戶籍制度改革提速，目標更為積極、覆蓋更廣泛、大城市落戶要求顯著寬松。國家發(fā)改委印發(fā)了《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》的通知，我們對比此前2018年的通知，變化主要體現(xiàn)在如下幾個方面：1、政策目標上更上臺階；2、覆蓋群體更為寬泛；3、租賃房屋的常住人口落戶實質(zhì)性放開；4、細化落實地方政策責任方案，強化多部門協(xié)作；5、各分級城市落戶口徑進一步放寬，首提超大城市和特大城市大幅增加落戶規(guī)模。

　　各地的人才落戶政策放松政策預計將加速推。人才引進政策并非首次出現(xiàn)，其實在2014-2015年和2017-2018年行業(yè)基本面下行期，同樣有很多城市采取各種手段強化人才引進。總體來看，19年初大中型城市的最新落戶政策主要在于對落戶群體要求、積分標準、社保繳納年限及居住年限等方面放寬條件要求，陸續(xù)放寬的落戶政策與《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》的要求相吻合。在本次文件的指引下，我們認為城市“搶人大戰(zhàn)”將愈發(fā)激烈。尤其是“人地錢掛鉤制度”的進一步深化，人口規(guī)模對應(yīng)土地供給體量以及中央財政力度，將進一步提升地方提升人口規(guī)模的動力。

　　落戶政策調(diào)整將進一步拓寬核心城市市場規(guī)模邊界。在房地產(chǎn)調(diào)控“一城一策”，一二線城市人才落戶政策相繼放松的背景下，2019年以來一二線城市的成交量價也正在持續(xù)復蘇當中。我們認為未來隨著戶籍改革力度的不斷加碼和推進新型城鎮(zhèn)化相關(guān)政策的持續(xù)落地，超大城市和特大城市受益于人口的集聚效應(yīng)將會最為顯著，都市圈和城市群人口在城鎮(zhèn)總?cè)丝谥械谋戎匾矊M一步提升，這都將會對一二線城市房地產(chǎn)市場的需求端產(chǎn)生長期性的穩(wěn)定支撐。

　　利好板塊BETA行情延續(xù)，尤其是集中布局核心城市的二線房企。本次發(fā)改委文件最值得關(guān)注的是對特大城市從控規(guī)模到寬落戶的轉(zhuǎn)變，對于地產(chǎn)行業(yè)而言，蘊含核心城市的市場規(guī)模將迎來進一步拓展空間，對于主要布局一二線以及強三線城市等重點房企，市場空間即意味著估值修復的空間。而后續(xù)需要進一步關(guān)注的是“人地錢掛鉤”制度的深化進程。板塊配置角度，我們認為戶籍改革的推進及核心城市人口的積聚，將進一步推動板塊BETA行情，尤其更有利于集中布局一二線城市、更具業(yè)績彈性和低估值的二線房企。地產(chǎn)依然具備配置價值，尤其是二線地產(chǎn)商具備更大的市場彈性。建議優(yōu)選：1、具備成長彈性(陽光城、榮盛發(fā)展)；2、低估值且布局一二線城市品種(【金地集團(600383)、股吧】等)；3、具備ROE突破能力(招商蛇口、萬科、保利、華僑城)；4、享受存量價值紅利(光大嘉寶、中糧地產(chǎn))，以及物業(yè)服務(wù)板塊等。

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