最近一個月，內(nèi)房股走勢“堅挺”，究其原因，整個房地產(chǎn)板塊的估值已經(jīng)跌到歷史底部，股價已經(jīng)充分反映了未來悲觀的預(yù)期。不過即便板塊估值如此之低，也擋不住房企想要上市的步伐，獲悉，11月22日，奧山控股有限公司向聯(lián)交所主板提交上市申請資料。

　　奧山控股是一家總部位于湖北省的物業(yè)開發(fā)商，自2003年以來于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)經(jīng)營達15年。奧山控股主要經(jīng)營住宅物業(yè)開發(fā)，亦涉及商業(yè)及混用物業(yè)，公司物業(yè)還包括冰雪運動和娛樂的物業(yè)。代表產(chǎn)品分別為奧山世紀城下、光谷創(chuàng)意街區(qū)和奧山國際冰雪運動旅游小鎮(zhèn)。

　　奧山控股的重心一直放在湖北省，少部分部分項目位于重慶、浙江和四川。截止到2018年9月30日，集團共有23個項目，包括由附屬公司開發(fā)的22個項目及由聯(lián)營公司開發(fā)的一個項目。公司應(yīng)占總土地儲備的估計總建筑面積約為3百萬平方米。

　　武漢是中國中部的交通樞紐城市，近年來，在高鐵的帶動下，武漢經(jīng)濟發(fā)展迅速，人口持續(xù)快速流入，近5年名義GDP增長速度超過10%。而武漢的房價從2016年起大幅上漲。

　　 　　上表顯示的是武漢全市的平均房價增速，而如果只考慮核心市區(qū)，房價平均漲幅則遠遠高于8.9%。我們可以通過奧山控股的住宅售價來驗證。

　　上表顯示，從2015年到2018年，奧山控股的住宅平均售價漲幅超過一倍。奧山控股“享受”到了武漢房價“瘋漲”的紅利。不過今年隨著中美貿(mào)易戰(zhàn)及國內(nèi)去杠桿政策，房市已經(jīng)逐漸冷清。認為未來幾年武漢房價將保持窄幅波動。下面開始討論奧山控股的基本面。

　　 注：凈資本負債率=(計息負債總額-現(xiàn)金-銀行結(jié)余)/權(quán)益總額 　　奧山控股的營業(yè)收入近三年保持增長停滯，毛利率隨著項目結(jié)算的周期呈現(xiàn)劇烈的波動，因此利潤也呈現(xiàn)劇烈的波動。奧山控股的凈資本負債率高于房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平，顯示出公司的經(jīng)營比較激進。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一般也比較高，由于房企之間的融資結(jié)構(gòu)和融資利率的差異，造成不同房企之間的盈利能力差異很大。下面來考察奧山控股的融資結(jié)構(gòu)和融資成本的狀況。 　　房企的融資來源主要靠銀行貸款和其他借款，其他借款主要包括信托貸款，債券融資等。一般來說，銀行貸款的成本最低。銀行對房企的盡職調(diào)查和風控也是最嚴的。

　　上表顯示，奧山控股的融資利率一直比較高，目前大型民營房企的平均融資成本在7%以下，而國營房企則在5%以下。奧山控股的在2015年和2016年的融資成本都在10%以上，2017年有所下降，但是2017年奧山控股大幅增加非銀行借款，財務(wù)杠桿較2016年大幅提升。認為，在2017年大幅加杠桿的房企今年都比較難受，因為今年的融資環(huán)境十分緊張，融資成本顯著上升，而去年開發(fā)的項目今年又要不斷的消耗資金，所以這些房企的資金比較緊張。

　　認為，像奧山控股這一類房企，目前財務(wù)杠桿過高，而如今房市已不再像過去火爆，它們迫切謀求上市降低財務(wù)杠桿，降低經(jīng)營風險。不過除非市場給的價格足夠“誘人”，否則投資者還是謹慎為妙。