即將在港交所敲鐘上市的萬城控股公布了IPO認(rèn)購結(jié)果。數(shù)據(jù)顯示，萬城控股公開發(fā)售獲83%認(rèn)購，認(rèn)購共計(jì)1565.6萬股香港發(fā)售股份。

　　按每股1.2港元的發(fā)售價(jià)計(jì)算，扣除包銷及其他開支費(fèi)用后，萬城控股集資凈額1.91億港元，其中，約42%用于在建及未來發(fā)展項(xiàng)目撥資；約52.3%用于償還貸款；約5.7%用作一般營運(yùn)資金。

　　在今年已在港上市的房企中，萬城控股不到2億港元的募資額創(chuàng)下新低。就體量而言，萬城控股2017年不超過10億元的營收規(guī)模在房企中僅能稱得上是“小型房企”。

　　從今年不少房企在港上市當(dāng)日即破發(fā)的情況來看，萬城控股上市后究竟是否能借助資本市場(chǎng)在融資方面發(fā)力還有待商榷。

　　小房企的“困局”

　　和一個(gè)多月前剛成功登陸港交所的恒達(dá)集團(tuán)一樣，萬城控股同屬區(qū)域性小型房企，但相比前者“稱霸”河南省許昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)，后者截至2018年上半年，僅為廣東省惠州市第12大物業(yè)開發(fā)商，占市場(chǎng)份額約1.4%。

　　不過，萬城控股已有“走出去”的打算。資料顯示，公司在天津及河南省駐馬店均有項(xiàng)目。但是，截至2018年9月30日，萬城控股合計(jì)擁有17個(gè)發(fā)展項(xiàng)目和210.3萬平方米的總建筑面積，在行業(yè)集中度愈發(fā)高的競(jìng)爭(zhēng)中，并不占優(yōu)勢(shì)。

　　項(xiàng)目數(shù)量的有限反映在數(shù)據(jù)則是，截至2018年上半年，萬城控股2.6億元的營收和3962萬元的凈利潤。將時(shí)間軸拉長，2015年-2017年萬城控股分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5848萬元、8.9億元和9.7億元。

　　雖然近三年公司的收入逐年遞增，但盈利水平波動(dòng)較大。招股書顯示，萬城控股2015年虧損666萬元，2016年扭虧為盈，凈利潤為1.3億元，2017年的凈利潤又驟降約41%至7678萬元。

　　　　房地產(chǎn)動(dòng)輒數(shù)十億的開發(fā)成本是不少中小房企擴(kuò)大規(guī)模道路上的“難題”，也是不少中小房企依賴銀行貸款等外債的原因之一。截至2018年10月31日，萬城控股近28億元的流動(dòng)負(fù)債中有3.2億元來自銀行貸款，雖占比不高，但與2017年全年才3億元的銀行貸款對(duì)比后可以看出，萬城控股對(duì)外的融資需求正在逐漸增大。

　　　　值得一提的是，招股書顯示，萬城控股債務(wù)結(jié)構(gòu)里應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)占了大頭。截至2018年10月31日，萬城控股應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)達(dá)10.4億元，較二季度末繼續(xù)增加。據(jù)披露，關(guān)聯(lián)方是指控股股東、附屬公司少數(shù)股東、各自近親家族成員及其控制實(shí)體等。相較于外部融資越來越高的融資成本，萬城控股更依賴上述關(guān)聯(lián)方的原因或在于其免息、無需抵押的優(yōu)勢(shì)。

　　　　地理優(yōu)勢(shì)？

　　上市對(duì)于萬城控股來說也算是一個(gè)無息、無抵押的融資渠道，可適當(dāng)紓解其資金壓力。但是2億元不到的上市籌資額度在企業(yè)發(fā)展過程中所起的作用或許有限。

　　在不少業(yè)界人士看來，上市僅是第一步，公司如何持續(xù)獲得投資者青睞才是保持后期融資通道通暢的重點(diǎn)。

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入11月，房企融資環(huán)境有所改善，多家房企的大額融資計(jì)劃獲批，但融資成本依舊不改攀升的趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，11月房企綜合發(fā)債成本為8.54%，是2015年以來單月融資成本的最高水平。

　　對(duì)于萬城控股來說，雖然公司體量并不大，但較為亮眼的是其毛利率。截至2018年上半年，萬城控股銷售物業(yè)毛利率達(dá)46.9%，而2015年-2017年，該數(shù)據(jù)均不超過30%。

　　對(duì)此，萬城控股表示，物業(yè)所在地區(qū)房價(jià)上漲推動(dòng)毛利上漲是原因之一。事實(shí)上，萬城控股的大本營惠州是粵港澳大灣區(qū)的成員之一，隨著大灣區(qū)的建設(shè)，惠州當(dāng)?shù)氐淖≌袌?chǎng)或?qū)⒁虼耸芑荨?/p>

　　顯然，萬城控股很看好大灣區(qū)市場(chǎng)，并表示將聚焦投資該區(qū)域物業(yè)。但與其他活躍在大灣區(qū)的中大型房企相比，如龍光地產(chǎn)、雅居樂、恒大、華潤置地等，實(shí)力稍弱的萬城控股在土地競(jìng)拍、布局舊城改造等方面或?qū)⒚媾R更多挑戰(zhàn)。

　　萬城控股目前的執(zhí)行董事兼行政總裁樓家強(qiáng)年僅43歲，那么，這位年輕的掌舵者將如何帶領(lǐng)萬城控股在行業(yè)集中度愈發(fā)高的競(jìng)爭(zhēng)中謀生？

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