口徑不一，被指涉嫌“虛假宣傳”

　　北京遠(yuǎn)洋新天地項目涉嫌“商改住”違規(guī)

　　周麗

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(03377.HK)旗下的北京遠(yuǎn)洋新天地項目被指涉嫌“商改住”違規(guī)。

　　日前，《中國經(jīng)營報》記者來到遠(yuǎn)洋新天地項目售樓處了解到，該項目是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在門頭溝新城開發(fā)的寫字樓商業(yè)綜合項目，即將首次開盤的全部為50年產(chǎn)權(quán)的LOFT產(chǎn)品。記者跟隨銷售人員在樣板間看到，該LOFT產(chǎn)品內(nèi)設(shè)有獨立廚衛(wèi)，銷售人員告訴記者，項目通過錯層的獨特設(shè)計方式實現(xiàn)部分空間4.5米的高度，面積較大的房源未來或開通天然氣，而項目也在爭取通民水、民電。

　　對此，受訪律師指出，這明顯違反了北京市禁止“商改住”的規(guī)定。

　　就上述問題，記者致函遠(yuǎn)洋地產(chǎn)集團(tuán)，項目營銷部在回復(fù)記者采訪中表示不存在宣傳中的民水、民電問題，項目高度也將嚴(yán)格按照相關(guān)政策法規(guī)的要求執(zhí)行。

　　對于宣傳口徑與公司口徑的不同，業(yè)內(nèi)人士指出，這是對購房者的誤導(dǎo)，如果最終交房以公司口徑為準(zhǔn)，則涉嫌“虛假宣傳”。

　　商業(yè)項目設(shè)獨立廚衛(wèi)，涉嫌違規(guī)

　　遠(yuǎn)洋新天地項目位于門頭溝長安街西延線與濱河路南延交匯處，一期預(yù)計推出11~13號樓，開盤時間待定，預(yù)計均價為33000元/平方米，戶型為40~75平方米LOFT。本次推出樓棟均為18層，一層為大廳，二層以上為辦公房源，四部電梯每層十七戶，項目層高4.2米，精裝交房。項目為50年產(chǎn)權(quán)，目前處于排卡中，預(yù)計2017年上半年一期入住。

　　記者跟隨銷售人員在樣板間看到，該LOFT產(chǎn)品內(nèi)設(shè)有獨立廚衛(wèi)，對此，受訪專家表示，如此“商改住”涉嫌違規(guī)。

　　2011年5月16日，北京市住建委等五部門聯(lián)合出臺《關(guān)于加強部門聯(lián)動、完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》(以下簡稱《通知》)規(guī)定，嚴(yán)禁“商改住”，商業(yè)、辦公類項目將不得每戶單獨設(shè)衛(wèi)生間；若開發(fā)商自己打隔斷，分成多個房屋當(dāng)作住宅出售，將不能辦理房產(chǎn)證。并要求規(guī)劃行政主管部門應(yīng)加強商業(yè)、辦公類項目的審查和規(guī)劃竣工驗收，對擅自內(nèi)部加層、增加建筑面積的不予規(guī)劃驗收合格。業(yè)內(nèi)人士稱，“擅自內(nèi)部加層”一項直指LOFT。

　　對此，遠(yuǎn)洋項目營銷部回復(fù)記者采訪中稱，首次開盤銷售的房源全部為寫字樓類型的辦公產(chǎn)品。遠(yuǎn)洋新天地項目將嚴(yán)格按照《通知》要求進(jìn)行建設(shè)、銷售，包括將在銷售商業(yè)、辦公類產(chǎn)品前，主動向購房人明示房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限、契稅、物業(yè)服務(wù)費、水電費以及配套建設(shè)指標(biāo)等情況；將明確告知購房客戶，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途經(jīng)營使用，不得擅自改變用途；將在認(rèn)購書和購房合同中與購房人明確約定。

　　值得一提的是，該項目的開盤時間一拖再拖，遲遲拿不到預(yù)售證，對此遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在回復(fù)記者的采訪中表示，預(yù)售證的取得有一定周期，一般來講，商業(yè)、寫字樓的預(yù)售證獲取周期比住宅相對要長，遠(yuǎn)洋新天地項目是2014年1月份拿的地，目前的項目進(jìn)度處于正常水平。

　　無獨有偶，近年來，隨著不少商業(yè)立項的樓盤也紛紛以住宅名義對外銷售(即商住兩用房)，購置商業(yè)性用房用于居住，逐漸成為一種常見的社會現(xiàn)象。

　　亞豪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供的數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，北京市目前有20多個“商住兩用”項目在售，每月成交量均在二三百套，市場處于穩(wěn)定狀態(tài)。而在上海、廣州等諸多城市，都能看到此類項目的身影，它們被冠以“酒店式公寓”“LOFT公寓”等名義對外銷售。

　　有法律界人士表示：“物權(quán)法給了住宅明確的說法，但商業(yè)用地上的房屋尚存爭議?！蔽餀?quán)法已經(jīng)明確了住宅用地到期后自動續(xù)期，但對于商業(yè)用地等，目前的相關(guān)法律條例尚不明確。那么項目到期后購房者該如何保障權(quán)益？遠(yuǎn)洋新天地項目營銷部表示，遠(yuǎn)洋新天地作為寫字樓商業(yè)綜合項目，產(chǎn)權(quán)年限將依據(jù)相關(guān)法律條例執(zhí)行，具體后期續(xù)期問題也將參照相關(guān)法律條例辦理。

　　說辭不一 被指“虛假宣傳”

　　售樓處銷售人員還告訴記者，項目通過錯層的獨特設(shè)計方式實現(xiàn)部分空間4.5米的高度。

　　事實上，北京市規(guī)劃委早已對商辦建筑層高作出明確規(guī)定，商業(yè)、辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層為大空間式的層高一般不應(yīng)超過4.5米；商業(yè)、辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層為單間式的層高不應(yīng)超過4.2米，但應(yīng)采用公共走廊、公共衛(wèi)生間的平面布局，不得采用單元式或公寓式的布局形式。

　　對此，項目營銷部回復(fù)記者稱，遠(yuǎn)洋新天地項目目前所設(shè)計的樣板間僅為展示功能，內(nèi)部裝修僅用于為購房者提供辦公空間規(guī)劃的意見，不作為交房標(biāo)準(zhǔn)。遠(yuǎn)洋新天地項目的交房標(biāo)準(zhǔn)，將嚴(yán)格按照《通知》及相關(guān)政策法規(guī)的要求執(zhí)行。

　　據(jù)銷售人員透露，項目正在爭取采用民水、民電，銷售人員表示“問題不大”，對此，項目營銷部在回復(fù)記者采訪中表示，遠(yuǎn)洋新天地目前的商水、商電標(biāo)準(zhǔn)均將嚴(yán)格按照國家有關(guān)部門要求征收，目前具體價格尚未測算確定，因此不存在宣傳上的民水、民電問題。如果部分銷售員出現(xiàn)個人擅自允諾行為，一經(jīng)查實，項目將予以嚴(yán)肅處理。

　　實際宣傳和公司回復(fù)口徑不一，不愿具名的業(yè)內(nèi)人士指出，這是對購房者的誤導(dǎo)，如果最終交房時以公司口徑為準(zhǔn)，則涉嫌“虛假宣傳”。

　　銷售人員還透露，部分面積較大房源或開通天然氣，關(guān)于天然氣問題項目營銷部沒有給出回復(fù)。

　　對此，上述業(yè)內(nèi)人士表示，原則上商業(yè)性質(zhì)的辦公樓規(guī)劃審批時會設(shè)置一些條件，比如辦公用途建筑嚴(yán)禁使用任何燃?xì)庥镁撸覈?yán)禁出現(xiàn)任何明火。如果是辦公樓外部的配套設(shè)施如餐廳廚房是可以的，而辦公樓及內(nèi)部的房間肯定是不能鋪設(shè)煤氣管道的，涉及燃?xì)夤芫€的排布問題通不過規(guī)委審核。但是實際操作中，就要看開發(fā)商的本事了，和政府打好招呼，是有可能實現(xiàn)的。

　　秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)律師徐斌在接受記者采訪時表示，天然氣、民水、民電，肯定是違規(guī)的。

　　那么項目怎么通過驗收？徐斌透露，“有的開發(fā)商知道驗收不過就不驗收，或者開發(fā)商先騙政府通過驗收，驗收之后再打隔斷分割，購房者看不到這個過程，辦手續(xù)的時候都是商用的，賣房子的時候是住宅。建房子的時候跟商用一樣，然后再改造，改造完之后再通知業(yè)主收房?！?/p>

　　徐斌提醒購房者，購買此類房子存在多重風(fēng)險。首先是法律上的風(fēng)險。“民不舉官不究，如果有業(yè)主舉報政府就要管，就無法辦理房產(chǎn)證”；其次，商用的規(guī)劃與住宅有很多不同，配套設(shè)施等各方面都是商用的標(biāo)準(zhǔn)，商用標(biāo)準(zhǔn)住的很不舒服；此外，開發(fā)商膽子大，后續(xù)各種問題也可能會接連出現(xiàn)，比如建筑質(zhì)量縮水等，而且物業(yè)問題和管理問題都可能存在。

　　他進(jìn)一步舉例說道，由4.2米改成4.5米的高度，存在安全風(fēng)險。設(shè)計公司要做兩種圖紙——實際用的圖紙和報備用的圖紙，如果設(shè)計之初就想著改成別的樣子，后期施工再找別的施工方，安全性會大大下降，一旦出問題就是大問題。