文章來自微信公眾號“王雅媛港股圈”。

　　李嘉誠說過買房子最重要的是位置、位置、位置。我認(rèn)為，買股票最重要的是時(shí)機(jī)、時(shí)機(jī)、時(shí)機(jī)。便宜的股票在港股市場多了去了，但你總不能把全部都買下來，一直等它的價(jià)值被反映吧?所以，我最喜歡的是在趨勢上而有價(jià)值的股票。

　　我們要發(fā)現(xiàn)趨勢，就得從一些細(xì)微的線索中探尋。

　　最近一個(gè)月，同屬于深圳國資委的深圳國際(152.HK)和深圳控股(604.HK)先后發(fā)出授出購股權(quán)的公告。

　　究竟這背后有什么貓膩，讓我們分析一下。

　　一、坐擁前海巨量地塊

　　深圳控股于1997年在香港聯(lián)交所上市,是深圳市國資委旗下最大的房地產(chǎn)上市公司，以物業(yè)開發(fā)、物業(yè)投資及管理為核心業(yè)務(wù)。

　　2016年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)額213.54億港元，同比增長15.9%;凈利潤31.7億港元，同比增長10.5%。目前，公司于國內(nèi)多個(gè)城市合共擁有近800萬平方米的土地儲(chǔ)備，其中270萬平方米儲(chǔ)備位于深圳的優(yōu)質(zhì)地段。

　　今年五月，為了回流現(xiàn)金，深圳控股出售部分三四線城市的資產(chǎn)項(xiàng)目。

　　根據(jù)公司資料，深圳項(xiàng)目平均毛利率接近50%，遠(yuǎn)高于其它一二線城市(約30%)、和三線城市(約10%)。所以，公司業(yè)務(wù)一直聚焦深圳，于深圳擁有多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

　　深圳國際的基本因素，我就不重復(fù)了，大致上大家可以看看平臺(tái)以前的文章?！?深國際(0152.HK) 有資產(chǎn)，才性感! 》

　　深圳國際于前海擁有38萬平米土地，但由于不是開發(fā)商，面對塊地也只能一籌莫展;而深圳控股在房地產(chǎn)開發(fā)方面有很強(qiáng)的實(shí)力，處于巧婦難為無米之炊的狀態(tài)。

　　因此雙方一拍即合，翻查資料，2016年12月，深圳控股的全資子公司深業(yè)置地公司，向深圳國際全資子公司前海置業(yè)注資11.2億元，兩者正式攜手，共同開發(fā)位于前海的首期項(xiàng)目中的住宅項(xiàng)目地塊，雙方各獲50%的項(xiàng)目權(quán)益。

　　所以，兩家公司的交合點(diǎn)就在于共同開發(fā)前海的項(xiàng)目上，當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目土地面積約1.2萬平方米，建筑面積為5.3萬平方米，只占深圳國際前海土地存?zhèn)涞?%，屬試水性質(zhì)。

　　深圳國際還坐擁97%前海土地有待開發(fā)，而現(xiàn)在它們同時(shí)發(fā)出購股權(quán)是不是代表它們看到前海剩下來的土地即將加快發(fā)展?

　　二、前海的餅如何分?

　　前海土地開發(fā)能否加快，主要看兩者的態(tài)度，一是前海管理局，二是土地持有人本身。除了深圳國際外，招商局和中集集團(tuán)(000039,股吧)同樣是前海開發(fā)的大地主，在這三大地王中，招商局是最大的地主。

　　2013年，深圳國際曾向媒體表示：正跟政府部門進(jìn)行磋商，現(xiàn)難評論土地轉(zhuǎn)讓模式?？梢钥闯鏊麄儍A向速戰(zhàn)速?zèng)Q，與合作伙伴盡快實(shí)現(xiàn)土地租金收益。

　　而招商局“高冷的”表示不予置評，對動(dòng)用自身資金補(bǔ)地價(jià)有所保留，并沒有急于發(fā)展的意思。因?yàn)?，三大地主是以捆綁的方式跟前海管理局，磋商土地開發(fā)的事項(xiàng)，由于招商局不積極的態(tài)度導(dǎo)致整個(gè)前海土地開發(fā)也停滯下來。

　　然后，隨著近兩年來深圳地價(jià)飛速上漲，招商局似乎也按耐不住了。

　　2016年6月，招商局集團(tuán)與前海管理局?jǐn)M以50：50的股權(quán)比例成立合資公司，開發(fā)建設(shè)與運(yùn)營管理招商局集團(tuán)原前海灣物流園區(qū)2.9平方公里土地。既然大地主都開始開發(fā)土地，那意味著整個(gè)前海地區(qū)的土地開發(fā)將進(jìn)入加速階段。

　　這是從宏觀的角度去分析前海土地開發(fā)有加快的可能性，而微觀去看，深圳國際也有非努力不可的原因。

　　三、公司主席退休前作最后沖刺

　　高雷于2012年9月獲公司委任為主席，接替退休的58歲前主席郭原。前前主席李黑虎和郭原同樣出任6年后便以60歲之齡退休。高雷目前已年屆57歲，在位接近5年，不論以年齡或是6年的任期來算，高雷離退位讓賢的時(shí)候已不遠(yuǎn)矣。

　　高雷在位多年，相信總會(huì)想在退位前干出一番政績，加上公司好，就是他自己好。高雷持有140萬股購股權(quán)，加上購股權(quán)將于2019年1月底到期，高雷和其他管理層想公司股價(jià)好的誘因就更大。

　　購股權(quán)行使價(jià)為10.4港元，相比現(xiàn)在的股價(jià)接近40%的漲幅，掐指一算，高雷可以賺取550萬。

　　看似不錯(cuò)，但你要從高雷的角度去想 : “在任五年，管理7,232名員工，去年薪金連其他福利還不到130萬?，F(xiàn)在快退休，股價(jià)才漲了那么一點(diǎn)，明明公司擁有前海那些那么值錢的土地，為什么股價(jià)就是上不去?”

　　對，相比同樣經(jīng)營物流，員工人數(shù)約7,000人，但市值只有120億，不及深圳國際一半的華南城(1668.HK)，其主席鄭松興去年的薪金連分紅就高達(dá)1,900萬，高雷要做14年才能拿到鄭松興一年的薪酬。

　　雖然國企不能直接和民企作比較，但也能看出股權(quán)激勵(lì)才是國企高管收入最重要的一部份。

　　深圳國際是一家多元化重資產(chǎn)的公司，決定股價(jià)因素就兩點(diǎn)：

　　(1)NAV值多少;

　　(2)股價(jià)跟NAV折讓多少。

　　公司的NAV管理層短期內(nèi)是不太能控制的，相反股價(jià)的折讓, 管理層是可以以加快解放手上資產(chǎn)價(jià)值來收窄的。

　　在任的幾年，公司股價(jià)都沒有什么變化。因此，高雷最可能執(zhí)行的行動(dòng)，就是在任期完結(jié)前，加速發(fā)展前海和梅林項(xiàng)目，透過項(xiàng)目將公司的內(nèi)在價(jià)值釋放。從而，使得市場對公司進(jìn)行重新估值，當(dāng)作是對自己在卸任前的一種榮譽(yù)和回報(bào)。

　　四、我不要現(xiàn)金，要股票

　　雖然高雷沒有說，但其實(shí)很多聰明人早已經(jīng)深信深圳國際內(nèi)在龐大的價(jià)值總有一天會(huì)得到釋放。

　　深圳國際的第二大股東賴海民持有公司股權(quán)15%。賴海民為鴻榮源集團(tuán)董事長，于2016胡潤中國富豪排名262，個(gè)人財(cái)富達(dá)到115億元。他同時(shí)被業(yè)界稱為“寶安三巨頭之一”，而鴻榮源則被冠以“關(guān)外地產(chǎn)王”的稱號。

　　開發(fā)商出身的賴海民打滾于深圳多年，焉不知深圳地價(jià)值多少，所以，他于2015年已開始購入深圳國際，耐心等待其土地價(jià)值釋放的一天。

　　既然聰明人都深知深圳國際的真實(shí)價(jià)值，當(dāng)然要積谷防饑儲(chǔ)股票，以免將來股價(jià)上漲的時(shí)候來不及買。

　　根據(jù)公司于6月16日公告，約79%的股東選擇收取代息股份。數(shù)字那么高，當(dāng)然是大股東深圳市政府和二股東賴海民加起來約60%的股份選擇了代息股份。

　　我翻查過往的代息股份計(jì)劃記錄，發(fā)現(xiàn)大股東和二股東從上一年開始選擇代息股份。

　　時(shí)間上和前海大股東招商局與前海管理局，組建合資公司開發(fā)前海土地其實(shí)不謀而合。不排除他們深信將來股份升值，比現(xiàn)在收取現(xiàn)金更為劃算。當(dāng)然他們選擇代息股份也可能與換股價(jià)存在折讓有關(guān)。

　　五、結(jié)語

　　深圳國際手上有七個(gè)主要資產(chǎn)：深高速(600548,股吧)、龍大高速、物流、深圳航空、南玻A(000012.SZ)，前海地皮和梅林地皮。

　　究竟深圳國際值多少?

　　民間不少投行研報(bào)都有自己不同的算法，不過我認(rèn)為一既都不值得參考。原因是里面都存在太多不同的假設(shè)。紙上談兵一定不如親自上場，因此最值得參考的是以身作則，持續(xù)買入深圳國際的第二大股東賴海民的買入價(jià)。

　　翻查他過往兩年買入的紀(jì)錄，10元到14元不間斷的增持，可見現(xiàn)價(jià)位在他深圳房產(chǎn)老司機(jī)的眼中，仍相當(dāng)有價(jià)值。

　　價(jià)值就放在眼前，趨勢上看起來才剛開始。我們何不趁此機(jī)會(huì)，參加這個(gè)前海土地價(jià)值釋放的盛宴中!（編輯：何鵬程）