萬(wàn)科(02202)又出手!這次是參與亞洲最大的一宗收購(gòu)案。7月14日下午離收盤還有一個(gè)小時(shí)，已在當(dāng)日午盤停牌的萬(wàn)科再度公告表示，公司參與新加坡物流地產(chǎn)巨頭普洛斯公司潛在的私有化。截至發(fā)稿時(shí)，萬(wàn)科尚未公布復(fù)牌時(shí)間。

　　7月14日午間，新加坡上市公司普洛斯(SGX：MC0)及中國(guó)財(cái)團(tuán)發(fā)布聯(lián)合公告，稱萬(wàn)科等組成的中國(guó)財(cái)團(tuán)收購(gòu)普洛斯獲得董事會(huì)支持，成功中標(biāo)該收購(gòu)。

　　據(jù)了解，此次收購(gòu)以每股3.38新加坡元進(jìn)行交易，估值約為160億新元，折合約790億元人民幣，約116億美元，高于普洛斯上市以來(lái)最高收盤價(jià)。

　　中國(guó)財(cái)團(tuán)包括五方面：厚樸投資占股21.3%、萬(wàn)科集團(tuán)占股21.4%、高瓴資本占股21.2%、中銀集團(tuán)投資有限公司占股15%、普洛斯CEO梅志明獨(dú)資公司SMG占股21.2%。

　　如果根據(jù)股權(quán)比例計(jì)算出資份額，那么，萬(wàn)科集團(tuán)此次出資將達(dá)到169億元人民幣。

　　值得一提的是，作為亞洲最大、世界第二的物流設(shè)施地產(chǎn)商普洛斯，在上述交易完成后，將從新加坡交易所退市、私有化。

　　該收購(gòu)方案預(yù)期在2018年4月14日前完成。普洛斯目前的大股東GIC(新加坡政府投資公司)已明確表示支持該方案。

　　萬(wàn)科上半年新增9個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目

　　物流地產(chǎn)是萬(wàn)科重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)之一，此番大手筆參與收購(gòu)物流地產(chǎn)巨頭不足為奇。

　　據(jù)了解，2014年，萬(wàn)科提出轉(zhuǎn)型計(jì)劃，定位為城市配套服務(wù)商，宣布進(jìn)入物流地產(chǎn)，首個(gè)項(xiàng)目選在了廊坊。隨后的2015年，物流地產(chǎn)板塊在萬(wàn)科集團(tuán)內(nèi)部得到了從事業(yè)部升級(jí)為獨(dú)立公司的待遇，成立專門的物流地產(chǎn)公司，

　　近兩年，萬(wàn)科不斷拓展在全國(guó)的物流網(wǎng)絡(luò)，目前已在北京、上海、廣州、杭州、武漢、成都等一線城市及核心二線城市布點(diǎn)。

　　根據(jù)萬(wàn)科2016年報(bào)顯示，截至2016年底，該集團(tuán)物流地產(chǎn)累計(jì)已獲取18個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約147 萬(wàn)平方米，其中2016年新增項(xiàng)目10個(gè)，新增可租賃面積96萬(wàn)平方米。

　　另外，萬(wàn)科管理層在今年5月的電話會(huì)議中指出，萬(wàn)科計(jì)劃2017年物流地產(chǎn)再增加150萬(wàn)平方米;據(jù)萬(wàn)科管理層表示，目前萬(wàn)科的物流地產(chǎn)項(xiàng)目都是倉(cāng)儲(chǔ)空間，通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲取租金回報(bào)，回報(bào)率能達(dá)到6%。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年上半年，萬(wàn)科共新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目9個(gè)，總建筑面積為81萬(wàn)平方米，共耗資 6.82億元。

　　這9個(gè)項(xiàng)目分別為：嘉興南湖項(xiàng)目、西安灃西項(xiàng)目、中山黃圃項(xiàng)目、天津?qū)幒禹?xiàng)目、重慶空港項(xiàng)目、嘉興湘家蕩項(xiàng)目、嘉興海寧項(xiàng)目、上海金山項(xiàng)目、北京大興項(xiàng)目。

　　物流地產(chǎn)“霸主”普洛斯

　　了解到，普洛斯(Global Logistic Properties Limited，GLP)是亞洲最大、世界第二的工業(yè)及物流設(shè)施地產(chǎn)商，于2010年在新加坡證券交易所主板上市。

　　普洛斯中國(guó)成立于2003年，總部位于上海，目前已進(jìn)入38個(gè)城市，擁有園區(qū)數(shù)量252個(gè)，總建筑面積達(dá)2871萬(wàn)平方米。根據(jù)普洛斯中國(guó)官網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至2017年3月31日，普洛斯在中國(guó)、日本、美國(guó)和巴西的117 個(gè)主要城市，擁有并管理約5492萬(wàn)平方米的物流基礎(chǔ)設(shè)施，形成了一個(gè)服務(wù)于4000余家客戶的物流網(wǎng)絡(luò)。

　　數(shù)據(jù)顯示，普洛斯有57%的資產(chǎn)在中國(guó)，其余分布在日本、巴西和美國(guó)，其在中國(guó)擁有、管理的物流網(wǎng)絡(luò)覆蓋了接近90%的中國(guó)GDP。

　　（普洛斯凈資產(chǎn)全球規(guī)模比例）

　　2016年8月，普洛斯投資設(shè)立普洛斯金融控投(重慶)有限公司，普洛斯中國(guó)獲得金融牌照，正式進(jìn)軍物流金融。

　　據(jù)了解，普洛斯管理著約400億美元的投資基金，有一支以全球頂級(jí)的“物流投行”團(tuán)隊(duì)。普洛斯財(cái)報(bào)顯示，其主要收入來(lái)自租金和基金管理費(fèi)。

　　普洛斯2016年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，該公司實(shí)現(xiàn)了7.77億美元的收入，同比增長(zhǎng)10%;并實(shí)現(xiàn)7.19億美元的凈利潤(rùn)，同比增長(zhǎng)48%。普洛斯2016年新開(kāi)工項(xiàng)目?jī)r(jià)值28億美元，而同期完成價(jià)值21億美元的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)2.55億元，毛利率高達(dá)27%，同比增長(zhǎng)39%。

　?。ㄆ章逅箽v年開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)圖）

　　目前，在中國(guó)物流市場(chǎng)中，外資占據(jù)主導(dǎo)地位。來(lái)自戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，普洛斯在中國(guó)主流物流地產(chǎn)行業(yè)里所占份額超過(guò)50%，規(guī)模甚至大于其后9家開(kāi)發(fā)商之和。

　　早在今年3月，興業(yè)證券就發(fā)布報(bào)告指出，普洛斯作為外資企業(yè)，僅用十年時(shí)間，就成為中國(guó)物流地產(chǎn)“霸業(yè)” ，其快速崛起有如下三大原因。

　　1、閉環(huán)模式。公司分工明確、高效合理的三大閉環(huán)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)模式。

　?。ㄆ章逅谷髽I(yè)務(wù)構(gòu)成戰(zhàn)略“閉環(huán)”）

　　2、先發(fā)優(yōu)勢(shì)。進(jìn)入市場(chǎng)早，被客戶認(rèn)可度高，擁有先發(fā)、壟斷的政府及土地資源優(yōu)勢(shì)。

　　3、政商資源結(jié)合。通過(guò)出讓股權(quán)、邀請(qǐng)認(rèn)購(gòu)旗下基金份額、甚至投資入股的形式積極與中國(guó)各方政企資源有關(guān)的資本力量結(jié)盟，以持續(xù)保持現(xiàn)存的土地資源優(yōu)勢(shì)。

　　萬(wàn)科要爭(zhēng)當(dāng)全球城市配套服務(wù)商

　　在業(yè)界看來(lái)，如果此次萬(wàn)科參與收購(gòu)普洛斯成功，成為普洛斯的第一大股東，那么，萬(wàn)科的物流地產(chǎn)從項(xiàng)目到運(yùn)營(yíng)模式上都會(huì)有質(zhì)的提升。

　　對(duì)于收購(gòu)一事，萬(wàn)科董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮在接受媒體采訪時(shí)表示：“此次交易如完成，將是萬(wàn)科城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略的重要舉措，有助于萬(wàn)科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域完善布局。同時(shí)，萬(wàn)科和普洛斯兩家企業(yè)的聯(lián)盟建立，將有望在全球范圍內(nèi)打造全新的商業(yè)發(fā)展模式，通過(guò)發(fā)揮雙方在各自專業(yè)領(lǐng)域形成的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)可在地產(chǎn)、物流、商業(yè)消費(fèi)以及資產(chǎn)管理等領(lǐng)域構(gòu)建全方位服務(wù)體系，從而建立起圍繞客戶和城市的生態(tài)系統(tǒng)?！?/p>

　　另外，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，如果此次并購(gòu)成功，萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)及資源優(yōu)勢(shì)就能與普洛斯高效的物流倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)及管理能力形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。再加上萬(wàn)科手中龐大的商業(yè)地產(chǎn)資源和背后豐富的客戶資源，未來(lái)有機(jī)會(huì)將普洛斯導(dǎo)入物流倉(cāng)儲(chǔ)的客戶群當(dāng)中。

　　中國(guó)物流學(xué)會(huì)特約研究員楊達(dá)卿也向媒體表示，普洛斯可以借助萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)資源布局C端，而萬(wàn)科可以從普洛斯學(xué)習(xí)B2B模式物流的運(yùn)營(yíng)等。

　　注意到，如果中國(guó)財(cái)團(tuán)成功收購(gòu)普洛斯，這將是亞洲最大的收購(gòu)案。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此類并購(gòu)有三個(gè)特點(diǎn)。第一是交易規(guī)模大，此前融創(chuàng)并購(gòu)項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)大，但現(xiàn)在萬(wàn)科參與此類并購(gòu)，從標(biāo)的來(lái)看也屬于較大的一種，當(dāng)然對(duì)于類似并購(gòu)主要是從聯(lián)合并購(gòu)的角度出發(fā)的。

　　第二是并購(gòu)本身或由普洛斯主導(dǎo)，既配合了其私有化的模式，也說(shuō)明其在物流地產(chǎn)方面的成本開(kāi)始增加，尤其是類似以前此類企業(yè)在中國(guó)市場(chǎng)拿地，成本非常低，但這兩年物流和產(chǎn)業(yè)用地的成本也開(kāi)始上升。

　　第三是并購(gòu)本身對(duì)萬(wàn)科等帶來(lái)了很多投資的機(jī)會(huì)，萬(wàn)科本身在物流地產(chǎn)方面也有較為明顯的動(dòng)作，類似的并購(gòu)也有助于新萬(wàn)科的新投資模式出現(xiàn)。

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