繼花旗、高盛根據(jù)龍光地產(chǎn)(03380)的2017年中期業(yè)績(jī)調(diào)高目標(biāo)價(jià)后，四大投行之一的摩根士丹利也加入了龍光地產(chǎn)的評(píng)級(jí)隊(duì)伍，首次研究覆蓋龍光地產(chǎn)，并在8月15日的研報(bào)中給予該公司增持評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)9.0港元。

　　值得一提的是，截至APP發(fā)稿時(shí)，龍光地產(chǎn)的股價(jià)為7.32港元，如此看來(lái)，龍光地產(chǎn)的股價(jià)較大摩的目標(biāo)價(jià)還有23%的上漲空間。

　　大摩看好龍光地產(chǎn)的發(fā)展，在給予和業(yè)界較一致的看法后，其還表達(dá)了獨(dú)家見(jiàn)解：龍光地產(chǎn)當(dāng)前股價(jià)未反映城市更新項(xiàng)目的價(jià)值，城市更新項(xiàng)目的價(jià)值轉(zhuǎn)換是該公司股價(jià)后續(xù)上漲的重要支撐。

　　大摩：城市更新項(xiàng)目?jī)r(jià)值的進(jìn)一步轉(zhuǎn)換或推動(dòng)股價(jià)上漲

　　在這份研報(bào)中，對(duì)于“增持”的理由，大摩先給出了如下兩點(diǎn)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。

　　1、預(yù)計(jì)龍光地產(chǎn)有35%的收益復(fù)合年增長(zhǎng)率(2016-19)。大摩認(rèn)為龍光地產(chǎn)將受惠于粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展，并預(yù)計(jì)公司未來(lái)三年的收益復(fù)合年增長(zhǎng)率將達(dá)到雙位數(shù)。

　　具體來(lái)看，一方面，在公司合同銷(xiāo)售強(qiáng)勁之下，大摩預(yù)計(jì)2017-19年龍光地產(chǎn)的合同銷(xiāo)售額復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到30%;另一方面，龍光地產(chǎn)2015-2017年上半年合同銷(xiāo)售均價(jià)大幅上漲以致利潤(rùn)率上升。在這些因素推動(dòng)下，大摩預(yù)計(jì)龍光地產(chǎn)的收益復(fù)合年增長(zhǎng)率將達(dá)到35%。

　　2、新的9.6萬(wàn)億元人民幣地產(chǎn)市場(chǎng)的主要受益者。在大摩研究的公司中，龍光地產(chǎn)在大灣區(qū)業(yè)務(wù)比重為最高之一。大摩認(rèn)為，未來(lái)14年，大灣區(qū)這一市場(chǎng)可能達(dá)到人民幣9.6萬(wàn)億元規(guī)模。龍光地產(chǎn)是大摩的首選股之一，后者預(yù)測(cè)龍光地產(chǎn)在大灣區(qū)的資產(chǎn)總值(GAV)及建筑面積(GFA)分別占77%及49%。

　　值得一提的是，在多重利好因素作用下，2017年上半年整個(gè)內(nèi)房板塊經(jīng)歷了幾輪暴漲，許多內(nèi)房企估值得到一定修復(fù)。同樣的，龍光地產(chǎn)上半年的股價(jià)大幅拉升，表現(xiàn)強(qiáng)勁。

　　在股價(jià)大幅上漲之后，再買(mǎi)入龍光地產(chǎn)是否為時(shí)已晚?大摩表示NO。

　　數(shù)據(jù)顯示，從2017年1月1日至8月10日，龍光地產(chǎn)股價(jià)上漲了148%，而MSCI中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)上漲66%。在大摩看來(lái)，龍光地產(chǎn)股價(jià)年初至今跑贏大盤(pán)基于以下兩方面原因：1、龍光地產(chǎn)在深圳開(kāi)展業(yè)務(wù)，而深圳2015-16年地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，將反映在2017-18年公司的收益中;2、粵港澳大灣區(qū)發(fā)展的推動(dòng)。

　　應(yīng)該注意的是，大摩認(rèn)為，龍光地產(chǎn)當(dāng)前股價(jià)反映了現(xiàn)有土地儲(chǔ)備的價(jià)值，但未反映城市更新項(xiàng)目的價(jià)值。這些項(xiàng)目的進(jìn)一步轉(zhuǎn)換將可能推動(dòng)股價(jià)上漲。大摩估算的龍光地產(chǎn)的資產(chǎn)凈值包括其城市更新項(xiàng)目的凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)。

　　龍光地產(chǎn)：并購(gòu)及城市更新項(xiàng)目貨值占比為53%

　　大摩“盯”上龍光地產(chǎn)城市更新項(xiàng)目的價(jià)值，那么，在公司的土儲(chǔ)中，這一部分的貨值占有多少分量?

　　有幾組數(shù)據(jù)對(duì)比能體現(xiàn)龍光地產(chǎn)對(duì)并購(gòu)及城市更新項(xiàng)目的“偏愛(ài)”。

　　從龍光地產(chǎn)上半年新增總建筑面積來(lái)看，并購(gòu)及城市更新項(xiàng)目是招拍掛的3倍。數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，龍光地產(chǎn)的新增并購(gòu)及城市更新項(xiàng)目為21個(gè)，預(yù)計(jì)總建筑面積約476萬(wàn)平方米;通過(guò)招拍掛新增項(xiàng)目6 個(gè)，新增土地總建筑面積約 183 萬(wàn)平方米(權(quán)益面積約145萬(wàn)平方米)。

　　為何上半年龍光地產(chǎn)拿了較多的并購(gòu)及城市更新項(xiàng)目?在中期業(yè)績(jī)投資者會(huì)上，龍光地產(chǎn)管理層透露了公司拿舊改項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，這包括龍光地產(chǎn)的總部在深圳15年，公司的投資主要分布在深圳周邊及大灣區(qū)的一些城市，公司有充足的人脈資源，能夠更快獲取城市更新項(xiàng)目的信息等方面。

　　另外，截止2017年上半年末，龍光地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備總貨值達(dá)人民幣3880億(總建筑面積2789 萬(wàn)平方米)，其中逾80%位于粵港澳大灣區(qū)。

　　龍光地產(chǎn)管理層表示，在這些土地儲(chǔ)備中，并購(gòu)及城市更新項(xiàng)目貨值達(dá) 53%，共2040億。

　　其中工廠改造為核心的舊改類(lèi)型，占比達(dá)48%。公司舊改儲(chǔ)備豐富，能夠滿足后續(xù)五年以上的開(kāi)發(fā)需求，其中近期項(xiàng)目(2 年內(nèi)達(dá)到開(kāi)工條件)占比達(dá) 24%，中期項(xiàng)目(3-5年內(nèi)達(dá)成開(kāi)工條件)占比達(dá)38%，遠(yuǎn)期項(xiàng)目(預(yù)計(jì)5年后達(dá)成開(kāi)工條件)占比達(dá)38%。深圳、惠州和珠海是公司舊改項(xiàng)目的主要所在地，占比分別達(dá) 32%、25%和20%。

　　根據(jù)大摩的研究，龍光地產(chǎn)的并購(gòu)及城市更新項(xiàng)目毛利率通常能達(dá)到較高的30-40%。

　　APP注意到，根據(jù)公司管理層的預(yù)計(jì)，龍光地產(chǎn)短期形成供應(yīng)的并購(gòu)及城市更新類(lèi)項(xiàng)目總建筑面積將達(dá)118萬(wàn)平方米，總貨值約165億元人民幣。