日前，廖創(chuàng)興家族廖寶珊后人、紀惠集團主席湯文亮外甥廖偉麟創(chuàng)辦、在香港從事商業(yè)物業(yè)買賣的正八集團，再度向港交所遞交主板上市申請，豐盛融資為其獨家保薦人。值得注意的是，這是正八集團第二次沖擊港股市場，該集團在去年7月19日就曾遞交過資料，不過最終變?yōu)槭顟B(tài)。

　　或許看開香港八卦雜志的人，對廖偉麟會略有所聞。早前，廖偉麟曾與莊士集團太子爺莊家彬、卓能集團趙世曾的兒子趙式浩等富二代組局，與過氣歌手王秀琳(Mango)和退選港姐Judy等十五位美女在佐敦山林道的一間火鍋店VIP房縱情狂歡。這件事被拍下，登上了娛樂新聞。

　　與其他富二代一樣，廖偉麟家族背景顯赫，父親廖烈正是創(chuàng)興銀行(01111)創(chuàng)辦人廖寶珊兒子。廖偉麟自2002年起，開始在母親廖湯慧靄旗下的紀惠集團工作，第二年就晉升為公司副主席，2018年6月正式辭任紀惠職務(wù)，7月就作為CEO帶著正八集團沖擊港股IPO。

　　據(jù)了解，正八集團在香港從事商業(yè)物業(yè)買賣業(yè)務(wù)，主要側(cè)重于中環(huán)、金鐘及灣仔等核心商務(wù)區(qū)的零售商鋪。其物業(yè)買賣涉及：1、從賣家收購商業(yè)物業(yè)；2、通過細分、翻新或優(yōu)化物業(yè)使物業(yè)增值；3、在市場向買家出售經(jīng)細分或優(yōu)化的物業(yè)。

　　例如，正八集團收購了某棟樓宇的一整層或多個整層而非單個單元，透過設(shè)立了分層業(yè)權(quán)的拆售或通過分區(qū)、翻新或裝潢工程開發(fā)物業(yè)價值，并在收購?fù)瓿珊蠖唐趦?nèi)出售經(jīng)細分及經(jīng)優(yōu)化的物業(yè)。

　　事實上，這也正是廖偉麟最擅長的物業(yè)投資，他曾創(chuàng)出一年二十億港元的買賣成交，并且投資多年從未損手，有“新進摸王”、“商廈摸王”、“工廈摸王”之稱。

　　正八集團認為，在這種價值鏈中，集團的商業(yè)模式可以在極大程度上獲利。在業(yè)績記錄期間至最后可行日期，正八集團已承接21個總建筑面積約22.29萬平方英尺的項目。

　　據(jù)正八集團招股書顯示，2016-2018年，該集團實現(xiàn)的收入為2.74億港元、2.83億港元、3.76億港元。整體而言，呈現(xiàn)出上升的趨勢。具體來看，收入的主要來自辦公單位、零售商鋪和停車位的出售。其中辦公單位占據(jù)絕大部分，由2016年的1.56億港元增加到2018年的2.79億港元，占比由56.9%提升到74.2%。相比之下，零售商鋪部分的收入占比則逐年減少，由2016年的39.5%下降到2018年的25.3%，在2019年財政期間更是進一步收縮到4.5%。

　　由于正八集團是出售的是集團之前買回來“升級”過的物業(yè)，因此該集團逾90%的銷售成本為物業(yè)收購對價。同時，銷售成本呈不斷上升趨勢與集團收入不斷增加大體一致。

　　不過，無論是辦公單位、零售商鋪還是停車位，不同地方不同價位，中間所能創(chuàng)造的價值空間也有限。簡單來說，就像淺水灣的停車位，都要比深水埗的辦公單位更有升值的空間。因此，正八集團的毛利率除了取決于這三種物業(yè)類型的組合構(gòu)成，還要看所售物業(yè)的所在地，所以該集團的毛利率也較為波動。例如，該集團2017年的收入與2016年相差不大，但整體毛利率則由18.6%下降到11.6%。

　　受毛利率波動的影響，正八集團的凈利潤也會出現(xiàn)忽高忽低的變動。2016年-2018年，正八集團實現(xiàn)的凈利潤為2248萬港元、1192萬港元、2700萬港元。

　　截至2018年11月30日，正八集團仍有3個商鋪、6個辦公單位待出售，合計面積約8.4萬平方英尺，據(jù)第三方評估機構(gòu)估計這9個物業(yè)約11.33億港元。值得注意的是，這九個物業(yè)自正八集團收購以來，一直都有明顯的升值。如，香港干諾道中130–136號誠信大3樓的辦公單位，4個月就升值了3.8%。這意味著，只要正八集團適時的出手，仍能帶來擁有可觀的營業(yè)收入。

　　不過，若簡單來看，正八集團的業(yè)務(wù)其實就像“炒房”，整個集團的業(yè)績表現(xiàn)受廖偉麟等管理層基于其對當(dāng)前及未來市場評估，以及集團手中的存貨及現(xiàn)金流量所作決策及判斷的規(guī)限，業(yè)績存在較大的不確定性。倘若樓市不好，集團管理層判斷錯誤，物業(yè)存貨就很大可能無法實現(xiàn)收益。

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