銀城國際：一面是“負債”，一面是“藍?！?/h1>
來源： 互聯(lián)網(wǎng)
作者：佚名
摘要： 繼今年7月弘陽地產(chǎn)赴港上市之后，9月份，另一家江蘇房企銀城國際也帶著他那份668頁的招股書來到了香港。觀察到，9月12日，銀城國際正式向港交所遞交招股說明書，申請主板上市。工銀國際為其獨家上市保薦人。
繼今年7月弘陽地產(chǎn)赴港上市之后，9月份，另一家江蘇房企銀城國際也帶著他那份668頁的招股書來到了香港。
觀察到，9月12日，銀城國際正式向港交所遞交招股說明書，申請主板上市。工銀國際為其獨家上市保薦人。
1993年，南京銀城房地產(chǎn)公司成立，到如今，這家地產(chǎn)公司已走過到了第25個年頭。招股書顯示，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)自2002年始于南京，并自2005年起至2018年成功將業(yè)務(wù)擴張至長三角地區(qū)的其他城市，包括無錫、蘇州、鎮(zhèn)江、杭州以及馬鞍山等地。
從目前公司的開發(fā)情況來看，截至今年6月底，銀城國際共擁有位于7座城市的28個物業(yè)項目，總建筑面積達328.7萬平方米。 其中，附屬公司開發(fā)的物業(yè)項目位于南京的總建筑面積達165.2萬平方米，占到土地儲備的50.3%。
眾所周知，前幾年長三角地段二線城市房價持續(xù)走高，這為銀城國際的發(fā)展創(chuàng)造了良好的契機。招股書顯示，2015-2017年，公司主營業(yè)務(wù)收入從20.9億元增至46.8億元，復(fù)合增長率高達49.6%。
如此高的業(yè)績增長，讓公司對未來發(fā)展預(yù)期抱以樂觀態(tài)度。今年5月23日，銀城總裁馬保華甚至還表示，銀城今年已布局長三角7城27個項目，將在2018年沖刺200億的銷售目標。
只是觀望公司內(nèi)外發(fā)展與預(yù)期來看，銀城想實現(xiàn)這一目標依然任重道遠。
觀察到，實際上銀城近幾年的毛利率并不太穩(wěn)定。在2015-2016年維持了30%以上毛利率后，2017年突然下降至16.8%，并在今年上半年大幅提高至遠高于行業(yè)平均水平的53.5%。
![對此公司表示]()
對此公司表示，是由于無錫天元世家及京梁合物業(yè)的售價增加與整體市場趨勢一致所致。這也反映出，此次毛利率增長并非公司整體營收上漲或是費用管控效率提高導(dǎo)致，所以可能并不具備持續(xù)性，未來公司毛利率理性回歸或?qū)⑹潜厝弧?/p>
此外，負債高企也是銀城國際作為區(qū)域性房企的一個問題。觀察到，截至2018年6月底，公司流動負債合計達到164億元，其中計息銀行及其他借款為27億元。
并且公司同期資產(chǎn)負債率已達90%，資本負債比率達453.2%。并且從2015年至今，這幾個指數(shù)均呈上遞增。這從側(cè)面說明公司在資金回籠方面或出現(xiàn)了問題，償債存在一定壓力。
而招股說明書同樣反映出這一問題。公司表示，此次募集資金將主要用于開發(fā)物業(yè)建設(shè)成本、償還銀行借款、及補充營運資金。
除此之外，市場集中度越來越高也是銀城面臨的風(fēng)險之一。
數(shù)據(jù)顯示，在2017年南京房企銷售流量榜TOP20和2017年南京房企銷售權(quán)益TOP20中，均不見銀城的身影，取而代之的均為我們熟知的全國性大房企。當(dāng)一個百花齊放的房地產(chǎn)市場，最終進入寡頭壟斷的時代，又能給銀城帶來什么，這的確值得投資者思考。
不過，作為南京地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)及長租公寓的第一批“吃螃蟹的人”，銀城未來發(fā)展的方向或?qū)⒅攸c放在深挖南京地產(chǎn)服務(wù)項目上。只是雖然面朝“藍?！?，但如何跟投資者講好這個故事也是考驗銀城的一個
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招股,利率,觀察到,長三角,房地產(chǎn)
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作者：佚名
摘要： 繼今年7月弘陽地產(chǎn)赴港上市之后，9月份，另一家江蘇房企銀城國際也帶著他那份668頁的招股書來到了香港。觀察到，9月12日，銀城國際正式向港交所遞交招股說明書，申請主板上市。工銀國際為其獨家上市保薦人。
繼今年7月弘陽地產(chǎn)赴港上市之后，9月份，另一家江蘇房企銀城國際也帶著他那份668頁的招股書來到了香港。
觀察到，9月12日，銀城國際正式向港交所遞交招股說明書，申請主板上市。工銀國際為其獨家上市保薦人。
1993年，南京銀城房地產(chǎn)公司成立，到如今，這家地產(chǎn)公司已走過到了第25個年頭。招股書顯示，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)自2002年始于南京，并自2005年起至2018年成功將業(yè)務(wù)擴張至長三角地區(qū)的其他城市，包括無錫、蘇州、鎮(zhèn)江、杭州以及馬鞍山等地。
從目前公司的開發(fā)情況來看，截至今年6月底，銀城國際共擁有位于7座城市的28個物業(yè)項目，總建筑面積達328.7萬平方米。 其中，附屬公司開發(fā)的物業(yè)項目位于南京的總建筑面積達165.2萬平方米，占到土地儲備的50.3%。
眾所周知，前幾年長三角地段二線城市房價持續(xù)走高，這為銀城國際的發(fā)展創(chuàng)造了良好的契機。招股書顯示，2015-2017年，公司主營業(yè)務(wù)收入從20.9億元增至46.8億元，復(fù)合增長率高達49.6%。
如此高的業(yè)績增長，讓公司對未來發(fā)展預(yù)期抱以樂觀態(tài)度。今年5月23日，銀城總裁馬保華甚至還表示，銀城今年已布局長三角7城27個項目，將在2018年沖刺200億的銷售目標。
只是觀望公司內(nèi)外發(fā)展與預(yù)期來看，銀城想實現(xiàn)這一目標依然任重道遠。
觀察到，實際上銀城近幾年的毛利率并不太穩(wěn)定。在2015-2016年維持了30%以上毛利率后，2017年突然下降至16.8%，并在今年上半年大幅提高至遠高于行業(yè)平均水平的53.5%。
對此公司表示，是由于無錫天元世家及京梁合物業(yè)的售價增加與整體市場趨勢一致所致。這也反映出，此次毛利率增長并非公司整體營收上漲或是費用管控效率提高導(dǎo)致，所以可能并不具備持續(xù)性，未來公司毛利率理性回歸或?qū)⑹潜厝弧?/p>
此外，負債高企也是銀城國際作為區(qū)域性房企的一個問題。觀察到，截至2018年6月底，公司流動負債合計達到164億元，其中計息銀行及其他借款為27億元。
并且公司同期資產(chǎn)負債率已達90%，資本負債比率達453.2%。并且從2015年至今，這幾個指數(shù)均呈上遞增。這從側(cè)面說明公司在資金回籠方面或出現(xiàn)了問題，償債存在一定壓力。
而招股說明書同樣反映出這一問題。公司表示，此次募集資金將主要用于開發(fā)物業(yè)建設(shè)成本、償還銀行借款、及補充營運資金。
除此之外，市場集中度越來越高也是銀城面臨的風(fēng)險之一。
數(shù)據(jù)顯示，在2017年南京房企銷售流量榜TOP20和2017年南京房企銷售權(quán)益TOP20中，均不見銀城的身影，取而代之的均為我們熟知的全國性大房企。當(dāng)一個百花齊放的房地產(chǎn)市場，最終進入寡頭壟斷的時代，又能給銀城帶來什么，這的確值得投資者思考。
不過，作為南京地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)及長租公寓的第一批“吃螃蟹的人”，銀城未來發(fā)展的方向或?qū)⒅攸c放在深挖南京地產(chǎn)服務(wù)項目上。只是雖然面朝“藍?！?，但如何跟投資者講好這個故事也是考驗銀城的一個
關(guān)鍵問題。
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