在房地產(chǎn)融資、銷售環(huán)境并不樂觀的2018年，中國金茂(00817.HK，以下簡稱“金茂”)以85%的高銷售增長率引發(fā)行業(yè)側(cè)目。

　　3月19日，金茂在香港公布了2018年全年業(yè)績。財報顯示，其銷售規(guī)模達到1280億元，土儲突破6420萬平方米。相較于2017年690億元的銷售規(guī)模，增幅達85%。

　　這是金茂首次跨過千億規(guī)模門檻，也是這家公司歷史上規(guī)模發(fā)展最快的一年。這個增速遠超以擴張“兇猛”而著稱的閩系房企，也明顯高于同期房企前30強32%的平均增速。

　　2019年，手握2376.5億元貨值，金茂卻沒有提出更大跨度的闖關(guān)目標(biāo)—今年，金茂僅提出要沖刺1500億元銷售規(guī)模；到2020年，他們目標(biāo)是達成2000億元銷售額。按照過去4年平均超50%的年增速，這并非難事。但金茂在業(yè)績會上反復(fù)強調(diào)，“追求規(guī)模不是終極目標(biāo)”。

　　金茂希望擠入第一梯隊，但他們對第一梯隊的定義又有所不同，規(guī)模增長并非唯一要素。金茂希望實現(xiàn)的是不打折扣的有質(zhì)量增長，是“后千億”時代一個規(guī)模龐大、綜合實力強勁、無懼周期風(fēng)險的新形象。故而他們在業(yè)績上始終表示：“金茂一直強調(diào)規(guī)模適度，核心是品牌、品質(zhì)要好?！?/p>

　　為了造好利潤“蓄水池”，金茂以城市運營商身份畫好了一張短期目標(biāo)路線圖：到2022年，金茂在酒店、寫字樓、商場等領(lǐng)域的持有收入要從2018年的36億元提升到50億元，持有面積要從2018年的150萬平方米提高到200萬平方米。

　　謀定而后動，金茂希望做房地產(chǎn)行業(yè)的長跑者，從樓市大周期中勝出。

　　突破周期的“千億成色”

　　用了九年時間，金茂從不起眼的12.4億元年銷售最終跨過千億門檻。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，金茂2018年的業(yè)績增幅，在千億級及以上的房企中位居榜首。20152018年，金茂銷售額分別為301億元、485億元、693億元、1280億元，四年復(fù)合增長率達到50%以上，同樣處于行業(yè)高位。

　　速度突破的同時，金茂也進入了利潤兌現(xiàn)的高質(zhì)量增長時期。年報數(shù)據(jù)顯示，2018年，金茂獲取毛利145億元，同比增長45%；獲取約73.77億元的凈利潤，同比增長43%；股東應(yīng)占利潤52.1億，同比增長31%。

　　“公司內(nèi)部也一直在思考和努力，如何適時利用周期，吃到周期紅利?！苯鹈瘍?nèi)部人士告訴時代周報記者，與過去跑馬圈地就能成就千億的舊時代邏輯不同，金茂站在以精細運營取代資源占有的新千億時代，前者才具備“突破周期”的屬性。在規(guī)模與速度游戲中，金茂追求建一個不受行業(yè)周期影響的模型，追求在規(guī)模與質(zhì)量，周轉(zhuǎn)與持有中保持平衡和安全。

　　長期穩(wěn)健的財務(wù)狀況，是金茂對抗周期下行風(fēng)險的重要保障。截至2018年年末，金茂債務(wù)總額為879.73億元，資產(chǎn)負債率和凈負債率均為71%，平均融資成本僅為5.11%，遠低于多數(shù)房企的負債水平。據(jù)時代周報記者了解，2019年，金茂已發(fā)一個規(guī)模18億元的債券，利率低至3.72%。

　　3年后六成土儲來自城市運營

　　2019年，被金茂定位為城市運營年。城市運營實力是金茂沖向第一梯隊的獨家秘笈之一。

　　上海是金茂城市運營經(jīng)驗的起點，從此開始向外擴展，并形成金茂在城市運營方面的三類主品：新城的建設(shè)、城市舊改項目和特色小鎮(zhèn)，內(nèi)部追求“三年起勢，五年成城”。據(jù)時代周報記者了解，金茂大廈之后，金茂至今已經(jīng)打造了上海星外灘、南京青龍山國際新城等15個城市運營項目。

　　以城聚人、以城促產(chǎn)的“城人產(chǎn)”是金茂城市運營的邏輯。金茂方面對時代周報記者稱，這種盈利模式是一種戰(zhàn)略上邏輯的思考，就是通過和利益相關(guān)方分享區(qū)域價值提升紅利。金茂通過一級開發(fā)、二級開發(fā)到運營的全鏈條服務(wù)，來促進城市價值增長。項目總體資產(chǎn)增值了以后，也為金茂帶來更多收益。

　　金茂也看重投入產(chǎn)出的平衡。金茂方面透露：“從2011年的3個項目到2018年的15個項目落地，金茂的城市運營項目已經(jīng)進入了復(fù)制期。我們希望這個復(fù)制(速度)進一步加快?！?/p>

　　在外界看來，這樣的土地升級策略，恰恰也是金茂對未來2000億元戰(zhàn)役的動員與籌碼。對于金茂而言，這系列土地供應(yīng)渠道是穩(wěn)定的、持續(xù)的與相對低價的；此外，深耕一城一地之后，金茂擁有對產(chǎn)品的定價權(quán)與稀缺資源的分配權(quán)。便宜的地和便宜的錢，金茂可以用來稀釋新城開發(fā)中不可避免的建設(shè)周期長、資金沉淀大、回收周期長等風(fēng)險。

　　事實上，城市運營項目動輒幾百萬平方米，這很容易讓外界聚焦周轉(zhuǎn)、回款等問題。“其實，越是城市運營項目，回款越快，毛利也高，里面投入資金也不多，核心就是滾動開發(fā)。”金茂方面透露，在項目上會優(yōu)先選擇獲取周轉(zhuǎn)快、毛利高的項目，對于那些要求一次性投入資金的項目則選擇放棄。

　　時代周報記者從金茂內(nèi)部獲悉，未來，金茂要做品質(zhì)城市的引領(lǐng)者。到2020年，金茂60%土地獲取都要從城市運營項目拿到。2019年1月，金茂已成功通過城市運營項目在青島、瑞安獲取53.18萬平方米的土儲資源。

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