窗口。那時(shí)，融創(chuàng)、世茂、旭輝等眾多房企，都出現(xiàn)在了擴(kuò)儲(chǔ)的角力場(chǎng)。在此背景之下，金茂在張家港開年第一場(chǎng)土拍中有所斬獲，也并不算新奇。

　　但對(duì)于金茂本身來說，這是其簽約張家港智慧科學(xué)城4個(gè)多月之后獲得的進(jìn)展，意味著城市運(yùn)營(yíng)版圖的進(jìn)一步擴(kuò)大。然而，僅僅過去三個(gè)季度，金茂卻將其中一宗地塊掛牌。

　　今年以來，金茂因退出北京亦莊項(xiàng)目，以及轉(zhuǎn)讓鼎茂置業(yè)、北京茂豐置業(yè)等，而引起外界對(duì)于公司種種營(yíng)運(yùn)方面的猜測(cè)。對(duì)此，李從瑞在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，上半年的退地，主要是合作帶來的一些股權(quán)出售和收購(gòu)的情況，跟別的沒有太大關(guān)系。

　　他繼而指出，由于目前合作項(xiàng)目的逐漸增多，股權(quán)運(yùn)作復(fù)雜，合作拿地也會(huì)在后續(xù)出現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)移的情況。但話音未落，金茂轉(zhuǎn)而就瞄準(zhǔn)了中歐國(guó)際城，擬與中海、平安一起，轉(zhuǎn)讓青島智慧新城項(xiàng)目C4地塊100%股權(quán)。許多人為金茂割舍這個(gè)即將進(jìn)入收成期的項(xiàng)目而疑惑。

　　而相比于青島智慧新城項(xiàng)目，張家港智慧科學(xué)城2012-A09地塊目前利潤(rùn)為0，并未產(chǎn)生營(yíng)收效益，這似乎更有轉(zhuǎn)讓的理由。部分業(yè)內(nèi)人士表示，若項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓完成，金茂僅持有49%的股權(quán)，但其應(yīng)該會(huì)以城市運(yùn)營(yíng)商的身份保留操盤權(quán)利。

　　近年來，合作拿地的形式風(fēng)靡于業(yè)內(nèi)，在行業(yè)調(diào)控周期下，開發(fā)商多以“抱團(tuán)取暖”應(yīng)對(duì)時(shí)局。但硬幣的另一面，是房企的拿地、銷售權(quán)益不斷下降；反映在財(cái)報(bào)上，則是歸屬股東凈利潤(rùn)占比的下跌。

　　于是，房企們逐漸意識(shí)到并表的重要性，而金茂也在注重權(quán)益的提升，它曾經(jīng)將拿地權(quán)益占比80%定為發(fā)展方向。今年上半年，金茂新增土儲(chǔ)權(quán)益比例提升至58%，相比于2018年全年47%有所提升，歸屬于股東凈利潤(rùn)占凈利潤(rùn)的比例也由去年的70%上升至77%。

　　若以此看來，金茂掛牌出售項(xiàng)目權(quán)益的舉動(dòng)，似乎與初衷反向而行。但所幸的是，相對(duì)于金茂依靠“城市運(yùn)營(yíng)”而較為充足的“糧草”，其目前所掛牌的項(xiàng)目，并不足以拉低公司的土儲(chǔ)及銷售權(quán)益。

　　今年上半年，金茂共收購(gòu)24個(gè)項(xiàng)目，總土地款為341億元，新增土儲(chǔ)建面643萬(wàn)平方米，其中城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目貢獻(xiàn)比例達(dá)45%。該土儲(chǔ)量相比于同等銷售規(guī)模的房企，處于高位。

　　近幾年，金茂一直維持著一定的土地投資強(qiáng)度，其2015至2018年的拿地金額分別為364.9、614.0、1000.1、896.3億元，對(duì)應(yīng)的拿地金額與銷售金額的比例中，2017年金茂已逐漸上升至144.3%，即使在融資收緊的2018年，它也保持著七成的比例。此外，自明確2020年銷售規(guī)模上2000億的目標(biāo)之后，金茂也在加強(qiáng)對(duì)三四線的投資力度。

　　從資金的角度講，金茂出讓項(xiàng)目或許是為了平衡資金。畢竟城市運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)，需要大量的資金沉淀。今年上半年，金茂投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流出就達(dá)157億元，略大于營(yíng)業(yè)收入。不過，金茂也展現(xiàn)了一定的營(yíng)運(yùn)能力，上半年，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為182億元，這一定程度上維持了現(xiàn)金的正收入。

　　由于結(jié)轉(zhuǎn)的原因，金茂上半年?duì)I收同比有所減少，下半年在加快結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏的同時(shí)，其也在促進(jìn)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的落地。

　　中期業(yè)績(jī)會(huì)上金茂表示，下半年，它在嘉善、武漢、南通、福州、貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙等城市均有重點(diǎn)推進(jìn)的城市。而且，其計(jì)劃未來三年，將實(shí)現(xiàn)城市運(yùn)營(yíng)對(duì)于整體投資60%的土地儲(chǔ)備貢獻(xiàn)。今日關(guān)注渝農(nóng)商行申購(gòu)信息。

　　顯然，城市運(yùn)營(yíng)對(duì)于金茂來說，顯得尤其重要。在城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目中，張家港智慧科學(xué)城坐落于長(zhǎng)三角城市群中，為城市“北拓”重點(diǎn)區(qū)域，整座產(chǎn)城規(guī)劃范圍約11.36平方公里，與市中心及規(guī)劃“高鐵新城”相接。該項(xiàng)目已成為金茂丈量土儲(chǔ)步伐的棋子之一。

　　目前來看，張家港中的項(xiàng)目交易，背后的原因還并不明晰，但或許正像李從瑞所說，這只是項(xiàng)目中復(fù)雜的股權(quán)運(yùn)作中的一個(gè)簡(jiǎn)單呈現(xiàn)。

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