互聯(lián)網(wǎng)編者按：易居企業(yè)控股（02048.HK）7月20日正式在香港聯(lián)交所掛牌上市，首日開盤即以14.38港元的發(fā)行價平開后“秒破發(fā)”，盤中最大跌幅近4%。

　　截至上市首日收盤，易居企業(yè)控股報收14.18港元，跌1.39%，成交額為8.46億港元，市值為208.08億港元。

　　公告顯示，易居企業(yè)控股本次全球發(fā)售股份共3.23億股，由于香港發(fā)行未獲得足額認購，因此公司港股定價為每股14.38港元，位于招股價區(qū)間14.38-17.68港元的最低值，所得款凈額44.34億港元。

　　此次所募集資金，有28%用于升級房地產(chǎn)數(shù)據(jù)系統(tǒng)，26.2%用于擴張一手房代理服務，23.3%用于擴張房地產(chǎn)經(jīng)紀網(wǎng)絡服務，7.3%用于員工培訓，3.4%用于品牌推廣，1.8%用于建立綜合服務管理平臺以及10%用于補充營運資金。

　　此次赴港融資，阿里巴巴集團、央企華僑城、恒基集團、新加坡城市發(fā)展集團(CDL)4家企業(yè)擔任了基石投資者，共斥資19.85億港元認購了易居企業(yè)控股1.38億股，占股本的9.41%。聯(lián)席保薦人分別為中金公司及瑞信。

　　在香港上市前，易居中國董事局主席、易居企業(yè)集團董事長周忻曾三次赴美敲鐘，分別是2007年易居中國紐交所上市、2009年中國房產(chǎn)信息集團納斯達克上市，及2014年分拆樂居控股紐交所上市。

　　2012年5月，中國房產(chǎn)信息集團從納斯達克退市。2015年6月，易居中國宣布開啟私有化戰(zhàn)略，并于2016年8月12日正式從紐交所退市。

　　從紐交所退市以后，易居中國經(jīng)歷多番重組，2018年4月，易居企業(yè)控股向港交所遞交了首版IPO招股書，再次尋求上市。

　　周忻認為，易居中國在美國資本市場的估值被嚴重低估。此外，易居企業(yè)方面還稱，私有化可以令易居中國當時的管理層可更靈活地制定長期策略及重組不同業(yè)務單元，以提高估值、相關業(yè)務的長期表現(xiàn)以及盈利能力，并實施各自的資本市場策略而無需承受來自公開市場受短期表現(xiàn)驅動的壓力。

　　易居企業(yè)執(zhí)行董事程立瀾曾解釋，易居中國退市，主要是讓易居中國下面的各個業(yè)務版塊，尋求適合資本市場的計劃和戰(zhàn)略。如今交易服務板塊易居企業(yè)控股率先達成愿望，但是上市首日就出現(xiàn)了破發(fā)。

　　美股三進兩退 再謀港股

　　據(jù)《界面新聞》報道，易居曾在美國三次上市，分別是2007年易居中國在紐交所上市、2009年中國房產(chǎn)信息集團在納斯達克上市，以及2014年分拆樂居控股在紐交所上市。其中，中國房產(chǎn)信息集團和易居中國分別于2011年和2016年完成私有化退市。

　　2007年8月8日，易居中國登陸紐交所，成為內地第一家赴美上市的房地產(chǎn)經(jīng)紀概念股。但由于國內外資本市場對企業(yè)的估值差異，易居中國在紐交所的估值一直不高。

　　按照其最終私有化的每股收購價計算，當時易居中國的市值約為9.87億美元（約合人民幣65億元）。一個可供對比的樣本是，另一家在A股上市的房地產(chǎn)綜合服務商世聯(lián)行(002285,股吧)(002285,股吧)，彼時市值已突破150億元。

　　此后隨著《關于2015年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》的發(fā)布，當時國內企業(yè)通過股市融資的門檻降低、上市審批步伐加快，中概股也涌現(xiàn)出私有化回A的高潮。

　　2015年6月，易居中國宣布開啟私有化戰(zhàn)略，并開始了一系列的內部公司重組。2016年4月15日，通過簽訂合并協(xié)議，母公司易居控股以每股普通股6.85美元的現(xiàn)金收購易居中國，易居中國與易居控股旗下附屬公司合并，并作為存續(xù)公司及易居控股的全資附屬公司。易居中國于2016年8月12日正式從紐交所退市。

　　易居中國也在本次的招股說明書中表示，當時易居中國的私有化是考慮到集團估值在美國被低估。經(jīng)歷了美股三進兩退后，易居企業(yè)控股還是回到了港股，期望在資本市場有更好的表現(xiàn)。

　　不過公司此次香港公開發(fā)售遇冷，認購總數(shù)僅占總發(fā)售股份的約0.73倍。最終香港公開發(fā)售最終數(shù)目為2366.25萬股，占比7.3%，國際發(fā)售獲適度超額認購，最終數(shù)目為2.99億股，占比92.7%。該次配售招股價區(qū)間為14.38-17.68港元，最終定價14.38港元。

　　股東陣容豪華 業(yè)績依賴房企

　　據(jù)《互聯(lián)網(wǎng)》報道，易居企業(yè)集團董事長周忻擁有易居企業(yè)集團25.622%股份，為企業(yè)單一最大股東和控股股東，其余股份由26家股東持有。

　　26家股東中，恒大、碧桂園和萬科三家房企巨頭分別持股15%，且恒大集團董事局副主席夏海鈞、碧桂園集團總裁莫斌和萬科總裁祝九勝均擔任易居企業(yè)的非執(zhí)行董事。

　　此外，雅居樂、融創(chuàng)分別持股1.75%；旭輝、陽光城(000671,股吧)(000671,股吧)、復星、建業(yè)地產(chǎn)分別持股1.31%；融信、寶龍、正榮分別持股0.87%；泰禾持股0.655%；景瑞、俊發(fā)、新力、中駿分別持股0.44%；禹洲地產(chǎn)和中南建設(000961,股吧)分別持股0.25%。

　　值得一提的是，這26家股東并非全部為房企，有相當一部分是百強房企掌門人或公司高層作為獨立第三方以個人名義投資，包括星河灣董事局主席黃文仔持股2.18%，夏海鈞持股2%，富力董事會主席李思廉持股1.75%，福晟國際執(zhí)行董事鄭國洪持股0.44%，祥生朱國玲持股0.44%，三盛控股非執(zhí)行董事肖眾持股0.44%，龍光地產(chǎn)董事會主席紀海鵬持股0.25%。

　　易居企業(yè)的絕大部分收入來自于房企。過去三年，易居企業(yè)與Top100中的25家房企均有業(yè)務往來，過去三年中自該25家房企產(chǎn)生的收入分別為8.96億元、14.8億元、21.19億元，分別占總收入的33%、37%、45.7%。此外，易居企業(yè)已與46家房企訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議，年期介于1至6年。

　　過去三年，易居企業(yè)于恒大產(chǎn)生的收入分別占總收入的22.3%、26.9%、35.1%，自五大客戶產(chǎn)生的收入分別占總收入的31.7%、36.6%和44.1%。

　　這意味著，易居企業(yè)的業(yè)績很大程度上依賴于這些房企客戶，一旦主要合作房企停止和易居合作或自身現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，那么易居企業(yè)的業(yè)務也可能受到負面影響。

　　阿里成基石投資者

　　據(jù)《全天候科技》報道，7月6日，易居企業(yè)在香港開啟路演時，宣布阿里巴巴集團、央企華僑城、恒基集團、新加坡城市發(fā)展集團(CDL)4家企業(yè)成為基石投資者。

　　上述4家企業(yè)的認購金額分別為5000萬美元、1.56億美元、3800萬美元及3000萬美元，合計2.74億美元（約合19.85億港元）。

　　近年來，阿里頻頻在房地產(chǎn)領域投資布局，此番認購也被認為順理成章。據(jù)接近易居人士分析：“阿里入股易居企業(yè)，多少是看重易居的互聯(lián)網(wǎng)概念?！?/p>

　　作為房地產(chǎn)服務商，易居早年就提出互聯(lián)網(wǎng)轉型。2011年4月23日，易居與SOHO中國一起在網(wǎng)上進行了第一次房產(chǎn)拍賣，被認為是國內房地產(chǎn)電商的雛形，開啟了房地產(chǎn)O2O的大門。2014年7月，易居還宣布成立國內首家互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融服務平臺“房金所”。

　　公開資料顯示，騰訊也曾參與投資過易居旗下的樂居控股。2014年3月，騰訊以1.8億美元從易居手中購買了全面攤薄后15%的樂居股份，樂居IPO后增資2000萬美元，持股比例達到16%。

　　一手房代理是最重要收入來源

　　據(jù)報道，易居企業(yè)控股主要有三大業(yè)務體系：一手房代理服務、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及咨詢服務、二手房經(jīng)紀平臺。

　　三大業(yè)務中，易居的主要收入是來源于一手房代理服務，2015至2017年分別占總收入的86%、89.3%、84.7%。易居一手房代理業(yè)務主要受一周住宅實況推動，近年來總建筑面積及平均成交價的增長直接促進了房地產(chǎn)代理服務提供商的收入增長。也是這幾年易居業(yè)績增長的主要原因。

　　目前二手房服務平臺業(yè)務仍處于虧損階段，易居CEO丁祖昱稱2016年啟動該平臺，首三年均處于投入期，但2018年以來分銷渠道開始有收入產(chǎn)生，今年虧損會繼續(xù)縮窄，2019年有望實現(xiàn)扭虧為盈。

　　此次所募集的款項，有28%用于升級房地產(chǎn)數(shù)據(jù)系統(tǒng)，26.2%用于擴張一手房代理服務，23.3%用于擴張房地產(chǎn)經(jīng)紀網(wǎng)絡服務，7.3%用于員工培訓，3.4%用于品牌推廣，1.8%用于建立綜合服務管理平臺以及10%用于補充營運資金。

　　公司稱，上市所募集資金主要將用于大數(shù)據(jù)、一手房代理和二手房三大業(yè)務進一步發(fā)展。進一步擴張現(xiàn)有大數(shù)據(jù)系統(tǒng)所覆蓋的行業(yè)部門及分布，進一步開放及升級房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，以擴張咨詢服務范圍，包括租賃辦公樓、購置軟硬件、招聘及購買第三方數(shù)據(jù)等。

　　招股書數(shù)據(jù)顯示，易居企業(yè)集團2015年至2017年的收入分別為27.16億元、39.96億元、46.33億元，凈利潤分別為2.95億元、4.08億元和2.75億元。

　　將主攻二手房中介業(yè)務 信貸風險集中

　　據(jù)《》報道，7月19日易居媒體答謝晚宴上，易居董事長兼總裁周忻表示，“未來房地產(chǎn)市場處于動蕩和變革過程中”，特別是在市場波動的情況下，更應該給行業(yè)正能量。在中國房地產(chǎn)迎來轉折的關鍵時刻，易居準備再出發(fā)，下一階段的重點服務對象，換成了中小二手房中介門店。

　　周忻回憶2007年奔赴美國紐交所上市時，定位要做中國房地產(chǎn)行業(yè)最好的服務生，而接下來，易居要做中小二手房門店的服務生。

　　談及為二手房中介提供服務的信心所在，易居CEO丁祖昱表示，首先，易居最大的價值不是資產(chǎn)，而是團隊。其次，他認為，目前中國房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然可以保持13萬億-15萬億的市場規(guī)模。去年房企不斷修正公司價值，今年則是做服務類企業(yè)的機會年，此前幾家大房企的物業(yè)管理公司集中上市，資本市場給的PE水平多數(shù)能到10以上，普遍高于房地產(chǎn)企業(yè)，這表明行業(yè)服務價值正在逐漸體現(xiàn)。

　　2016年，鏈家地產(chǎn)研究院就曾發(fā)布二手房交易已有5萬億規(guī)模，中國進入存量房市場時代?；趯Χ质袌龅恼J知，易居在2016年啟動二手房交易板塊，這次借上市徹底進入了二手房市場，“接下來要做的一件很難的事情就是如何做好他們的服務，也是這次上市新的起點?！敝苄谜f。

　　此前丁祖昱曾透露，易居二手房板塊開始有收入，預計2018年虧損額將減少，希望在2019年實現(xiàn)扭虧為盈。

　　值得一提的是，在招股書中，易居坦言，公司存在信貸風險集中情況，主要由于2015年、2016年及2017年12月31日，應收賬款、應收票據(jù)及貿易性質的應收關聯(lián)方[易居（中國）控股共同控制下的關聯(lián)方除外]款項總額中，分別有30.57%、34.93%以及49.00%來自最大客戶，且分別有36.37%、40.89%以及55.34%來自前五大客戶。