越秀地產(chǎn)（00123）董事長(zhǎng)張招興在2月23日召開(kāi)的公司2016年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，向表示，公司對(duì)香港什么樓都有興趣。越秀地產(chǎn)野心如此之大，依然不減當(dāng)年頻頻拿地王的風(fēng)彩。只是，越秀地產(chǎn)的業(yè)績(jī)能“撐起”這顆覬覦香港樓市的野心嗎？

　　越秀地產(chǎn)2016年度的業(yè)績(jī)，最需要關(guān)注兩組數(shù)字：2016年度越秀地產(chǎn)的毛利約43.4億元人民幣（單位下同），同比下降6.9%；年內(nèi)盈利約17.3億元，同比上升49.6%。

　　一般來(lái)說(shuō)，公司毛利和盈利升降走勢(shì)較一致。為何越秀地產(chǎn)2016年度的毛利和盈利數(shù)據(jù)如此不合常理？查閱越秀地產(chǎn)2016年的業(yè)績(jī)公告，發(fā)現(xiàn)了兩個(gè)真相。

　　靠變賣資產(chǎn)來(lái)增加利潤(rùn)

　　對(duì)比越秀地產(chǎn)2016年和2015年度綜合損益表各欄的數(shù)據(jù)，其中有一組異動(dòng)數(shù)據(jù)值得關(guān)注。

　　數(shù)據(jù)顯示，2015年越秀地產(chǎn)的其他收益凈額為1.1億元，但是在2016年卻猛地變成了10.6億元，比2015年多了9.5億元，增幅為828.9%，為何差異如此之大？

　　越秀地產(chǎn)解釋稱，這10.6億元主要來(lái)自于：集團(tuán)在2016年錄得一項(xiàng)酒店處置收益約2.3億元；出售持有的一間間接全資附屬公司51%的股權(quán)，錄得稅前出售利潤(rùn)約3.7億元，集團(tuán)持有的余下49%權(quán)益根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則重新計(jì)量，錄得稅前公允值收益約3.6億元。

　　注意到，根據(jù)公告顯示，越秀地產(chǎn)出售附屬公司所得的收益和視為收購(gòu)聯(lián)營(yíng)實(shí)體所得的收益占了其他收益凈額的“大頭”，分別為約6億元和3.6億元。這兩項(xiàng)相加一共為9.6億元。

　　另一方面，越秀地產(chǎn)2016年的毛利為43.4億元，比2015年的46.6億元少了3.2億元；2016年的年內(nèi)盈利為17.3億元，2015年為11.5億元。如果扣除出售附屬公司和收購(gòu)聯(lián)營(yíng)實(shí)體所得的收益共9.6億，那么，越秀地產(chǎn)實(shí)際的年內(nèi)盈利僅有7.7億元，同比減少了3.8億元。

　　這就尷尬了。從表面上看，越秀地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)亮眼。2016年越秀地產(chǎn)全年錄得合同銷售（連同合營(yíng)公司項(xiàng)目的銷售）金額約302.5億元，合同銷售面積約為233萬(wàn)平方米，同比分別上升21.7%和2.5%，完成全年合同銷售目標(biāo)258億元的117.3%。

　　在合同銷售額和銷售面積同比增加的情況下，2016年越秀地產(chǎn)的營(yíng)收和毛利卻不增反減。實(shí)際上，近年來(lái)，越秀地產(chǎn)的毛利一直增長(zhǎng)乏力。

　　數(shù)據(jù)顯示，從2011年到2015年，越秀地產(chǎn)的營(yíng)收除了在2012年有所下降外，其他年份都在增長(zhǎng)。而對(duì)應(yīng)的毛利卻增長(zhǎng)較少，一直在40億上下浮動(dòng)。

　　此外，從越秀地產(chǎn)權(quán)益持有人獲得的來(lái)自持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的盈利數(shù)據(jù)來(lái)看，從2011年到2015年，總體而言是在大幅下降的，從前者的52.36億下降至后者的10.13億，降幅為81%。

　　有分析人士指出，如果越秀地產(chǎn)不以主營(yíng)業(yè)務(wù)賺錢為目的，那有再大的野心，也會(huì)遇上力不從心之時(shí)。

　　毛利率坐過(guò)山車5連降

　　雖然在越秀地產(chǎn)看來(lái)，2016年的毛利率基本和2015年持平，但是如果往前多看幾年，發(fā)現(xiàn)，越秀地產(chǎn)的毛利率已從2012年的47.5%急轉(zhuǎn)直下至2016年的20.8%。

　　（數(shù)據(jù)來(lái)源：經(jīng)濟(jì)通）

　　越秀地產(chǎn)毛利率5連降，或和其前些年的戰(zhàn)略部署脫不了干系。

　　早在1992年，越秀地產(chǎn)前身越秀投資便在香港上市。2009年10月，越秀投資將持有的越秀交通基建有限公司（01052）的股份剝離，確定以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，并更名越秀地產(chǎn)。自此，越秀地產(chǎn)開(kāi)始規(guī)模化擴(kuò)張，在全國(guó)范圍內(nèi)攻城略地。

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年至2013年，越秀地產(chǎn)分別斥資55.16億元、80.26億元、58.17億元收購(gòu)?fù)恋?，分別占當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的57.64%、98.85%和40.94%。彼時(shí)，越秀地產(chǎn)頻拿地王，聲名大噪。2013年，越秀地產(chǎn)以“回歸一二線城市”為導(dǎo)向，分別在廣州、武漢等城市購(gòu)地。當(dāng)年5月，越秀地產(chǎn)以24.6億拿下廣州最貴單價(jià)地王，同年9月又以90.1億奪得武漢單價(jià)總價(jià)地王。

　　據(jù)了解，從2004年至今，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)大體已經(jīng)歷三波“地王潮”：第一次出現(xiàn)在2007年前后，第二次在2010年前后，第三次便是2016年。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，“地王潮”總是發(fā)生在樓市量?jī)r(jià)齊升、庫(kù)存下降的背景之下。而隨著樓市火爆，嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控又出臺(tái)，最終使得市場(chǎng)降溫。

　　越秀地產(chǎn)被業(yè)界認(rèn)為是比較擅長(zhǎng)利用金融工具和財(cái)務(wù)杠桿拿地的公司，在其兇猛拿地之后，自然需要一段時(shí)間來(lái)消化。

　　注意到，除了拿下地王會(huì)有較高的成本外，越秀地產(chǎn)拿地后所建的項(xiàng)目并非一帆風(fēng)順，給企業(yè)增加許多額外的運(yùn)營(yíng)成本。

　　2013年廣州先后有8個(gè)區(qū)域地王出爐，其中越秀地產(chǎn)就貢獻(xiàn)了兩個(gè)席位。而當(dāng)時(shí)代周報(bào)記者在2015年7月，實(shí)地調(diào)查其中一個(gè)地王項(xiàng)目（越秀海珠南洲路地王項(xiàng)目）后卻發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目那時(shí)仍未實(shí)質(zhì)開(kāi)工。

　　2015年11月，越秀地產(chǎn)武漢一高端房小區(qū)已交400多套新房普遍存在地板不平、墻面滲水、燃?xì)夤艿辣褑?wèn)題，遭到業(yè)主投訴。此后，越秀地產(chǎn)又出錢來(lái)維修整改這些新房。

　　越秀地產(chǎn)曾在2015年的年報(bào)中稱，當(dāng)年毛利率下降是因?yàn)槠趦?nèi)交付項(xiàng)目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及地域分布變化所致。由此，生產(chǎn)的產(chǎn)品是影響越秀地產(chǎn)毛利率的關(guān)鍵因素。如今越秀地產(chǎn)毛利率連續(xù)5年下降，何時(shí)才能止跌反彈，或要等到越秀地產(chǎn)有更受市場(chǎng)歡迎的產(chǎn)品推出。