本文選自“”，原標(biāo)題《中概股抄底新路徑：上市公司背后的“土地”》。

　　說(shuō)起中概股市場(chǎng)的并購(gòu)，有時(shí)候并不是為了私有化。

　　在A股市場(chǎng)，深圳本地股時(shí)常成為市場(chǎng)炒作的對(duì)象，背后的投資邏輯很大程度上是關(guān)乎這些上市公司在深圳的土地資源。而在美上市的中概股市場(chǎng)里，一些擁有熱門城市土地資源的企業(yè)也成為“進(jìn)攻者”眼中的“香餑餑”，而這或許將成為抄底中概股的新路徑。

　　佳兆業(yè)(01638)的“買買買”

　　滿血復(fù)活的佳兆業(yè)最近也在“買買買”。佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司近日發(fā)布公告，公司將以1.1億美元(約合7.5億元民幣)收購(gòu)美股上市公司南太地產(chǎn)有限公司(Nam Tai Property Inc)約650.4萬(wàn)股，其中16萬(wàn)股有待賣方行使購(gòu)股權(quán)，這些股份占購(gòu)股權(quán)行使后公司總股份的17.7%。

　　市場(chǎng)資料顯示，Nam Tai Property Inc為一家在英屬處女群島注冊(cè)成立的公司，并于紐約證券交易所上市，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)及管理。截至2016年12月31日，其凈資產(chǎn)為及2.36億美元，主要資產(chǎn)為公司生產(chǎn)設(shè)施原址的土地。

　　南太地產(chǎn)的前身南太電子于2003年在美國(guó)紐交所上市，次年分拆南太電子在香港上市，2009年香港南太成功私有化，2013年南太退出電子產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型搞房地產(chǎn)開發(fā)。南太地產(chǎn)最新發(fā)布的財(cái)報(bào)顯示，公司2017財(cái)年一財(cái)季盈利181.4萬(wàn)美元，實(shí)現(xiàn)扭虧。也就是說(shuō)，公司這幾年的經(jīng)營(yíng)狀況或許并不讓人感到滿意。

　　說(shuō)起背后的土地資源，恰恰是南太電子過去在深圳寶安、光明新區(qū)擁有大量廠房用地。據(jù)悉，宗地編號(hào)A116-0006地塊和宗地編號(hào)A116-0018地塊相連，土地面積均為2.63萬(wàn)平方米;宗地編號(hào)A614-0489地塊，土地面積10.37萬(wàn)平方米。按照原計(jì)劃，三宗土地將開發(fā)為研發(fā)園。此前，更有消息指出，位于光明的項(xiàng)目將命名為Inno Park(云創(chuàng)谷)，寶安固戍項(xiàng)目則名為Inno City，將以廉租吸引創(chuàng)業(yè)者進(jìn)駐，成為創(chuàng)業(yè)孵化器。

　　對(duì)于此次交易，佳兆業(yè)董事會(huì)認(rèn)為該土地發(fā)展?jié)摿?yōu)厚，將該土地發(fā)展為研發(fā)園將為目標(biāo)公司帶來(lái)未來(lái)租金收入。公司認(rèn)為收購(gòu)目標(biāo)公司權(quán)益的策略與其現(xiàn)有業(yè)務(wù)一致，將為股東帶來(lái)可持續(xù)回報(bào)。而在最近，“滿血復(fù)活”的佳兆業(yè)也開始自己“買買買”的進(jìn)程，特別是在土地上也表現(xiàn)活躍，上半年在珠海等地多有斬獲。6月份，公司還成功競(jìng)得新鄭市兩地塊，標(biāo)志著佳兆業(yè)成功布局河南。而在本周，佳兆業(yè)又競(jìng)得南京燕子磯G34地塊。

　　并購(gòu)背后的深圳房?jī)r(jià) 昔日廠地如今“很值錢”

　　受并購(gòu)消息刺激，南太地產(chǎn)的股價(jià)在12日美股交易時(shí)段暴漲21.9%，收?qǐng)?bào)10美元。而在2015年3月，該股股價(jià)一度跌至3.4美元。

　　只是，與股價(jià)的上漲相比，南太地產(chǎn)在深圳擁有的土地價(jià)值才更讓人垂涎。其實(shí)，這也是一個(gè)關(guān)于深圳房?jī)r(jià)的故事。

　　從一家電子公司轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)開發(fā)公司，南太地產(chǎn)在深圳的項(xiàng)目已經(jīng)處在整裝待發(fā)狀態(tài)，其中光明新區(qū)的土地平整工作都已完成，隨時(shí)可以開工建設(shè)。

　　佳兆業(yè)這次所收購(gòu)的股份，賣家為顧明均、曹瑞仙夫婦。顧明均為香港知名企業(yè)家，有“電子大王”之稱，是南太地產(chǎn)的第二大股東?，F(xiàn)年72歲的顧明均于1970年代創(chuàng)立南太電子，是第一代返內(nèi)地發(fā)展的香港商人，當(dāng)時(shí)買地建廠做電子計(jì)算器。

　　2013年，南太公司在深圳擁有的兩幅廠房地皮已經(jīng)升值了35倍，因?yàn)楫?dāng)時(shí)市價(jià)達(dá)到35億元人民幣，而這兩塊土地是公司過去陸續(xù)花費(fèi)近1億元所買。經(jīng)歷了過去幾年深圳房?jī)r(jià)的暴漲，這筆賬又得重新算過。去年，光明新區(qū)以公開掛牌方式出讓一宗占地面積15萬(wàn)平方米、規(guī)劃總建筑面積50.9萬(wàn)平方米的商住用地使用權(quán)。最終由深圳市龍光房地產(chǎn)有限公司控股的深圳市凱豐實(shí)業(yè)有限公司以總價(jià)140.6億元拿下此地塊。而寶安固戍的地塊位置相對(duì)更好，價(jià)值自然也充滿了想象空間。

　　作為第一批赴內(nèi)地設(shè)廠的港商而言，顧明均最終賺到大錢的方法或許就是因?yàn)椤巴恋亍薄?/p>

　　尋找中概股的“香餑餑”

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從佳兆業(yè)的此次收購(gòu)來(lái)看，此類收購(gòu)的成本并不算太高，類似的收購(gòu)也帶來(lái)了很多新的機(jī)會(huì)，比如可以較好地改善公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。一般來(lái)說(shuō)，這也是獲取土地資產(chǎn)的一個(gè)非常重要的手段和策略，類似的做法都有助于佳兆業(yè)擴(kuò)大土地儲(chǔ)備，并且有助于降低直接拿地的成本和負(fù)擔(dān)。

　　與過去幾年的誠(chéng)信危機(jī)和私有化大潮不同，最近中概股市場(chǎng)開始引起投資者越來(lái)越多的關(guān)注，原因在于許多中概股在華爾街表現(xiàn)格外給力，如阿里巴巴的股價(jià)最近收于紀(jì)錄高點(diǎn)149美元。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，國(guó)內(nèi)企業(yè)此前掀起了跨境并購(gòu)的高潮，讓境外投資者對(duì)中概股越來(lái)越熟悉;另一方面，中概股的連番大漲也進(jìn)一步吸引投資者的注意。未來(lái)中概股的估值有望進(jìn)一步回歸，越來(lái)越多的中概股不會(huì)一味地選擇私有化和回歸A股，并購(gòu)或業(yè)務(wù)合作將成為主流，一些低估值的中概股或?qū)⒊蔀樵S多企業(yè)眼中的“香餑餑”。

　　目前在美上市的中概股市場(chǎng)里，地產(chǎn)板塊的個(gè)股并不多，多數(shù)都屬于房產(chǎn)信息板塊。在美上市的房地產(chǎn)開發(fā)商鑫苑置業(yè)股價(jià)表現(xiàn)平平，截至12日股價(jià)收?qǐng)?bào)5.52美元，市值僅為3.6億美元。另一家房企漢廣廈房地產(chǎn)的股價(jià)僅為1.67美元。嚴(yán)躍進(jìn)表示，從當(dāng)前很多房企的投資策略來(lái)看，海外項(xiàng)目的并購(gòu)是比較多的，當(dāng)然并購(gòu)本身有兩種策略，一種是直接并購(gòu)?fù)恋兀环N是直接并購(gòu)股權(quán)。目前來(lái)看，直接并購(gòu)?fù)恋氐妮^多，后續(xù)預(yù)計(jì)直接并購(gòu)股權(quán)的做法也會(huì)增加。（編輯：姜禹）