在一連串同比增加的數(shù)字當中，同比下降9.6個百分點至20%的毛利率和僅4.4%的凈利率卻顯得尤其突出，也更受到現(xiàn)場媒體的關注。

　　經(jīng)歷完前兩年“艱難”時期后，緩過勁兒來的雅居樂似乎也要加入到有錢任性的行列中了。

　　在8月23日舉行的2016年中期業(yè)績會上，雅居樂主席兼總裁陳卓林表示，目前手頭上已有200多億的現(xiàn)金，下半年預計還將增加近300億的現(xiàn)金。因此，“有史以來擁有最多現(xiàn)金”的雅居樂，計劃下半年增加100億元的拿地資金，“全年共計有200億元用來買地”。

　　出席業(yè)績會陳卓林以及首席財務官兼副總裁和公司秘書的張森、運營中心總經(jīng)理兼主席助理李雪君三位管理層一直保持的微笑，對于上半年銷售額同比增長36.7%至284億元、營業(yè)額增長30.4%的業(yè)績表現(xiàn)，雅居樂認為是“不錯的”。

　　至于下半年，未及媒體提問，陳卓林已在總結時表示，“我們相信今年460億的銷售目標是會超標完成的，期望是接近500億元。”

　　不過，在一連串同比增加的數(shù)字當中，同比下降9.6個百分點至20%的毛利率和僅4.4%的凈利率卻顯得尤其突出，也更受到現(xiàn)場媒體的關注。尤其雅居樂近來還在鄭州、廣州等城市拿了不少高價地，廣州的地塊還是樓面價約3.6萬元/平方米的全市單價地王，未來利潤空間會否因此繼續(xù)收縮也同樣受到追問。

　　對于毛利率和凈利率問題，在提問環(huán)節(jié)前，陳卓林及李雪君也都主動解釋道，今年上半年確認的收入反映的其實主要是2015年產(chǎn)品的銷售情況，而2015年雅居樂仍處在降價甚至虧本甩賣的去庫存“痛苦”時期，所以雖然銷售額等上漲，毛利率和凈利率卻不可避免地出現(xiàn)了下滑。

　　對于未來的預期，陳卓林表示，“下半年的毛利率和凈利率一定會比上半年好，預計會在原有基礎上增加3%以上?！?/p>

　　至于高價地會否拖累利潤，陳卓林亦直言，“我們也是計過條數(shù)的，拿的地都比較好，有合理的利潤。”

　　“今年500億回款沒問題”

　　8月16日以21.73億元摘下實際樓面價達約3.6萬元的廣州新單價地王后，不少人笑言，雅居樂為了花完今年100億的土地預算資金也是拼了。

　　提問環(huán)節(jié)首先問到也是這個問題，陳卓林卻并沒有表現(xiàn)出“拼了”的意思，而且表示這也不是雅居樂第一次在廣州拿地王。

　　前幾年雅居樂就曾花了40多億在廣州科學城板塊拿下一個地王，雖然價格“很貴”，卻成為了這幾年雅居樂最大的銷售和利潤貢獻項目。

　　陳卓林還以不久前雅居樂在鄭州拿下的同樣相對高價的地塊為例，6月初其以約2.4萬元每平方米的價格拿下了鄭州一個地塊，一個多月后隔壁就拍出了單價3萬多的一塊地，“地價比我們貴了一萬元每平”。

　　因而，對該地塊單價太高，以目前廣州的房價漲幅水平來看，風險太大的觀點，陳卓林亦有點輕描淡寫地表示，雖然該地塊地價已經(jīng)到了3萬多，但“通過規(guī)劃和設計，我們很有信心未來賣到5萬多到6萬的”。

　　未來有好的機會，“我們還會繼續(xù)買地的”，運營中心總經(jīng)理李雪君表示，目前雅居樂現(xiàn)金流充裕，不缺買地錢。

　　截止2016年6月30日，得益于銷售回款的增加，雅居樂的現(xiàn)金及銀行存款總額已達到約202.23億元，而且，下半年還將有僅300億的回款，全年預計銷售回款可達到500億，“這是有史以來雅居樂現(xiàn)金最多的時候”。

　　現(xiàn)金流充裕的雅居樂已有了任性“買買買”的資本。所以，去年全年僅拿了兩宗地的雅居樂，今年上半年已經(jīng)在鄭州、蘇州、中山等城市花了54.35億掃下5宗地，7-8月份又分別在惠州、廣州、美國斥資約25億元獲得3宗地。截止目前，雅居樂3月份業(yè)績會時宣布預備的全年100億元購地資金已花去近80億。

　　陳卓林似乎也料到會有記者問及會不會提高拿地預算，于是便主動透露，下半年會再拿100億出來買地，全年預計土地購置資金增加到200億元。

　　至于要怎么花這100億，李雪君表示，優(yōu)先將目前雅居樂銷售較好的廣州、中山、鄭州、南京、西安等地作為補倉的重點，也會考慮珠海、東莞、深圳等有潛力的城市。

　　下半年毛利率會增加3%

　　雖然錢多了，毛利率和凈利潤卻雙雙下滑，截止2016年6月30日，雅居樂的毛利率下滑了9.6個百分點至20%，凈利率也從去年同期的8.1%降到了4.4%。

　　對于這兩個有點“刺眼”的數(shù)據(jù)，陳卓林分析表示，主要還是由于今年上半年確認的216.3億元收入中，反映的是2015年產(chǎn)品的銷售情況，而2015年雅居樂仍處在降價甚至虧本甩賣的去庫存“痛苦”時期，所以雖然銷售額等上漲，毛利率和凈利率卻不可避免地出現(xiàn)了下滑。

　　同時，雖然去年全年雅居樂的毛利率是25%，但去年下半年整體的毛利率也僅22%，所以今年上半年的毛利率反應的其實還是去年年底的銷售情況。而且部分項目降價銷售，銷售成本卻并未下降也是導致毛利率和凈利率降低的原因。

　　問到毛利率問題，李雪君也強調(diào)，今年上半年的毛利率和凈利率低主要是去年降價銷售的存貨數(shù)據(jù)滯后反應所致。

　　而從今年上半年的銷售情況來看，雅居樂不僅整體銷售額上漲，平均售價也去年同期的9231元/平方米提高到了9932元/平方米。尤其惠州和中山區(qū)域，銷售均價漲幅分別達到了30%和40%以上。

　　“預計下半年每平方米還會再漲幾百塊甚至一千塊，今年肯定會超1萬元/平方米?！标愖苛直硎?。

　　所以，以這樣的態(tài)勢，陳卓林預計，下半年毛利率和凈利率一定會比上半年好，會在原有的基礎上增加3%。到2017年、2018年，還會有大幅度的增長，屆時估計毛利率會到28%，凈利率估計在8%-10%。

　　不過，在如今土地成本越來越高的情況下，要實現(xiàn)利潤的增長并不會容易。對此，李雪君則有點將來的事將來再算的意思。

　　其解釋道，目前在售的項目土地平均成本價不超過1200元/平方米，而新買的成本較高的土地，將在明年下半年或者后年才會體現(xiàn)在報表中，所以，“對目前的影響不會很大的”。

　　陳卓林則就此補充道，成本高的土地占雅居樂總土儲的比例還是比較小的。

　　例如剛拿下的廣州新地王，總體量不足9萬平方米，在目前雅居樂約3400萬平方米的土地儲備中還是很小的，而且雖然利潤不會有中山地區(qū)的項目那么高，“預計也會有六七個點”。

　　以下為雅居樂地產(chǎn)控股有限公司2016年中期業(yè)績會現(xiàn)場提問實錄：

　　現(xiàn)場提問：上半年買地用了差不多100億，但是報告上顯示上半年公司拿地總資金是54.35億，是還有另外買了一些地嗎？

　　公司前幾天在廣州拿了一個全市單價地王，在鄭州也拿了一個溢價率比較高的地，尤其廣州地塊，有觀點認為單價太高，風險會比較大，對此公司的如何考慮的？

　　另外公司剛剛新成立了深圳公司，目前深圳是否已有項目落地？

　　張森：上半年買地總共用了54億。但7-8月又買了3塊地，所以加起來下半年買地的錢是25億左右，到今天為止加起來已經(jīng)買了近80億，所以主席剛才說差不多買了100億，是這兩個數(shù)加起來的。剛才也提過了，我們現(xiàn)在現(xiàn)金比較充裕，回款能力也比較高，所以下半年如果有好的機會，我們會繼續(xù)買地的。

　　陳卓林：我們拿的鄭州和蘇州兩塊都是很好的地，是經(jīng)過測算相信會錄得不錯毛利的項目，蘇州的單價約1.69萬元/平方米，算過價格是可以的，鄭州的是單價2.4萬元/平方米拍回來的，我們有信心賣到4萬多，有合理的利潤。而且隔了一個月不到，我們隔壁有一塊地地價拍到3.4萬元/平方米，貴了1萬元。

　　至于廣州的地王，單價大概的是3.5萬元/平方米左右的樣子，大家都知道雅居樂是廣州的品牌，包括客戶，還有我們所做的產(chǎn)品都是很有信心的。我們之前也有在廣州科學城拿了一個地王項目，40多億，價格也是很貴的，但是事實上無論是銷售額還是利潤，我們這幾年最大的業(yè)績貢獻都是在這個項目。

　　雖然廣州這個地塊我們單價拍到了3萬多，但是通過規(guī)劃和設計，我們很有信心賣到5萬多到6萬的。而且那塊地只有8萬多方，在整個土地儲備的占比是很小的，但是價值很高。

　　目前我們有中山公司，廣州公司，深圳公司。深圳公司是負責深圳、惠州那一片區(qū)的，所以現(xiàn)在辦公在深圳，有兩個目的，一個是人才的問題，因為深圳是一個比較中心的城市，希望可以招募多一點人，目前正在物色。現(xiàn)在暫時還沒有項目在那里。

　　現(xiàn)場提問：3月份時陳總曾說過最艱難的時候已經(jīng)過去了，虧本賣的那些基本都賣完了，但是目前還要虧本賣得貨量還有多少？

　　另外下半年毛利率和凈利率希望升3%，但是其他的房企毛利很多都比較難提高，會不會比較難實現(xiàn)這個目標？

　　雅居樂在蘇州和北京都拿了地，這兩個城市現(xiàn)在都有一些收緊措施，可不可以說一下對這兩個城市的看法？增加的一百億資金會不會都是集中在二三線城市拿地呢？

　　另外雖然目前公司債務結構比較好，但還是有一些高息的債務，有沒有想過怎么還？

　　陳卓林：3月份的時候我說了，最難過的時候已經(jīng)過了。現(xiàn)在看回銷售，從上半年的業(yè)績數(shù)據(jù)也可以看到，去年我們售價的每平方米8千多元，到上半年已接近1萬元，每平方米增加了1千元，尤其是中山和廣州，惠州，南京，這些都是我們最大的糧倉。預計下半年售價還會增幾百元甚至是1千元，肯定超過一萬元。所以現(xiàn)在的銷售數(shù)字都反映出來了。

　　但為什么上半年過了，毛利率和凈利率又那么差呢？

　　我都解釋了，銷售額，銷售的平均售價是上漲，而且確認收入的200多億是增加了的，但為什么毛利潤是20%？就是因為那些是去年虧本的，降價的那些售價8千多的確定收入滯后到了今年上半年的數(shù)據(jù)中，所以就拉低了整個上半年的毛利率和凈利率。今年下半年也都還會有這些降價的收入部分的，但是少了一些，下半年估計銷售也有200多億，但是下半年就會增加3到5個點的毛利率，有一部分是今年上半年的虧本的和低毛利的一部分，這些是預期當中，但是現(xiàn)在會反映出來。

　　我們認為2017年就會非常好了，因為2017年的確認收入，會計入今年上半年在賣的售價每平方米9千多元和下半年的1萬元項目，有的項目凈利潤有百分之十幾到二十的，所以會拉高整體的毛利率。

　　現(xiàn)場提問：2015年的毛利率有25%，如果說2015年反映的是2014年的，2016年反映的是2015年的，但今年的毛利率為什么差那么大呢？是不是價格真的影響很大呢？

　　陳卓林：2015年上半年我們其實都沒有很差的，去年上半年是29.6%，去年全年是25%，只要相減就可以知道，去年下半年毛利率只有22%。所以今年上半年的20%的毛利率也是售去年降價出售的影響的。

　　所以2017、2018年我們的毛利率和凈利率會有大幅度的增長，包括投資者、投行，也有對我們整個的數(shù)據(jù)做分析。

　　關于買地，我們認為今年上半年買百億的地，大部分都是很好的，無論是蘇州還是鄭州。大家都知道，蘇州開始限購了，但是不要緊，我剛才說過了，對于雅居樂的產(chǎn)品和這樣的土地成本我們是很有信心能夠做好的。至于北京，過了十幾二十年我們終于拿到了一塊地，但是我們不會太刻意，那塊地是和別人合作的，我們算過這個數(shù)，是合理的。

　　張森：關于高息債，上半年已經(jīng)提前贖回了6.5億美金的8.875%的高息債，已經(jīng)贖回了。明年3月有一個7.0%的債將會到期，這些都一定會置換回的。

　　今年上半年我們在國內(nèi)做了很多不同渠道的融資，1月份發(fā)了一個小公募，成本4.7%，2月份又做了一個物業(yè)管理費的ABS，成本都是6%左右。接著又把一些經(jīng)營性物業(yè)做了貸款，到了8月份，收購了萬豪酒店，分別做了25億和23億，這個成本都是6%以內(nèi)。我們也發(fā)了一個小私募債，成本是5.8%。另外7月份我們又發(fā)了熊貓債，成本才4.98%。

　　可以看到，基本上國內(nèi)所有的融資渠道我們都有用到，所以會盡量在國外回收融資，降低我們的高息債。

　　現(xiàn)場提問：您認為2017、2018年公司毛利率會增加到多少嗎？剛才您也說到要小心控制成本，有什么方法可以控制呢？剛才主席也講了，雅居樂開始有其他的業(yè)務，為什么有信心可以做得比其他人的好呢？另外還有外匯方面，美元債的情況。

　　李雪君：國內(nèi)的環(huán)保目前除了一些特大型的央企和國企，在水務等持有型的重資產(chǎn)方面是巨無霸之外，其他的固體廢棄物的處理，尤其是工業(yè)微廢的處理上，都是屬于比較分散的，而且項目規(guī)模都不大，一般來講，叫做小打小鬧，還缺乏一統(tǒng)江湖的人?，F(xiàn)在如果大的資本，好的管理進來，剛好有時機，有窗口就可以整合。

　　我剛才也說了他們分散的同時，管理水平也是比較底下的，這個跟我們的發(fā)展契機比較吻合。

　　另外國家正在大力的發(fā)展環(huán)保事業(yè)，國家領導人在各種場合都在強調(diào)環(huán)保，綠水青山才是金山銀山。再加上對資源的整合，團隊的管理，以及發(fā)揮和地產(chǎn)聯(lián)動的優(yōu)勢，所以都是我們做好環(huán)保的一些有利條件。

　　第二個問題是成本和費用的控制手段，我們介紹2016年上半年的利潤有所下降的情況，說到了成本的上升?？梢赃@么理解，用這么一個比喻吧，奔馳的豪華版肯定比標準版的成本高，但是如果價格調(diào)整了，把豪華版賣成了標準版的價格，要是用標準版的標準來看，豪華版的價格就上升了，不代表成本的控制能力下降了，這是第一點。

　　陳主席剛才說到，我們費用會提升，確實銷售困難的時候會采用多種方式進行促銷，進行價格調(diào)整，比如說會多做一些活動，多跟業(yè)主做讓利，多做一些相應的價值的提升，性價比更高一些，這些是我們費用的增加。但是現(xiàn)在的市場比較好的情況下，這些都已經(jīng)不再是問題，更何況我們現(xiàn)在費用的控制相比2015年和2014年，下降已經(jīng)是很明顯了，從之前將近10%降到7%，今年的費率大概控制在6%左右，這是成本費用的問題。

　　陳卓林：毛利的問題，按照我的估計，2017、2018年是28%左右，是估計的，不是準確的。

　　我有信心是因為2017年基本上有一個數(shù)了，銷售已經(jīng)差不多了，2018年可以看我們現(xiàn)在的土地成本和現(xiàn)在的樓價，土地成本升了一點，之前是1300-1400元每平，現(xiàn)在是1700多元，但是今年我們售價肯定會超一萬元每平，所以按這個成本來算，再加上已經(jīng)把那些不賺錢的，甚至一些虧本的已經(jīng)斬掉了，所以我們希望毛利率能夠做到28%。凈利率預計大概是8%到10%。希望能夠達到。

　　張森：外匯方面，我們美元債的對沖上已經(jīng)做了70%，港元債務也做了50%，所以我們整個外幣債務里已經(jīng)做了60%的對沖。分別是1年期至2年期，我覺得在目前階段暫時是足夠的，我們也會再看看外匯的走勢情況，適當會再做對外匯的對沖。

　　我們現(xiàn)在做的對沖，公告里面也可以看到，上半年有一個8200多萬的收益，將我們的外匯風險是降低了的。

　　現(xiàn)場提問：毛利率的原因是利潤低的項目比較多，下半年的趨勢是怎樣的？都是利潤低的項目居多嗎？下半年的土地策略是怎樣的？會不會擔心土地成本再提高呢？

　　李雪君：剛才有一個問題我再補充一個信息，問到最困難的時候，其實大家可以這么理解，我們最困難的時候指的是銷售這部分，但是2015年，是滯后反映在報表上的，也就是說2015年最困難的時候，有一部分數(shù)據(jù)反映在2016年，事實上我們業(yè)績的表現(xiàn)在2016年開始已經(jīng)是非常好了，量價提升，所以毛利率低是滯后的數(shù)據(jù)反映的表現(xiàn)。

　　下半年我們預期會比上半年好非常多，舉幾個例子，上半年有一部分的項目漲價都還在持續(xù)的過程中，7到8月份有一些項目價格上漲還是一個趨勢，還在持續(xù)。

　　算上半年的前半段已經(jīng)有幾個數(shù)據(jù)可以反映，我們增長非常強勢的中山、南京、無錫、海南，惠州，尤其惠州地區(qū)整個增幅是超過了30%，中山地區(qū)已經(jīng)超過了40%，對于我們上半年280億的貢獻額超過了將近50億，這50億基本上在今年年底和明年上半年都會體現(xiàn)。而且7月份以后銷售同樣的產(chǎn)品，價格和利潤率都在上升，這也會體現(xiàn)在2016年下半年和2017年的報表里，所以這是非常值得期待的。

　　土地成本的問題，我們現(xiàn)在的土地儲備面積里，土地的均價是1100多元每平，目前正在發(fā)展并且在銷售的土地，基本上是屬于這一系列里面的。目前新買的成本高一點的地塊都是會體現(xiàn)在明年的下半年，年底，或者是后年的報表里，這時候土地價格的上漲對于利潤的影響會在后面體現(xiàn)，目前也不會有太大的影響。

　　現(xiàn)場提問：下半年毛利低的項目有多少會入帳？還有土地成本的上升，會不會讓公司覺得維持毛利有壓力？特別是對于地王這樣的土地？接下來在買地方面會怎樣控制成本？

　　陳卓林：土地成本我剛才所說的，我們20多億買的廣州的地塊，這樣的土地量很小。所以對我們未來的影響是不太大的，而且現(xiàn)在我們幾個大的地區(qū)，中山今年上半年的已經(jīng)完成了67億的業(yè)績，現(xiàn)在接近的銷售80億，估計今年要超過100億。中山整個地價和樓價都在上漲，而且我們的利潤率很大，所以我為什么有那個信心說未來毛利率會有28%？是因為我的心中有數(shù)。

　　之前在南京已經(jīng)有拿了地，目前南京的銷售額也是接近100億。海南島也是接近100億，在廣州也是。

　　盡管我們在廣州拍到了地王，利潤率雖然不會像中山那樣高，但是不會影響到整盤賬，我們算過帳，估計廣州這個地塊項目利潤率會稍微低一點，估計是六七個點左右，但是肯定要有一點量，而且廣州是我們的總部地盤。所以我們最近拿的廣州的地塊，還有剛才所說的鄭州、蘇州的土地，那就更加不要怕了。一個月前我拿地單價是2萬多，一個月之后隔壁拍出來就是3萬多了，這完全是有合理的利潤的。

　　李雪君：去年的存貨是160億，今年上半年這160億已經(jīng)變成了110億，上半年有30多億消化在了我們的報表里面。剩余的下半年會體現(xiàn)，這也是剛才陳主席談到的，下半年有一小部分的存貨體現(xiàn)在報表里。

　　同時這一110億的存貨里面，按計劃下半年還是會去化一些。從今年開始銷售的這些，就是存貨，以前這些存貨的毛利不怎么樣，但是因為現(xiàn)在市場的利好和調(diào)價情況下，已經(jīng)變得不錯了。

　　陳卓林：我們的土地儲備是3400萬平方，不到1200元每平。所以剛才所說的，我們最痛苦的時期已經(jīng)過去，上半年毛利率是20%，下半年明顯會有提升，而且2017年我們會有大幅度的增長。

　　張森：我補充一句，廣州的情況，在四個一線城市里面，廣州的樓價是最落后的，或者說增幅是最低的，所以我們對廣州樓市的后期也是看好的。

　　現(xiàn)場提問：剛才說下半年毛利比較低的貨值是多少？

　　張森：不到20億。

　　現(xiàn)場提問：管理層提到下半年還有一百多億拿地，想去珠海，東莞和深圳這樣的地區(qū)，其實深圳現(xiàn)在公開拍賣的土地基本上是已經(jīng)沒有了，會以什么樣的方式進入深圳？如果是進入這些比較熱門的城市，土地成本肯定是比現(xiàn)在要高的，是不是也意味著公司以后還是會比較傾向于去一些二三四線這樣的城市，以保證毛利率處于比較低的水平，從而把毛利率拔高？

　　另外是你們現(xiàn)在的融資成本是7.8%左右，之后想降到什么樣的水平？

　　陳卓林：土地策略有三方面，一個是在現(xiàn)有的城市里面的好項目。第二，我們想去的城市，包括蘇州，北京，深圳，但深圳還沒有拿到項目。第三，無論是二三四線城市，我們也是通過收購、合作、拍地來拿地。不一定要拍地，我們現(xiàn)在已經(jīng)通過合作方式來獲取額。至于二三線城市等細分的領域，無論是二線，三線，包括中山，我們現(xiàn)在一定要分析市場情況，如果不是我們認為市場好的城市，我們不會去。

　　所以目前我們中山，惠州，南京這幾個穩(wěn)定的城市里面，還是要看項目。三四線城市現(xiàn)在我們要小心，因為現(xiàn)在很多滯銷的，我之前都說過了，現(xiàn)在有部分虧本的地方，我們根本都不去的。

　　張森：融資成本方面，其實今年做的所有融資成本都是6%以下的，我們的目標是可以把成本降到6%以下，但是也要一些時間。

　　有一些公司債券沒有到期，所以拉高了成本，我們成本在8%以上的融資，里面90%都是已經(jīng)發(fā)了的高息債券。今年新做的融資中，成本超過8%以上的其實只有幾億元，所以我們也很有信心，未來一年左右融資成本可以降到合理的水平。