導(dǎo)讀：

　　下文轉(zhuǎn)載自“雪球”，作者“LTLyra”,原文標(biāo)題為《新城發(fā)展控股，看好的理由》。文章認(rèn)為，新城發(fā)展(01030)估值嚴(yán)重低估，即假如2017年按1000億銷售，8%凈利率，凈利潤(rùn)80億。但值得注意的是，另有雪球股友對(duì)此表示不贊同，新城有大量項(xiàng)目并非100%股權(quán)，在計(jì)算利潤(rùn)時(shí)候需要乘以股權(quán)比例，而這個(gè)比例實(shí)際多少，報(bào)表一般不直接提示。因此銷售凈利率8%，不等于1000億就有80億利潤(rùn)。

　　截至發(fā)稿，新城發(fā)展（01030）漲7.96%，成交1183萬(wàn)。本文觀點(diǎn)僅供投資者參考，不代表智通財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)。原文如下：　　首先聲明，看好港股新城發(fā)展控股(01030)多于看好A股新城控股(SH601155) ，看好理由如下：

　　1. 業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，2011年到2016年，按銷售額排名，新城排名分別是31，28，25，21，15?？梢钥吹皆跇I(yè)內(nèi)排名穩(wěn)步增長(zhǎng)。銷售額從2011年的142億，增長(zhǎng)到2016年的685億，基本是一個(gè)5年5倍的態(tài)勢(shì)。2017年銷售，大概率過(guò)千億了。

　　2. 估值嚴(yán)重低估。2017年按1000億銷售，8%凈利率，凈利潤(rùn)80億，考慮A股增發(fā)攤薄，港股權(quán)益60%，就是約50億凈利潤(rùn)。港股5約6日收盤(pán)113億市值，大概2PE出頭。

　　3. 土地儲(chǔ)備豐富。2012到2016，拿地金額分別是42億，83億，119億，238億，536億。2015，2016兩年也算是瘋狂拿地。截至2016年底，土地儲(chǔ)備3531萬(wàn)平，港股權(quán)益1989萬(wàn)平，按2016年1.13萬(wàn)/平的銷售均價(jià)，港股權(quán)益貨值2248億。按今年前四個(gè)月銷售均價(jià)1.42萬(wàn)/平算，貨值3192億。全部賣掉，就是300億左右的凈利潤(rùn)。300億左右凈利潤(rùn)(未折現(xiàn))+ 92億股東權(quán)益V.S.113億市值。還不算未來(lái)發(fā)展，呵呵。

　　4. 商業(yè)模式獨(dú)特。新城的商業(yè)模式，就是住宅和商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)。拿綜合體地塊，由于對(duì)運(yùn)營(yíng)能力有要求，相對(duì)來(lái)說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)少，拿地價(jià)格比較低。另外，新城從2015年開(kāi)始發(fā)力商業(yè)廣場(chǎng)以來(lái)，基本形成了一塊地，賣掉的部分覆蓋成本，利潤(rùn)變成自持物業(yè)的模式。這個(gè)模式是好是壞，我現(xiàn)在說(shuō)不好，還要觀察。但房地產(chǎn)市場(chǎng)，總量的增量空間基本不大了，這一波大魚(yú)吃小魚(yú)的行情結(jié)束后，基本上行業(yè)格局就形成了，龍頭公司的增長(zhǎng)空間也就沒(méi)有了。那么，這波行業(yè)集中度提高的行情結(jié)束以后，大的地產(chǎn)公司該怎么玩?想讓公司把錢(qián)都分了也不現(xiàn)實(shí)，畢竟大佬們要的不光是錢(qián)，更重要的是江湖地位。

　　現(xiàn)在看起來(lái)，恒大早就搞多元化了，融創(chuàng)也開(kāi)始多元化了，碧桂園還沒(méi)看出來(lái)，萬(wàn)科貌似提出城市綜合運(yùn)營(yíng)商的概念，新城呢，基本就是把利潤(rùn)變成物業(yè)，然后收租金和管理費(fèi)。到底哪種模式好，現(xiàn)在還看不清楚，希望和大家一起觀察討論。當(dāng)然，這波行業(yè)集中度提高的行情也不小，對(duì)大地產(chǎn)商是絕對(duì)利好?？梢砸贿呑鲆贿呌^察新城的這個(gè)運(yùn)營(yíng)模式。

　　另外，投資新城港股，還需要理清一個(gè)和A股利益分配的問(wèn)題。從2015和2016的年報(bào)看，A股占了港股的便宜，一個(gè)是管理費(fèi)，港股比A股分別多1.6億和3.4億;另一個(gè)是財(cái)務(wù)費(fèi)用，港股比A股分別多3.8億(其中2.8億匯兌損失)和5.1億(其中2.7億匯兌損失)。

　　匯兌損失，我覺(jué)得很正常，畢竟是港股新城借外債，然后轉(zhuǎn)借給A股新城，匯兌損失港股新城承擔(dān)也說(shuō)的過(guò)去。何況，外幣借款，今年就剩17億多沒(méi)贖回了，加之今年人民幣升值，沒(méi)有匯兌損失，反而會(huì)有匯兌收益。除去匯兌損益，從加回利息資本化的總利息支出看，2015年和2016年，港股還是比A股分別多了1.9和3億，就是說(shuō)，2016年，港股新城比A股新城多承擔(dān)了6～7億的稅前費(fèi)用，這個(gè)還是很不爽的。按理說(shuō)王老板權(quán)益都在港股，沒(méi)理由這么干呀，唯一的解釋就是做高A股業(yè)績(jī)，高價(jià)融資，如果這樣，港股股東也就認(rèn)了，畢竟不能光占便宜不吃虧呀。但到底是不是這樣，也還要繼續(xù)觀察。（編輯：何鵬程）