昔日，香港尖沙嘴海港城是游客常到的購物中心，而現(xiàn)在，海港城則成為地產(chǎn)中介的天下，隨著香港樓市的持續(xù)不景氣，地產(chǎn)中介為搶到一杯羹，不少還在公眾場合為搶客大打出手。

　　近日，香港會德豐地產(chǎn)在將軍澳有一個名為“Savannah”的樓盤已經(jīng)開售，并在海港城港威商場開放示范單位給公眾參觀，第一財經(jīng)記者在海港城發(fā)現(xiàn)，商場內(nèi)的地產(chǎn)中介多過購物的游客，每位地產(chǎn)中介都虎視眈眈地打量著每位路過的人流，不惜放過任何一個機會，有兩位地產(chǎn)中介為了向記者介紹樓盤，甚至起了肢體沖突，還有地產(chǎn)中介為搶客與商城保安起沖突，海港城突然變得氣氛緊張。

　　　　網(wǎng)絡(luò)資料圖

　　新樓盤庫存壓力大

　　由于樓市轉(zhuǎn)差，香港新樓盤的競爭關(guān)系遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于此，根據(jù)香港地政總署公布的最新數(shù)據(jù)，4月有接近3900個單位預(yù)售樓花（期房）同意書，創(chuàng)下了13年半的新高。不過，這樣的供應(yīng)量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，去庫存的壓力非常大。

　　在樓市看跌的情況下，不少投資者都捂緊錢袋。今年首4個月一手樓盤的銷售大約只有2800套，同比減少超過一半，而截至今年第一季，樓花及現(xiàn)樓貨尾盤增加至9408套，同比增加一倍，而同期正在建筑中仍未售出的新房增加了1.2萬套，累積升至6.5萬套的歷史新高，反映新盤銷售速度明顯追不上供應(yīng)速度。

　　根據(jù)土地注冊處最新數(shù)據(jù)顯示，4月份香港住宅物業(yè)注冊有4820宗，環(huán)比增加84.5%，其中一手私人樓宇注冊達(dá)1274宗，環(huán)比增加了一倍。表面上看上去增長確實不俗，但在4月份有3900個單位申請預(yù)售樓花同意書的情況下，以4月份的一手住宅成交量1274宗遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠達(dá)到3900的量，意味著接下來的形勢將非常嚴(yán)峻，減價潮一觸即發(fā)。

　　有分析人士指出，由于香港發(fā)展商也看淡后市，所以大家趁樓價還未下跌得很嚴(yán)重的時候，盡快甩賣庫存，很可能會造成新樓盤的“踩踏”事件，造成惡性競爭。美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝指出，在買家市場下，準(zhǔn)買家對價格的敏感度非常高，新盤如果要搶二手客源，開價可能會略低于二手價格。

　　嘉里建設(shè)執(zhí)行董事朱葉培在公開場合承認(rèn)，一手期房的數(shù)量上升，新盤之間一定有競爭，不過目前還沒有出現(xiàn)惡性競爭的情況出現(xiàn)。

　　而已經(jīng)有不少二手房頂不住一手期房同步推出的壓力，在新盤一開盤后馬上降價。會德豐在將軍澳推出的“Savannah”首張價單顯示，平均每平方尺為14420港元（即每平方米15.52萬港元），折后價為每平方尺11680港元（即每平方米12.57萬港元），而這張價單出現(xiàn)后，同區(qū)的二手房天晉II中層戶馬上降價130萬港元，減幅達(dá)到10%。

　　隨著一手期房貨源的不斷累積，二手房的價格勢必隨之調(diào)整，中原地產(chǎn)亞太區(qū)住宅部總裁陳永杰稱，香港經(jīng)濟(jì)和樓市都不景氣，目前市區(qū)的新盤都要以郊區(qū)的價格推售，他預(yù)計新界的新盤平均每平方尺價格將跌到低于1萬港元的水平。

　　投行齊發(fā)報告唱衰香港樓市

　　在這種情況下，多家投行對香港樓市的看法非常負(fù)面，德意志銀行在5月9日的報告中，也表示對香港當(dāng)前的樓市相當(dāng)不樂觀。

　　報告稱，截至目前，香港的住宅去化率及成交量均低于預(yù)期，意味著樓市現(xiàn)在距離平衡水平仍有一段距離，預(yù)計接下來樓價還將繼續(xù)下滑，未來3年跌幅將達(dá)到40%，而今年將下跌20%。

　　德意志銀行認(rèn)為，今年以來，一手住宅新盤在兩天內(nèi)的去化率只有22%，豪宅更低至6%，是1998年以來的新低。如果把時間延長至開盤后的一個月，那么一手住宅的去化率只有40%，豪宅只有19%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于過去樓市的低谷時期，而在當(dāng)時住宅的去化率都在41%至67%之間，而豪宅則在30%至74%的水平之間。

　　自從去年9月15日以來，香港的住宅市場已經(jīng)下跌13%，但如果成交量持續(xù)萎靡，那么樓價完全還沒有跌到位。德意志銀行續(xù)稱，目前香港地產(chǎn)股價格反映出，香港的樓價于現(xiàn)水平將再跌30%至40%，資產(chǎn)流轉(zhuǎn)非常低，除非交易量上升，否則地產(chǎn)股難以跑贏大市。

　　高盛也在5月5日的報告中，預(yù)測未來香港的樓價在2018年前將再跌20%，不過該行認(rèn)為未來香港樓市不會出現(xiàn)短期急跌，但會進(jìn)入長達(dá)數(shù)年的緩慢下挫，預(yù)測今年樓價整體跌10%，明年至2018年再跌10%。

　　同時，由于未來兩年利率會上升1.5到2個百分點，住宅樓市也會受到借貸成本上升拖累，加上市場持續(xù)高價而成交低迷，業(yè)主降價賣樓的動力不大，政府也沒有意愿撤銷印花稅等調(diào)控措施，導(dǎo)致市場長期“拉鋸”。

　　其實，高盛在過去兩年來多次下調(diào)對香港樓市的預(yù)計。2014年，高盛預(yù)測香港的住宅房價會在2015年下跌10%、2016年下跌5%，此后又對此進(jìn)行調(diào)整，預(yù)測房價在2016年至2018年下跌10%。

　　野村證券對香港的樓市更為悲觀，在該行4月份發(fā)布的報告稱，到2017年第二季度，香港的房價將從高位累計下跌30%，如果人民幣出現(xiàn)顯著貶值或美國加息幅度超過預(yù)期，香港樓價在最壞情況下可能下挫60%。

　　香港差餉物業(yè)估價署于4月底發(fā)布的最新物業(yè)報告指出，2016年環(huán)球經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況頗為不明朗，香港經(jīng)濟(jì)和物業(yè)市場在早已受到“一周一行”個人游簽注的實施、美國在2015年底加息，以及本港股票市場波動的影響下，將無可避免地面臨愈來愈大的壓力。

　　物業(yè)估價署相關(guān)資料顯示，截至2016年3月份，香港的住宅售價指數(shù)報270.2點，環(huán)比下跌1.28%，六個月來累計跌11.7%，創(chuàng)下2014年9月以來新低。僅在2016年的第一季度，住宅房價的跌幅就已經(jīng)達(dá)到5.2%。