8月23日上午，禹洲地產(chǎn)（01628）的半年業(yè)績會在香港舉行。當日正值香港掛出本世紀第二個十號風球。臺風“天鴿”正面襲港，禹洲地產(chǎn)成為今年第一家在臺風中開業(yè)績會的港股地產(chǎn)公司。

　　盡管窗外風雨飄搖，禹洲地產(chǎn)的業(yè)績會現(xiàn)場卻并不蕭條，在禹洲地產(chǎn)創(chuàng)始人、主席兼執(zhí)行董事林龍安、執(zhí)行總裁蔡明輝、財務總監(jiān)兼公司秘書許進業(yè)的介紹及與記者、投資者的問答中，會議持續(xù)近一個半小時。

　　今年上半年，禹洲地產(chǎn)累計銷售金額為214.743億元，同比上升66.93%，按此前確定的全年300億目標算，禹洲地產(chǎn)上半年已完成目標約72%。

　　APP了解到，禹洲地產(chǎn)前六個月的合約銷售面積為128.33萬平方米，合約銷售均價每平方米1.67萬元，較去年同期上升32.0%。林龍安宣布，集團將全年銷售目標調(diào)高至400億元人民幣。

　　統(tǒng)計期內(nèi)，禹洲地產(chǎn)毛利為人民幣23.88億元，較2016年同期上升77.51%。公司首次派發(fā)中期股息，每股派8.5港仙，派息率約為2017年上半年核心利潤的30.40%。

　　分紅方面，林龍安承諾，公司會繼續(xù)維持不低于核心利潤的30%用于分紅，“公司依舊會保持穩(wěn)健的財務，而未來會加大并購、合作的力度，以獲得更多低成本的土地保證更好的盈利空間”。

　　截至2017年6月30日，禹洲地產(chǎn)的土地儲備總可供銷售建筑面積達994萬平方米，逾79個項目，分別分布于長三角、華中、環(huán)渤海、粵港澳大灣區(qū)及海西地區(qū)共14個城市，平均樓面成本每平方米約人民幣5921元。林龍安表示，集團將聚焦上述五大區(qū)域，相信現(xiàn)在持有及管理的土地儲備足夠本集團未來四至五年的發(fā)展需求。

　　據(jù)悉，禹洲地產(chǎn)上半年的物業(yè)銷售收入達人民幣70.47億元，較去年同期上升75.37%，而物業(yè)銷售收入上升主要是由于期內(nèi)物業(yè)交付面積增加和平均售價上升所致。2017年上半年交付及確認銷售的物業(yè)平均銷售價格，為每平方米人民幣11204元，較2016年同期上升47.60%。

　　林龍安表示，今年大灣區(qū)是公司布局的重中之重，大灣區(qū)范圍中的9+2的區(qū)域只要有機會都會進入，目前已經(jīng)進入的惠州是一個著陸點，未來大灣區(qū)主要以收購與合作為主。

　　融資方面，許進業(yè)介紹，截至2017年6月底，禹洲地產(chǎn)已經(jīng)支付了78億元左右的土地款，“已經(jīng)簽約還未付的大概有80億元，其中下半年要支付的是60億元，剩余的明年才支付，所以全年大概需要支付的土地款為140億元”。

　　統(tǒng)計期內(nèi)，禹洲地產(chǎn)的融資成本由2016年上半年約1.56億元，上升43.66%至2017年上半年2.24億元，其中于2017年上半年資本化而計入項目成本的金額為6.61億元元（2016年上半年為6.57億元），加權(quán)平均融資成本為5.99%。

　　以下為APP整理的現(xiàn)場問答實錄：

　　上半年公司的銷售漲幅達到40%，管理層認為未來的銷售和利潤增長前景如何？公司是否會考慮增加股東權(quán)益，是否會進行管理層的配股？對于管理層的股權(quán)激勵怎么考慮？

　　許進業(yè)：其實我們的銷售增長的同時，利潤也在增長，到6月底已經(jīng)銷售還沒確認收入的大概有200多萬平方米，貨值大概300多億，我們會把它有效分配到不同的時間點，確保我們未來幾年還會有不錯的增長。

　　林龍安：還有一些已經(jīng)銷售還沒確認收入的物業(yè)，其實毛利也很好的，基本上跟現(xiàn)在水平差不多，所以未來一段時間利潤增長，我們十分有信心。

　　禹洲從上市開始，連續(xù)多年的毛利空間都在30%左右，我們上市以后基本上維持8%到10%的派息，這是股東回報。

　　股價跟業(yè)績當然是緊密相關(guān)的，我們的派息跟股價也是相掛鉤的，股價上升了，整個公司的運營能力也上升了，整個公司的盈利控制隨著公司的業(yè)績的提升也上升了，所以派息當然也是成正比的。

　　股東權(quán)益方面，禹洲提出到2020年的目標是1200億，而不是1000億，我們也增加一些土地儲備，對于實現(xiàn)未來3年的目標，禹洲充滿信心。充滿信心的同時，我們更多的是確保股東利益的最大化，就是能在量不斷上升的同時，我們的盈利空間也成正比的上升，這是禹洲歷來的追求和實際的結(jié)果。

　　當然對配股問題，這個話題比較敏感，但是我也不妨跟大家講，現(xiàn)在隨著禹洲三年戰(zhàn)略目標提出以后，包括今年中期的派息，第一次中期派息，很多機構(gòu)都關(guān)注禹洲的股票，至少我自己親自接待的機構(gòu)不低于10家，至少有5家是保險公司，有2家是銀行，希望能持有禹洲的股票，所以如果從長遠的發(fā)展戰(zhàn)略、有利于禹洲的戰(zhàn)略提升以及股東的戰(zhàn)略提升方面，當然我們是持開放的態(tài)度，禹洲也正在快速的發(fā)展期，我們持開放的態(tài)度。

　　不過社會上的零星配股我們肯定是不會做的，現(xiàn)在想要禹洲股票的機構(gòu)都非常多了，大家看好禹洲未來業(yè)務的增長，還有我們的管控水平以及我們的盈利水平，另外還有穩(wěn)健的派息水平。

　　關(guān)于管理層方面，禹洲的管理層團隊的收益跟禹洲的業(yè)績成正本，比如說我們的財務總監(jiān)，他們都是股東，他們有期權(quán)，我們的期權(quán)不是當年兌現(xiàn)的，我們分成七年兌現(xiàn)，基本上伴隨著禹洲每年的增長，他們期權(quán)的回報已經(jīng)遠遠高于他們的工資待遇，他們已經(jīng)跟禹洲捆綁在一起，已經(jīng)成為真正的禹洲一家人。

　　我一直跟他們講，我作為大股東，還不能賣股票，大股東的股票賣掉的話，大家對這個公司肯定不看好，而他們持有的期權(quán)的增長，對他們完全有好處。我們經(jīng)過幾十年的沉淀，已經(jīng)建立了一支完整的團隊，這支團隊是經(jīng)得起風吹雨打的。

　　公司提出來1000億的目標，當中包含的權(quán)益占比是多少？往后是否考慮加大購買土地的力度？往后會不會有一個比較明確的買地預算？禹洲已經(jīng)走向全國了，華中、京津冀和大灣區(qū)，公司未來會加大在哪個區(qū)域的力度？

　　許進業(yè)：關(guān)于1000億的銷售目標，因為目前市場上好的土地大家都想爭，所以未來要確保土地的成本比較低，我們也跟其他的開發(fā)商合作，所以權(quán)益部分肯定會有所增加。

　　剛剛提到我們超過1000億的銷售，我們對外說的是1200億的目標，這個比例上現(xiàn)在也要看未來幾年的發(fā)展，可以看到一些同行，他們的比例也不一樣，我們也會按照我們的發(fā)展步伐來推進，目前來說很難有具體的數(shù)字，但我們估計是60%到70%的水平。

　　買地方面，我們一方面會按照銷售回款的標準來看，一方面加大銷售，確?；乜?，保證有足夠的資金來購買土地，同時我們也在開拓和維持不同的融資渠道，確保我們的現(xiàn)金是足夠的。

　　過去我們可能用在買地的預算是銷售回款大概10%，未來要支撐我們實現(xiàn)超過千億的目標，我們拿地的預算會提高一些，但是整體來說負債方面我們還是會管控好的，確保不會增長得太快。

　　林龍安：千億目標制定出來之后，我們今年做了一個戰(zhàn)略的調(diào)整。禹洲現(xiàn)在并表的銷售額占比不到10%，90%多都是我們自己貢獻的，這個比例是一定要改變的，我們接下來會加大合作的力度，力爭合作的項目占到30%左右，但是不會為了沖量而沖量，會為了量和盈利來提升指標，不會盲目。

　　買地的方面，我們主要是把控負債比例維持在60%到80%的水平，因此我們用負債比例來控制，銷售好的時候，我們會增加買地，我們現(xiàn)在買地也做了調(diào)整，今年市場公開競價的比例會減少，幾乎是通過收購和并購來持有土地，確保我們的盈利空間。

　　區(qū)域的問題，其實五大區(qū)域都很重要，我們是區(qū)域深耕，全國布局，禹洲進入一個城市，我們就不會退出來，我們在南京，短短兩年沖到前9名，而且一直在前10。在蘇州我們第一次進去，才一年的時間，現(xiàn)在三盤聯(lián)動，所以說都是深耕在一個城市，不會再退出來，每個區(qū)域都很重要。

　　作為一個全國性的地產(chǎn)商，不能局限于區(qū)域，我們現(xiàn)在沖千億，一年是可以的，但是往后怎么辦？以后給股東什么回報？我們在想的是沖千億以后怎么保千億的問題，所以我們更多考量的是長期戰(zhàn)略布局。百年企業(yè)、十年規(guī)劃、五年實施，禹洲是朝著百年企業(yè)的發(fā)展來奮進。分紅方面，禹洲已經(jīng)對外承諾，不低于核心利潤的30%，這個比例會繼續(xù)維持。

　　目前很多城市樓市成交量價在下跌，樓市價格似乎已經(jīng)到了一個頂部，公司管理層怎么看待目前的房地產(chǎn)形勢？

　　林龍安：今年的樓市應該是穩(wěn)定為主，“五限時代”已經(jīng)到來了，再加大政策的出臺，我估計也不會有了，但是會維持平穩(wěn)的局面。

　　不管是量還是價，量不會上升到哪里，價會略微上升一點，但是是以穩(wěn)定為主。

　　未來三年左右房價的趨勢還是穩(wěn)中有升，但是整個銷售量不一定會沖到哪里，現(xiàn)在土地已經(jīng)越來越珍貴了，而且越來越少，特別是在一二線城市的土地，幾乎是推出來就被搶光了，土地的價格也是直線上升，很多城市進入舊改階段，土地成本上升了，所以我想未來還是穩(wěn)中有升。

　　公司自上市以來，毛利率一直維持在35%以上，但是房地產(chǎn)整個板塊要資金回籠，怎么可以維持利潤高增長？目前內(nèi)房股受追捧，你們是如何進行控制成本和股價管理的？

　　林龍安：怎么確保高增長，我剛才講了，禹洲不盲目地沖量，禹洲還是有自己的特色，我們的特色也是維持我們多年的對長久盈利空間的追求，維持多年對股東回報的承諾，我們的量已經(jīng)明確，我們是2020年達到1200億，然后倒排下來，不一下子沖很高，而且按照百年企業(yè)，十年規(guī)劃，五年實施，按照我們的目標非常穩(wěn)健、腳踏實地地發(fā)展，當然，也要有一定的激情來沖量，但是不盲目沖量。

　　對股價來講，特別是持有我們股票的前十大投資者，包括美國的基金，中國人壽(601628) 、海通證券(600837) 以及臺灣全球人壽，這么多的基金看好禹洲，說明禹洲的股價遠遠低于行業(yè)的水平。

　　今年我們的股價也有一定的上升，也給股東和投資者帶來了比較好的回報，但是對我們管理層來講，我們認為與股價東與我們的期待還是不相對稱，有待于管理層更多的努力，有待于更多的投資者繼續(xù)關(guān)注，我們做出更好的業(yè)績，讓股東拿到更多的盈利空間，這樣相信我們的價值是肯定有一個好的結(jié)果。

　　隨著拿地成本的提高，公司未來毛利率情況會怎么樣？在大灣區(qū)“9+2”個城市中，管理層看好哪個城市？

　　林龍安：我們在南京句容收購了一個項目，另外還有幾個收購的項目沒有披露，收購占了我們新增土地儲備的三分之一。毛利率方面，未來三年內(nèi)繼續(xù)保持30%的毛利率沒有問題，但是三年以后繼續(xù)保持不太可能，因為整個行業(yè)的毛利率水平是往下跌的，但要高于行業(yè)5%是沒有問題的。

　　今年大灣區(qū)是公司布局的重中之重，惠州是一個著陸點，而“9+2”的區(qū)域只要有機會都會進入，并且在布局大灣區(qū)中主要以收購與合作為主，1+1大于2。

　　公司今年付了多少土地款，還有多少未付？今年合同銷售的毛利率是多少？

　　林龍安：我們今年合約銷售的毛利率是33%，合同銷售的毛利率大概也是33%、34%的水平，全年估計和中期應該差不多，或者略高一些。

　　許進業(yè)：我們今年上半年付了78億左右的土地款，現(xiàn)在已經(jīng)簽約還未付的大概有80多億，但是有一些是需要明年才付的，下半年要付的是60多億，所以全年大概140億左右。

　　內(nèi)地調(diào)控政策對公司未來發(fā)展有沒有影響？調(diào)控對一二線城市影響比較大，公司未來會不會轉(zhuǎn)往三四線城市發(fā)展？

　　林龍安：作為一個全國性布局的房地產(chǎn)企業(yè)，我們擁護國家對房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)策略的調(diào)整，因為調(diào)控有利于行業(yè)更加長遠發(fā)展，調(diào)控有利于行業(yè)更加穩(wěn)定增長。

　　所以對行業(yè)來講，調(diào)控是必不可少的，特別是在一二線城市這么活躍的地方，房地產(chǎn)其實也是民生工程，涉及到民生工程，對每一個政府來講，當然都有它的目標和規(guī)范化的要求，所以禹洲對調(diào)控是沒有異議的，我們認為這個有利于行業(yè)長遠發(fā)展。

　　至于怎么應對調(diào)控，當然一二線城市的調(diào)控會比較嚴峻，但是一二線城市的土地少，需求量大，需求量大體現(xiàn)在幾個方面，一是人口還是流入的，第二是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型是成功的，第三是二胎放行，也增加了需求量，所以在一二線城市的需求量肯定是增加的。

　　禹洲在一二線城市也有一些應對的策略，我們采用的是剛需和改善型住宅為主，比方做89平方米的三房兩廳兩衛(wèi)，我們不但在上海，在杭州、廈門這些地方也都是一炮打響的。

　　我們在策略上、戶型上，包括應對的不同群體上做了大量的改變和改進，這是禹洲應對的方式。我們今年來自長三角的貢獻已經(jīng)達到將近60%。

　　香港也是大灣區(qū)的一個部分，公司對香港的未來前景有什么想法？會進行收購還是從公開市場去投？

　　林龍安：我們在香港有一個項目，這個項目應該是蠻不錯的，現(xiàn)在要推出來，我估計也是很好的，我們也一直在猶豫推不推完，但今年400億的目標已經(jīng)沒問題了，所以我們也準備緩一緩。優(yōu)質(zhì)的項目我們可能準備用來收租，增加地產(chǎn)板塊長遠的盈利的來源，當然在適當?shù)臅r候，假如說銷售價格能達到我們的預期，也不妨推出來。

　　當然對香港的土地市場我們還會繼續(xù)關(guān)注，但不盲目拿高地價，我們會積極關(guān)注在香港的市場。香港這個市場不單單是香港本土的市場，也不單單是內(nèi)地的市場，它是世界的市場，因此所有的人都會關(guān)注香港的房價。

　　公司在長租公寓方面怎么布局？

　　林龍安：長租公寓我們已經(jīng)在布局，比如說在合肥我們有幾棟樓，一手房和二手房差價在6000塊錢左右，我們就準備把這個做長租公寓，不賣了。

　　我們在上海閔行區(qū)的一個項目，在地鐵邊上，如果賣完了以后再買地也很難，所以我們也準備持有。另外也是因為一手房和二手房差價的問題，所以我們準備部分持有做長租公寓。

　　我們在三年前已經(jīng)布局了長租公寓，成立了一個酒店管理集團，這個公司不是管理星級酒店，是用來管理長租公寓和服務型公寓的，我們廈門的酒店式公寓、公寓式商務酒店這一塊至少是排在前三名的。我們的團隊全部是自己從零開始打造的，這個團隊已經(jīng)運作了三四年時間，現(xiàn)在已經(jīng)沖到最前面了，而且構(gòu)架非常完善，人員的管控以及整個服務型公寓的模式已經(jīng)都摸索出來了。

　　只要把這些房子轉(zhuǎn)為長租公寓，酒店管理公司馬上過去，不用請別的管理公司，所以這一塊禹洲還是比較成熟的，未來長租公寓和服務式酒店的租金應該會持續(xù)上升。