居高不下的負債率及融資成本，成了懸在寶龍地產(chǎn)頭上的達摩克里斯之劍，即使銷售額大增，但高昂的融資成本也侵蝕了巨額的利潤

　　對于寶龍地產(chǎn)控股有限公司(以下簡稱“寶龍地產(chǎn)”，01238.HK)而言，2019年無疑將是異常艱難的一年。

　　該公司剛剛公布的財報顯示2018年實現(xiàn)銷售業(yè)績410.36億元，增幅達到96.5%。但與此同時，公司凈利潤出現(xiàn)同比下滑，營業(yè)成本大幅上漲，負債總額甚至超過銷售額，達到491億元。

　　寶龍地產(chǎn)日前接受《投資者網(wǎng)》調(diào)研時表示，“2019年公司擬實現(xiàn)500億銷售目標(biāo)，未來將升級369高周轉(zhuǎn)模式?！钡@也意味著，公司一年的銷售額剛夠償還總負債。事實上，2018年公司融資成本凈額同比已增加超140%，債務(wù)壓力下，今年以來寶龍地產(chǎn)繼續(xù)加大融資步伐，融資成本尚未出現(xiàn)減少跡象。

　　忙于償債的寶龍地產(chǎn)，2020年躋身“千億俱樂部”的目標(biāo)還能實現(xiàn)么？

　　控債壓力緊逼

　　回溯十年前，主打商業(yè)地產(chǎn)的寶龍地產(chǎn)曾與萬達齊名，但在三四線城市向一二線城市轉(zhuǎn)型中，公司痛失占有市場的先機，業(yè)績迅速掉隊。2014年萬達銷售額已達1601億元，寶龍地產(chǎn)銷售業(yè)績才突破百億。

　　寶龍地產(chǎn)顯然是不甘落后的，實施“369”高周轉(zhuǎn)模式一年后，公司2018年實現(xiàn)合約銷售額410.36億元，同比增96.5%。但這一成績卻未同步到利潤水平上，2018年公司凈利潤下滑比例擴大至15%，凈負債率飆升到101.6%。

　　大幅吞噬凈利潤的正是其融資成本凈額，財報顯示，2018年，這一數(shù)值由2017年的5.73億元增加至13.77億元，增幅超140%。相比之下，寶龍地產(chǎn)同期債務(wù)總額增加38.2%，而實際利率由2017年的6.29%升至6.48%。

　　寶龍地產(chǎn)接受《投資者網(wǎng)》調(diào)研時表示“融資成本凈額增加，主要是由 2018 年人民幣貶值導(dǎo)致的匯兌損益造成的，但匯兌損益主要只是造成賬面損失。公司今年將優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、嚴(yán)格把控新增債務(wù)成本，預(yù)計公司融資成本會有下降。”

　　但這一措施目前似乎還未見成效。梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來，寶龍地產(chǎn)已開啟一輪密集融資，融資利率仍居高不下。2019年1月，寶龍完成發(fā)行一筆2億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率9.125%；2月寶龍實業(yè)發(fā)展11.8億債券發(fā)行計劃被中止審核，公司隨即發(fā)行了10億中期票據(jù)補血；4月2日，寶龍地產(chǎn)公告，已完成發(fā)行3億元利率為7.2%公司債券。上述融資主要用于補充正常生產(chǎn)經(jīng)營流動資金需求以及償還金融機構(gòu)借款。

　　商業(yè)地產(chǎn)掉隊

　　懷抱“東山再起”之夢，寶龍地產(chǎn)去年不惜耗巨資拿地。公司向《投資者網(wǎng)》提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年公司共獲取29塊土地，地上計容面積574萬平方米，總貨值近650億元。而這些新增的項目，2018年全年需支出的總權(quán)益土地款約124億元。

　　盡管憑借高周轉(zhuǎn)取得暫時性的勝利，業(yè)內(nèi)仍對寶龍地產(chǎn)發(fā)展存憂，除大幅上漲的資金壓力加大了企業(yè)發(fā)展的風(fēng)險以外，公司戰(zhàn)略核心商業(yè)地產(chǎn)掉隊也是重要原因之一。

　　《投資者網(wǎng)》研判財報發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)作為公司發(fā)展重點，在營收上始終無法挑起大梁。而從2018年合約銷售業(yè)態(tài)分布來看，410.36 億元的總銷售額中，住宅銷售金額為 328.86 億元，占比達80.14%；商業(yè)銷售金額為 81.50 億元，占比達 19.86%。

　　商業(yè)地產(chǎn)僅占銷售額兩成，未來是否將放緩布局？寶龍地產(chǎn)對此表示否認，“商業(yè)地產(chǎn)一直都是寶龍的主營產(chǎn)業(yè)，今后也不會發(fā)生變化，公司租金及物業(yè)管理服務(wù)收入 2016至2018年分別同比上升 26.3%、29.7%、25%；2018年新獲取的29塊土地中，有22個均是商業(yè)+住宅的項目；公司 2019 年計劃新開業(yè) 7 座商場，預(yù)期五年租費收入CAGR超 25%?！?/p>

　　值得注意的是，2018年寶龍地產(chǎn)僅開業(yè)3個項目，新城控股旗下的新城吾悅廣場則新開業(yè)了19家，此外，【大悅城(000031)、股吧】、華潤置地等房企也在向商業(yè)領(lǐng)域發(fā)力，寶龍地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)的占有率或會繼續(xù)被動收縮。

　　不過寶龍地產(chǎn)認為，公司目前已有36個在營商場及3個輕資產(chǎn)商業(yè)項目，絕大多數(shù)商場均處于順利運營狀態(tài)，連續(xù)多年獲得“中國商業(yè)地產(chǎn)五強”等稱號，招商能力可見一斑。公司一向堅持走精品化路線，并不一味追求速度和質(zhì)量。

　　家族化管理埋雷

　　盡管備受質(zhì)疑，公司仍對未來發(fā)展前景胸有成竹，寶龍地產(chǎn)告訴《投資者網(wǎng)》，截至2018年年末，公司的總土儲面積約2120萬方，其中68%位于長三角地區(qū)，土地投資雖然使得公司目前負債有所上升，但是為未來的發(fā)展和銷售提供了充分的保障。

　　同時針對外界對于公司償債能力的質(zhì)疑，寶龍地產(chǎn)表示，公司相關(guān)償債指標(biāo)在行業(yè)中處于中間水平，公司擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約158億元，而一年內(nèi)到期債務(wù)為147億元，現(xiàn)金足以覆蓋短期債務(wù)；經(jīng)常性收入對利息的覆蓋倍數(shù)穩(wěn)定在1倍左右，同時會加快現(xiàn)金回流。

　　與寶龍地產(chǎn)的信心相悖的是，公司高管紛紛出走。近日，在寶龍地產(chǎn)任職多年、負責(zé)商業(yè)監(jiān)審的張巖離職，負責(zé)技術(shù)研發(fā)的副總裁居培成隨后離職，任職不足半年。這并非寶龍地產(chǎn)首次出現(xiàn)這一情況，2017年公司請來的沃爾瑪不動產(chǎn)副總裁潘麗君、萬達集團副總裁王壽慶均未滿半年便選擇了離職。

　　寶龍地產(chǎn)向《投資者網(wǎng)》解釋稱，上述人員離職為個人原因，此為企業(yè)的正常人事工作。公司目前整體管理層長期保持較高穩(wěn)定性。

　　值得一提的是，在潘麗君、王壽慶之后，寶龍商業(yè)集團總經(jīng)理的位置，沒有再找到合適的職業(yè)經(jīng)理人擔(dān)任，一直由寶龍集團總裁許華芳親自兼任。有市場人士表示，似乎從知名公司跳槽而來的職業(yè)經(jīng)理人，在寶龍都很難打破“6個月魔咒”，寶龍地產(chǎn)內(nèi)部濃重的家族化管理也會使職業(yè)經(jīng)理人處境尷尬，難以持久任職。

　　作為典型的家族型企業(yè)，寶龍地產(chǎn)給職業(yè)經(jīng)理人留下的發(fā)展空間似乎極其有限。公開資料顯示，公司董事長許華芳的妻子、姐妹、姑姑、母親，堂妹均在集團各個崗位擔(dān)任要職。

　　對于“家族化管理”質(zhì)疑，寶龍地產(chǎn)未予回應(yīng)，而是羅列了“優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人有著充足的發(fā)揮空間”的幾大理由，即公司調(diào)整了內(nèi)部管理架構(gòu)，采用了事業(yè)部制度，2019年提出了“激活一切、多元精進”的戰(zhàn)略等等。

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