經(jīng)過長達(dá)兩年的戀愛，越秀地產(chǎn)與廣州地鐵集團(tuán)終于走到了一起。

　　4月3日，越秀地產(chǎn)(00123.HK)在香港舉行股東大會，動(dòng)議以141.08億元收購官湖項(xiàng)目86%權(quán)益和向廣州地鐵配售30.81億股股票事項(xiàng)獲高票通過。由此，廣州地鐵獲得越秀地產(chǎn)19.9%股份，成為越秀地產(chǎn)第二大股東。

　　這意味著，越秀地產(chǎn)與廣州地鐵集團(tuán)將從“合作伙伴”升級為“一家人”。

　　越秀地產(chǎn)一位高管透露，與廣州地鐵的合作，由商談至交易長達(dá)兩年，對方成為越秀地產(chǎn)戰(zhàn)略股東，對合作雙方的好處很明顯。對于廣州地鐵而言，未來擴(kuò)展鐵路網(wǎng)絡(luò)需要資金支持，而越秀地產(chǎn)則可借此機(jī)會推進(jìn)“軌交+物業(yè)”戰(zhàn)略。

　　復(fù)雜的聯(lián)姻

　　廣州地鐵集團(tuán)與越秀集團(tuán)的合作始于2016年4月，早于越秀地產(chǎn)。2016年，雙方正式簽署企業(yè)戰(zhàn)略合作協(xié)議，將共同開發(fā)地鐵沿線的上蓋綜合體以及車輛段綜合開發(fā)項(xiàng)目。

　　次年(2017年)，由越秀集團(tuán)牽頭，廣州地鐵、【珠江實(shí)業(yè)(600684)、股吧】共同參與發(fā)起設(shè)立廣州軌道交通城市更新基金正式，總規(guī)模2000億元，首期規(guī)模200億元。

　　基金成立后，極少在土地市場露面的廣州地鐵很快就展開了一輪拿地行動(dòng)。據(jù)悉，廣州近兩年成交總價(jià)前三的地塊均是地鐵上蓋地塊，且競得企業(yè)也都是廣州地鐵，斥資超300億。

　　“背靠大樹好乘涼”，廣鐵特殊的行業(yè)角色決定了資源獲取優(yōu)勢。2017年11月27日，廣州地鐵以總價(jià)63.83億元拿下番禺漢溪長隆地鐵上蓋地塊；12月1日，又以約131.6億的底價(jià)拿下新塘鎮(zhèn)13號線官湖車輛段及上蓋地塊。其中，官湖項(xiàng)目也成了廣州地鐵集團(tuán)和越秀集團(tuán)的首個(gè)落地的合作開發(fā)項(xiàng)目。

　　不過，廣州地鐵并不專情。就在廣州地鐵集團(tuán)與越秀地產(chǎn)首度攜手后不久，廣州地鐵的另一個(gè)項(xiàng)目番禺漢溪長隆綜合體項(xiàng)目的合作商也進(jìn)入待定狀態(tài)。彼時(shí)，坊間紛紛猜測這個(gè)幸運(yùn)兒一定又是越秀地產(chǎn)。然而，廣州地鐵最終出人意料地將近50億的合作大單給了【新世界(600628)、股吧】中國。

　　為了進(jìn)一步升級與廣州地鐵的關(guān)系，越秀地產(chǎn)決定要和廣州地鐵在一起。但是，這場聯(lián)姻還沒有最終完成。根據(jù)越秀地產(chǎn)的公告，聯(lián)姻最終完成，除了獲得股東大會的通過外，還需要聯(lián)交所對該次股權(quán)交易及全面要約收購豁免申請的批準(zhǔn)，同時(shí)，還要以越秀地產(chǎn)順利完成收購官湖項(xiàng)目86%的權(quán)益為前提。

　　這筆交易分為兩部分：第一部分是，越秀地產(chǎn)通過控股子公司廣州云湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收購廣州越秀手中持有的官湖項(xiàng)目51%的股權(quán)及支付相應(yīng)貸款，這部分為關(guān)聯(lián)交易；第二部分為，越秀地產(chǎn)通過控股子公司廣州云湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收購廣州地鐵手中持有的官湖項(xiàng)目35%的股權(quán)及支付相應(yīng)貸款。

　　完成這筆交易，越秀地產(chǎn)支付的總代價(jià)為141億元，可謂是為迎娶廣州地鐵準(zhǔn)備的一份大“聘禮”。

　　值得一提的是，公告稱，根據(jù)認(rèn)購協(xié)議條款及條件，廣州地鐵有權(quán)提名一位候選人，提呈董事會委任為非執(zhí)行董事。不過，在8個(gè)人的越秀地產(chǎn)董事會里，廣鐵只有一個(gè)董事席位，在決策表決時(shí)，顯得有點(diǎn)孤單。

　　越秀的野心

　　在“一地難求”的廣州城區(qū)，單一的方法不能有效地獲取相對好的利潤，所以越秀集團(tuán)打出組合拳，推進(jìn)“軌交+物業(yè)”戰(zhàn)略，以獲得更多低價(jià)的土地資源，比起多數(shù)房企并購及招拍掛的擴(kuò)張方式，相當(dāng)于走了一條“捷徑”。

　　從成熟市場的軌道+物業(yè)經(jīng)驗(yàn)來看，目前有港鐵和日本東急電鐵(以下簡稱東鐵)兩種模式。港鐵和東鐵的根本不同在于，港鐵將地賣給開發(fā)商；而東鐵是自己開發(fā)，或者找其他開發(fā)商來合作開發(fā)。

　　廣鐵更接近東鐵模式，它已在公開市場拿地，不可能再去轉(zhuǎn)手賣地，后續(xù)自己持有運(yùn)營或引入開發(fā)商共同開發(fā)是大概率事件。

　　2018年6月15日，醞釀了近兩年半，廣州地鐵與越秀集團(tuán)的合作迎來了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，雙方共同組建了廣州市品秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡稱廣州品秀)，其中越秀集團(tuán)占51%股權(quán)，廣州地鐵占49%股權(quán)。

　　開發(fā)位于增城新塘地鐵13號線官湖車輛段上蓋的住宅項(xiàng)目——品秀星圖，該項(xiàng)目也被稱作“廣州首個(gè)車輛段上蓋項(xiàng)目”，總建筑面積高達(dá)146萬平方米。

　　彼時(shí)，名義上掛鉤的還是母公司越秀集團(tuán)，看起來跟越秀地產(chǎn)還沒有直接聯(lián)系。但越秀管理層透露，在母公司孵化到一定程度，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候會與越秀地產(chǎn)進(jìn)行互動(dòng)。這種情況，越秀地產(chǎn)在南沙已有先例。

　　雖然廣州品秀和越秀地產(chǎn)獨(dú)立存在，但并不意味著越秀地產(chǎn)將失去“地鐵上蓋物業(yè)”的肥肉，前者大部分人員都是來自越秀地產(chǎn)，相當(dāng)于越秀地產(chǎn)在間接操盤品秀星圖項(xiàng)目。另外，根據(jù)計(jì)劃，廣州品秀未來將劃撥到越秀地產(chǎn)旗下。

　　而今，時(shí)機(jī)終于成熟。越秀地產(chǎn)不僅引入了新股東廣州地鐵，借機(jī)推進(jìn)“軌交+物業(yè)”戰(zhàn)略，還以141億收購了之前歸屬于母公司的增城官湖項(xiàng)目。

　　截至2018年底，越秀地產(chǎn)總土地儲備達(dá)1941萬平方米，其中大本營廣州土儲為762萬平方米。在本次交易完成后，越秀地產(chǎn)將在廣州新增土儲146萬平方米，廣州總土儲達(dá)到900萬平方米。據(jù)測算，官湖項(xiàng)目將貢獻(xiàn)約350億貨值，項(xiàng)目層面預(yù)計(jì)毛利率總體水平在30%左右。

　　越秀地產(chǎn)的目標(biāo)是未來每年獲取1-2個(gè)軌交項(xiàng)目，合作模式基本上是越秀地產(chǎn)控股51%及操盤，廣州地鐵則持有49%的方式進(jìn)行，每年貢獻(xiàn)新增土儲約100萬平方米。

　　根據(jù)廣州地鐵規(guī)劃，未來五年，廣州地鐵計(jì)劃實(shí)現(xiàn)線網(wǎng)里程在2023年翻番，從目前的478公里達(dá)到800公里。期間將新增33個(gè)場站綜合體，到2035年擴(kuò)大至2000公里。

　　而今，這家頻繁進(jìn)行國企間合作的廣東本土國企，終于開始加速奔跑，并將2019年的合同銷售目標(biāo)定為680億元，目標(biāo)增長率為18%。

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