廣東老牌房企海倫堡中國控股有限公司于10月22日向港交所遞交了上市招股書，正式開始沖刺港股IPO，引起市場關(guān)注。

　　2018年以來，內(nèi)房板塊持續(xù)低迷。銷售端上，調(diào)控政策導(dǎo)致量價都被凍結(jié)；成本端上，招拍掛價格及融資成本正持續(xù)上升，最終利潤能力受到壓制。與此同時，融資收緊和回款端壓力下，公司的融資環(huán)境不如以往，投資邏輯和行業(yè)格局也發(fā)生了變化。

　　過去的增長邏輯無非兩個：1、投資全國化龍頭，押注集中度提升；2、高周轉(zhuǎn)快速回款。而隨著萬科一聲“活下去”，雖然龍頭的前景無人質(zhì)疑，但整體市場對高周轉(zhuǎn)卻開始產(chǎn)生質(zhì)疑，市場意識到真正優(yōu)質(zhì)的物業(yè)才是應(yīng)對市場競爭的關(guān)鍵所在。

　　隨后市場發(fā)現(xiàn)，部分具備以下兩個特點的企業(yè)更能兼具利潤與安全，規(guī)模也隨之而來，即：1、聚焦核心區(qū)域，并持有核心資產(chǎn)；2、產(chǎn)品品質(zhì)競爭力高。而素以“打造精品”聞名的海倫堡就具備了相似的特點，下面進(jìn)一步看看近年海倫堡的發(fā)展情況。

　　一、專注精品住宅，布局商業(yè)地產(chǎn)

　　首先來看看公司的業(yè)務(wù)模式和主營業(yè)務(wù)發(fā)展的情況。從目前招股書披露的收入結(jié)構(gòu)上看，海倫堡一直以住宅開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，截至2018年中期，物業(yè)銷售業(yè)務(wù)收入占比為98.2%。而剩下的收入主要來源于投資物業(yè)的租金收入。

　　進(jìn)一步分析公司住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的情況，可見公司近年的規(guī)模保持較快增長。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2018年10月，海倫堡的合約銷售金額已達(dá)到411.1億元。而在中國指數(shù)研究院頒布的中國房地產(chǎn)百強企業(yè)排名中，海倫堡2018年位居第34位，比起2017年 的第36位上升了兩位。（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院）

　　住宅開發(fā)業(yè)務(wù)近年的快速增長，得益于海倫堡堅持“精品住宅”的策略。公司創(chuàng)始人及大股東黃熾恒在房地產(chǎn)開發(fā)中以工匠精神著稱，其開發(fā)的“海倫堡”系列產(chǎn)品在業(yè)界頗有聲譽。海倫堡在廣州番禺先后開發(fā)了華景新城、海倫堡、海倫堡御院、花樣年華、流金歲月等項目，基本上都是“高舉高打”，獲稱番禺樓市“高端王”。目前公司的住宅產(chǎn)品一共六個系列：流金系、國際系、灣系、春天系、愛ME系及小鎮(zhèn)系。

　　除了專注精品住宅，海倫堡在招股書中也表明，公司已經(jīng)將業(yè)務(wù)擴(kuò)張至開發(fā)商業(yè)物業(yè)及創(chuàng)意科技園。公司開發(fā)商業(yè)物業(yè)形式分為出售或自持兩種形態(tài)，主要包括購物商場、辦公樓及住宅配套零售物業(yè)。而創(chuàng)意園區(qū)方面則主要通過與政府合作進(jìn)行開發(fā)，并通過提供增值服務(wù)提高收入。

　　通過持有核心區(qū)域的商業(yè)物業(yè)公司能獲得更為穩(wěn)定的現(xiàn)金流及融資標(biāo)的，一定程度提升了公司的安全性，以在未來獲得競爭優(yōu)勢。

　　往績記錄期間，海倫堡業(yè)務(wù)經(jīng)營實現(xiàn)大幅增長。截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度，海倫堡的收益分別為人民幣98.02億元、142.27億元、143.55億元，復(fù)合年增長率為21.0%。同期，年度溢利分別為人民幣8.36億元、28.98億元、19.80億元，復(fù)合年增長率為53.9%。

　　眾所周知，地產(chǎn)企業(yè)能否保持業(yè)務(wù)持續(xù)穩(wěn)定增長，核心在于土儲，下面進(jìn)一步看一下海倫堡的土儲情況。

　　二、深耕大灣區(qū)，土儲優(yōu)質(zhì)充沛

　　公司的土地儲備數(shù)量決定銷售的規(guī)模和可持續(xù)性，而土地儲備的分布則決定利潤和長期價值。先從數(shù)量上看，海倫堡的招股書顯示，其至今已有112個處于不同開發(fā)階段的項目或項目階段，總建筑面積約為2340萬平方米。

　　同時根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2018年10月，海倫堡平均售價達(dá)到約1.2萬元/平，那么整體土地儲備貨值能達(dá)到2808億元。土儲十分充裕，若以400-500億的全年銷售額計算，足夠公司未來兩至三年發(fā)展。因此在規(guī)模集中度提升的趨勢下，海倫堡的增長受到支撐。

　　而在土儲質(zhì)量方面，核心則是土地儲備的布局。在區(qū)域布局方面，海倫堡已布局主要位于珠三角地區(qū)、長三角地區(qū)、京津冀地區(qū)、華西地區(qū)及華中地區(qū)的12個省及直轄市的31個城市。其中珠三角地區(qū)占比最高，達(dá)到42%。

　　而城市布局上，公司一直也堅持以一二線城市為核心向外延伸的布局戰(zhàn)略。海倫堡在1998年于廣東省開始發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)，持續(xù)在廣州、珠海、中山、佛山及惠州等地區(qū)持續(xù)深耕。因此珠三角地區(qū)是公司的大本營。而如今這些城市都在粵港澳大灣區(qū)一小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，以42%的占比看，公司在該區(qū)域的貨值超過千億。

　　粵港澳大灣區(qū)目前是全國人口結(jié)構(gòu)最健康，以及在城鎮(zhèn)化趨勢下最具潛力的區(qū)域之一。是房地產(chǎn)下半場中，企業(yè)必爭之地。而海倫堡一直堅持深耕粵港澳大灣區(qū)無疑踩準(zhǔn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。因此公司手上的土儲及物業(yè)無疑具有極大的增值空間。隨著土地儲備及公司物業(yè)升值，公司長期價值也將體現(xiàn)出來。

　　結(jié)尾：

　　今年，不少中型地產(chǎn)公司陸續(xù)赴港，許多投資者認(rèn)為其主要原因是融資環(huán)境受阻。其實，能夠成功上市的房地產(chǎn)企業(yè)必定質(zhì)地較優(yōu)，通過上市融資后還能在未來的發(fā)展能獲得優(yōu)勢。在股價表現(xiàn)上看，這些中型內(nèi)房標(biāo)的，投資價值并不比規(guī)模巨大的企業(yè)差。從2018年至今上市的房地產(chǎn)企業(yè)的股價表現(xiàn)來看，大部分都遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏大盤。

　　海倫堡目前剛第一次交表，還未通過聆訊。但是公司在粵港澳大灣區(qū)擁有大量土儲，總體土儲貨值超過2800億，其長期價值凸顯，不妨期待其后續(xù)的進(jìn)展情況。