豫系地產(chǎn)老大更迭 立志不出河南的建業(yè)今何在

　　田國寶

　　8月21日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，就歷年發(fā)行的5筆共計13億美元優(yōu)先票據(jù)協(xié)議內容修改獲得持有人必要同意，協(xié)議修改主要針對擔保、抵押、違約及留存資本等相關方面事宜，將于近期正式生效。

　　對于為何修改協(xié)議，建業(yè)方面稱，一方面為了使歷史發(fā)行票據(jù)條款與2017年發(fā)行票據(jù)條款協(xié)議內容一致，另一方面為了更靈活地競逐其他商機和按照業(yè)務計劃進行投資。

　　建業(yè)為本次修改協(xié)議付出了相當于持有人持有票據(jù)額度千分之二的代價。

　　7月份以來，建業(yè)地產(chǎn)融資活躍，先是發(fā)行了2億美元1年期優(yōu)先票據(jù)用于償還舊債，而后又向中城基金累計獲得5.3億元融資用于項目開發(fā)。

　　不過，在土地市場上，建業(yè)的表現(xiàn)并不顯眼，2017年前后河南實施復墾券以來，建業(yè)地產(chǎn)在鄭州（樓盤）獲得400畝的復墾券，與碧桂園并列第一。不過，1-7月份碧桂園在鄭州拿地規(guī)模為35萬平方米，而建業(yè)地產(chǎn)實際拿地只有3萬平方米左右。

　　今年1-7月，建業(yè)地產(chǎn)取得了151.8億元、同比增長42.3%的銷售業(yè)績。不過，河南本土地產(chǎn)顧問機構泰辰行數(shù)據(jù)顯示，1-7月，鄭州前10的地產(chǎn)商中沒有建業(yè)的身影。

　　一位鄭州本土房企高管表示看不懂建業(yè)的戰(zhàn)略，“別的開發(fā)商都向全國擴張的時候，建業(yè)守住河南，這幾年開發(fā)商都回歸一二線城市，建業(yè)則把重心放在三四線城市?！?/p>

　　經(jīng)濟觀察報記者多次聯(lián)系建業(yè)地產(chǎn)相關負責人，但均未取得聯(lián)系。

　　低谷爬升

　　翻看建業(yè)地產(chǎn)歷年年報不難發(fā)現(xiàn)，2016年之前，除2009年業(yè)績大幅縮水外，其整體保持穩(wěn)步增長，銷售額于2012年首次突破百億元大關，到2016年業(yè)績翻了一番。

　　對建業(yè)地產(chǎn)而言，2016年是一個特殊的年份，這一年在全國房企業(yè)績和收入大幅增長的背景下，建業(yè)地產(chǎn)營收和凈利潤雙雙下滑，其中全年營收為94.95億元，同比下滑32.3%；凈利潤4.03億元，同比下滑98.76%。

　　這一盈利水平創(chuàng)下了建業(yè)地產(chǎn)自2008年上市以來的最低紀錄，與此同時，建業(yè)地產(chǎn)負債率進一步提高到84.21%，其中有息債務增加了223.17%至138.35億元。

　　在有息債務結構中，賬齡小于一年的短期有息債務增加了3倍至88.07億元，占有息債務63.66%；一年期以上的有息債務也增加了1倍多，這意味著建業(yè)地產(chǎn)在2017年面臨著較大的還款壓力。

　　大公國際報告顯示，建業(yè)地產(chǎn)2016年經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入為16.2億元，同比減少20.24%，投資性凈現(xiàn)金流為-17.03億元，顯示出投入增加和回款減少的結構問題。

　　截至2017年8月23日，建業(yè)地產(chǎn)在今年進行了兩次公開融資，一次為發(fā)行2億美元一年期優(yōu)先票據(jù)，主要用來償還舊債；另一次向中城基金轉讓股份獲得1.5億元及借貸3.8億元，累計獲得融資折合人民幣18.61億元。

　　在公開投入方面，建業(yè)先后出資2.5億元入股河南資產(chǎn)管理有限公司，償還2億新加坡元到期債務及花費6.09億元收購洛陽（樓盤）住總宇泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40%股權，住總宇泰主要資產(chǎn)為洛陽市的709畝土地及部分待售物業(yè)。累計花費18.69億元。

　　建業(yè)地產(chǎn)2017年半年報還未發(fā)布，根據(jù)建業(yè)發(fā)布的業(yè)績預告，2017年上半年凈利潤同比至少上升50%。

　　豫系地產(chǎn)老大更迭

　　2017年前7個月，建業(yè)實現(xiàn)銷售額151.8億元，同比增長42.3%，不過，同期建業(yè)地產(chǎn)在鄭州這個河南最大的房地產(chǎn)市場缺少強烈的存在感。

　　2016年，鄭州房地產(chǎn)投資占河南省比重超過44%，鄭州商品房銷售金額占河南省45%的份額。

　　一位鄭州本土房企副總認為，“一家開發(fā)商一旦做到百億級別，必須走出去，走向全國尋找更大的市場空間，因為原來這個市場不足以支撐你的進一步增長?！?/p>

　　建業(yè)地產(chǎn)一直堅持深耕河南市場的戰(zhàn)略，大規(guī)模布局河南地市及縣城，在這一過程中，建業(yè)的戰(zhàn)略重心逐漸偏離鄭州。

　　在建業(yè)地產(chǎn)的市場份額中，2008年鄭州市場占比為58.14%，此后數(shù)年這一比重再未恢復過，最低年份2011年，鄭州市場僅貢獻了26.6%的份額，最高年份2012年也不過37.06%。

　　從2009年開始，建業(yè)地產(chǎn)失去了多年鄭州市場的老大地位，正商地產(chǎn)和升龍集團輪番坐莊，2014年之前，建業(yè)地產(chǎn)在鄭州房地產(chǎn)市場排名一直徘徊在六七名左右，2014年開始業(yè)績增長也遭遇瓶頸。

　　2014年其銷售額增長了15億元，增幅同比下跌了4成，凈利潤減少1.43億元。2015年開始，建業(yè)地產(chǎn)開始重新重視鄭州市場，通過直接拿地和并購等方式加大拿地力度。

　　2016年，鄭州市場為建業(yè)地產(chǎn)貢獻了53.1%的份額，但此時鄭州市場已經(jīng)今非昔比，由于全國房地產(chǎn)行業(yè)格局和市場不斷分化，全國前十名房企紛紛挺進鄭州，早前進入的恒大、綠地和萬科的市場份額不斷提升，后來者碧桂園、融創(chuàng)、龍湖等也通過頻頻拿地搶占未來市場空間。

　　在這種背景下，2015年建業(yè)地產(chǎn)在鄭州新增6個項目，2016年僅新增3個項目，2017年1-7月僅獲得3萬平方米儲備土地，拿地規(guī)模排名第七，不僅與碧桂園35萬平方米相差甚遠，即便與正商地產(chǎn)13萬平方米相比也只及其零頭。

　　2016年建業(yè)地產(chǎn)銷售額為201.46億元，雖然同比大幅增長，但比另一家河南本土房企正商地產(chǎn)少賣了近60億元。建業(yè)地產(chǎn)河南房企老大的地位被正商取代，且正商地產(chǎn)已經(jīng)多年穩(wěn)坐鄭州市場第一把交椅，走出河南向全國布局。

　　主業(yè)與拓展

　　特色小鎮(zhèn)、長租公寓、合伙人、孵化器、互聯(lián)網(wǎng)、金融、輕資產(chǎn)，這些新型詞匯構成了建業(yè)地產(chǎn)2017年關鍵詞，在地產(chǎn)主業(yè)之外，建業(yè)通過投資、參股、合作等方式積極踐行戰(zhàn)略新方向。

　　截至2016年末，房地產(chǎn)銷售收入在建業(yè)地產(chǎn)營收中仍占據(jù)絕對比重，并且，包括中城投資、河南資產(chǎn)管理公司在內的建業(yè)參股企業(yè)在未來能夠為建業(yè)提供幫助，但主業(yè)走弱尤其是在鄭州失落的地位是建業(yè)不得不面對的難題。

　　2017年3月，建業(yè)地產(chǎn)包括董事長、總經(jīng)理、董事、監(jiān)事長、董秘在內的大批高管大換血?！爸挥凶龊梅康禺a(chǎn)主業(yè)，才有足夠的資本和能力進行業(yè)務拓展，目前建業(yè)主業(yè)做得不太好，又去發(fā)展其他業(yè)務，壓力不小?！鄙鲜鲟嵵莘科蟾笨偀o不擔心地表示。

　　上述鄭州房企高管表示，在全國開發(fā)商還未進軍河南前，建業(yè)地產(chǎn)品牌的確在河南享有絕對的影響力，但是隨著一線房企紛紛涌入，固守河南一隅的建業(yè)品牌競爭力不可避免地受到?jīng)_擊。受到?jīng)_擊的不僅是品牌，還包括產(chǎn)品，該高管認為，“最近幾年，為了適應市場需求、提高競爭力，開發(fā)商都在戶型、園林等方面不斷創(chuàng)新，但建業(yè)就用那么幾個戶型打仗，難免落伍。”

　　一位河南本地熟悉建業(yè)的地產(chǎn)媒體人士表示，雖然目前河南各市縣對建業(yè)品牌還相對認可，但這些市場較小，“同樣的人力物力，各市縣和鄭州投入產(chǎn)出比肯定不一樣?！?/p>

　　在近期亞布力論壇上，建業(yè)地產(chǎn)董事長胡葆森判斷中國房地產(chǎn)行業(yè)洗牌已經(jīng)接近尾聲，到2020年，百強房企會占據(jù)70%的市場份額，前20大房企市場占有率可能會超過一半。從這個角度而言，近年建業(yè)地產(chǎn)系列業(yè)務拓展行為顯得尤為關鍵。