創(chuàng)始人宋衛(wèi)平之于綠城的痕跡正在被“抹去”。

　　香港聯(lián)交所披露，4月25日至5月16日，宋衛(wèi)平家族連續(xù)減持11次，合計減持約935萬股，套現(xiàn)約5935萬港元，其在綠城中國(03900.HK)的股權比例從10.75%降至10.35%。

　　綠城對外回應，此舉為規(guī)避監(jiān)管部門同業(yè)競爭限制，宋衛(wèi)平家族持股比例擬降低至10%以下，減持動作正在繼續(xù)。

　　2014年底，中交集團斥資60億港元獲得綠城大股東地位和多數(shù)董事會席位，基本控制綠城。宋衛(wèi)平帶領老部下另起爐灶，二次創(chuàng)業(yè)藍城集團，以小鎮(zhèn)業(yè)務為主，宋衛(wèi)平持股70%掌控。

　　盡管藍綠徹底分家，但雙方圍繞小鎮(zhèn)業(yè)務的同業(yè)競爭一直存在。宋衛(wèi)平家族此番減持綠城股份，幕后深意不只是規(guī)避同業(yè)競爭，更像是中交集團“去宋衛(wèi)平化”的終局性符號。

　　宋衛(wèi)平創(chuàng)辦的綠城，一度是中國地產行業(yè)的品質清流，最近五年，卻迷失在房企高周轉模式的大潮之中，合約銷售額和權益金額排名分別跌至行業(yè)第17位和第41位。

　　綠城過往興衰，皆與宋衛(wèi)平息息相關。當屬于他的時代就要結束時，綠城又將何往？

　　去宋衛(wèi)平化

　　關于去宋衛(wèi)平化這一點，中交集團從未掩飾過。

　　“綠城是一個家族企業(yè)發(fā)展起來的，有著很鮮明的宋衛(wèi)平特色，這種文化有著有利的地方，也有一定的負面影響。在事權管理，特別是市場戰(zhàn)略、業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略、內控方面沒有達到中交的標準。”2015年5月，入主綠城不久，中交集團董秘劉文生對《棱鏡》等媒體表態(tài)，“有了足夠的投票權，我們要改造董事會，強勢進入管理層，保證我們行使決策權?！?/p>

　　作為入主綠城的資本操盤手，劉文生與宋衛(wèi)平一并是董事會聯(lián)席主席。目前綠城6名執(zhí)行董事中，中交占據(jù)四席，擁有主導話語權，包括劉文生、張亞東、李青岸、李永前，老綠城只剩宋衛(wèi)平和李駿。

　　此前披露的綠城2018年年報顯示，中交集團持股28.81%，是第一大股東；九龍倉持股24.93%，是第二大股東；宋衛(wèi)平家族持股10.8%。2018年1月，綠城聯(lián)合創(chuàng)始人、宋衛(wèi)平最重要的搭檔壽柏年將持有的8.06%股份全部出售，徹底離場。

　　控制董事會決策權之后，中交集團展開組織架構和人事布局調整。

　　2018年6月，綠城打破此前“一體五翼”架構，調整為“11+5”，組織架構愈發(fā)扁平化。同時，中交背景的張亞東空降綠城，并在兩個月后取代曹舟南，擔任行政總裁一職。

　　曹舟南是綠城重臣，一度被視為宋衛(wèi)平接班人，和宋衛(wèi)平“用眼神就可以實現(xiàn)交流”。

　　此次調整僅過半年，綠城架構再次變化，由“11+5”調整為“8+3”，分為8個重資產板塊及管理(代建)、生活、科技三個輕資產板塊，“改善機構協(xié)調性，提高效能”。

　　對于內部來說，連續(xù)架構調整的另一番意思是中交集團在關鍵崗位繼續(xù)收權，削弱原先綠城人馬的權重，尤其是曹舟男的出走，被視為老綠城人悉數(shù)出局的標志。

　　2018年8月的綠城行政總裁換帥溝通會，宋衛(wèi)平現(xiàn)身回應，“江山代有人才出，宋衛(wèi)平當然要被歷史所淘汰，不淘汰時代就不會進步。不要人家‘去宋衛(wèi)平化’，我自己‘去宋衛(wèi)平化’就好了?！?/p>

　　綠城房地產開發(fā)主業(yè)同樣在“去宋衛(wèi)平化”，2018年中悄然施行高周轉模式。在宋衛(wèi)平時代，他對產品質量的執(zhí)著近乎偏執(zhí)，因此在業(yè)界留下極好口碑。

　　財經作家吳曉波曾在2014年撰文舉例，記得交房那天，原本已鋪設完工的大堂地磚突然被挖去一大片，管家苦笑著說，“昨天宋總來過了，說這片地磚不對頭，強令換掉”。

　　不過，布局多在一二線城市、改善及合作代建項目居多的綠城，并非高周轉模式的最佳實踐者。

　　一位綠城內部人士表示，雖然公司發(fā)文要求加快銷售去化，加速回籠資金，但大量代建合作項目并沒有主導權，另外，自主項目同樣缺少碧桂園“4568”這種具備明確時間要求的高周轉實施細則。

　　正如2019年3月張亞東所說，他本來期望綠城可以做到“5912”，即5個月拿地，9個月開盤，12個月現(xiàn)金流回正，實際呈現(xiàn)的結果卻是“61220”(6個月拿地，12個月開盤，20個月現(xiàn)金流回正)。

　　克而瑞地產研究數(shù)據(jù)顯示，2018年，綠城中國合約銷售額為1563億元，在房企中排名中從2017年第11位下滑至第17位。如果把代建項目剔出后，其權益銷售金額僅554億元，排名落至第41位。

　　但從財務數(shù)據(jù)來看，中交入主直接改善了宋衛(wèi)平時代的高負債局面。

　　2014至2018年，綠城凈負債率逐年下降，分別是76.7%、73%、58.1%、46.4%、55.3%；融資成本也在降低，從2014至2018年分別是7.9%、7.3%、5.9%、5.4%、5.4%。

　　截止2018年年底，綠城賬面現(xiàn)金482億元，當前總有息負債815億元，其中1年內到期、1-2年到期和2年以上到期的債務占比為 22%、36%、42%，債務結構健康。

　　誰該為頹勢負責

　　資本市場是清醒的。

　　截止2019年5月24日，綠城中國(03900.HK)、綠城服務(02869.HK)的總市值分別約110億港元、160億港元。這意味著，綠城地產這一主營業(yè)務市值不及物業(yè)服務，投資者用腳投票，表達對綠城中國的失望。

　　誰該對此負責？

　　2010年“國十一條”的最嚴樓市調控之前，綠城憑借高負債、高成本擴張兇猛，銷售額一度僅次于萬科，排名全國房企第二。

　　此后的調控政策，加劇綠城資金危機，該公司凈資產負債率一度達到163%，破產傳聞風起。被指“一個月一個月赴境外豪賭”的宋衛(wèi)平尋求外部資金救援，香港九龍倉旋即入股。

　　2014年，又一個白衣騎士融創(chuàng)出現(xiàn)，擬以62.98億港幣的代價收購綠城中國24.313%股份，一度接管綠城，此后宋衛(wèi)平反悔，改嫁綠城予中交集團，并最終失去綠城控制權。

　　2015年，房地產行業(yè)迎來黃金期，包括碧桂園、融創(chuàng)、【新城控股(601155)、股吧】等公司提前高負債拿地，抓住二三線城市紅利，實現(xiàn)規(guī)模上的彎道超車。對于綠城來說，內部股權、人事動蕩不安，外部拿地踟躕不前，錯過五年紅利。

　　現(xiàn)任綠城管理層尚未力挽狂瀾。

　　2019年，張亞東給綠城定下銷售目標1800億元，“爭取沖刺2000億”。運營數(shù)據(jù)顯示，2019年1-4月，綠城權益及代建合計銷售額383億元，不及去年同期的413億元。

　　“2019年一季度我們最痛苦，因沒有貨賣。沒有貨就沒有營銷、沒有回款，也就沒有投資?，F(xiàn)在的貨基本都是兩年前拿的地，現(xiàn)在的利潤得靠三年前的項目。預計上半年我們銷售額完成約30%，70%集中在下半年，根本的原因是手上沒有項目。”3月20日，張亞東對媒體表示，投資拿地是綠城當下最關鍵問題。

　　綠城財報顯示，2014年至2018年五年間，土地儲備不足，以建筑面積計算，分別是3489萬平米、3124萬平米、2912萬平米、3032萬平米、3247萬平米。

　　與綠城規(guī)模相當?shù)难肫蠼鹈⒚衿笮褫x2018年土儲分別是6420萬平米、5500萬平米。

　　進入2019年，綠城加快搶地節(jié)奏，遺憾錯失最佳價格區(qū)間。

　　一季度綠城拍下9塊土地，斥資242億元，其中四個浙江地塊拿地成本頗高。比如其溢價近50%，以19.7億元拍下的杭州蕭山地塊，實際可售樓面價約3.5萬元/平米，與周邊在售高層項目相當。

　　主業(yè)困頓，小鎮(zhèn)業(yè)務被張亞東寄予厚望。

　　張亞東特意提出，將從綠城2019年投資額中撥出50億元，計劃投資20個小鎮(zhèn)，因小鎮(zhèn)業(yè)務雖然僅占10%的營收，但“在我們的利潤盤子中，貢獻了三分之一的利潤”。綠城2018年財報并未單獨公布小鎮(zhèn)業(yè)務的財務數(shù)據(jù)。

　　不過，張亞東這一規(guī)劃與宋衛(wèi)平的藍城小鎮(zhèn)正面沖突不斷。

　　《棱鏡》自業(yè)內人士處得知，張亞東曾計劃在2018年召開綠城小鎮(zhèn)業(yè)務主題發(fā)布會，主持人、酒店、邀請函等準備都已就緒，最后未能召開。“原因在于，宋衛(wèi)平不允許綠城打小鎮(zhèn)這張牌，極力反對綠城召開發(fā)布會?！?/p>

　　3月20日，張亞東的綠城小鎮(zhèn)發(fā)布以小范圍媒體溝通會的形式得以進行。

　　宋衛(wèi)平與中交在業(yè)務層面的沖突不止于此。

　　早在2016年，【中交地產(000736)、股吧】的前身中房地產豪擲45億元，拿下重慶北部新區(qū)中央公園地塊；綠城則苦于進入重慶市場而不得。兩家同為中交集團旗下地產公司，決定共同注資項目公司開發(fā)。

　　熟悉該項目的綠城人士告訴《棱鏡》，宋衛(wèi)平頗為看重，劃為綠城直管項目，等綠城把前期規(guī)劃設計完成，辦公場所裝修完畢，新員工到崗辦公一個多月后，項目合作不了了之。

　　宋衛(wèi)平押寶藍城

　　宋衛(wèi)平目前唯一的事業(yè)是藍城小鎮(zhèn)，這是他反對綠城主打小鎮(zhèn)業(yè)務的原因之一。

　　2014年綠城計劃易手孫宏斌之時，宋衛(wèi)平將綠城未上市業(yè)務由綠城建設更名為藍城，包括代建、小鎮(zhèn)等業(yè)務，其中代建業(yè)務利潤最高，稅后凈利潤過億，毛利率超過60%，凈利潤超過30%。

　　中交入主之后，2016年6月，藍城分拆為兩家公司，即新藍城(杭州藍城致信建設管理有限公司)和藍城集團(藍城房產建設管理集團有限公司)。綠城斥資9.49億元收購宋衛(wèi)平等股東持有的全部新藍城股權，這意味著藍城代建這一優(yōu)質資產全部整合至綠城旗下。

　　宋衛(wèi)平斥資1.17億元買下綠城持有的藍城集團股權，綠城老部下許峰、傅林江實際操盤。

　　藍城集團執(zhí)行總裁傅林江曾表示，小鎮(zhèn)的盈利模式里有三塊，一是居住空間的出售，二是小鎮(zhèn)運行中商業(yè)運營的收入，三是在小鎮(zhèn)配套服務內容當中，大健康管理、金融服務、資產管理等增值服務的收入。

　　綠城及旗下新藍城和宋衛(wèi)平的藍城集團，都在操盤小鎮(zhèn)業(yè)務，構成同業(yè)競爭。宋衛(wèi)平家族此番擬減持綠城股份至10%以下，即為規(guī)避同業(yè)競爭，藍城集團亦不再束手束腳。

　　藍城集團是宋衛(wèi)平的二次創(chuàng)業(yè)，自身定位是“美好生活綜合服務商”。他還在2016年提出的“百鎮(zhèn)·萬億”計劃，計劃10年打造100小鎮(zhèn)，實現(xiàn)萬億元的銷售額。

　　自杭州西湖驅車約70公里，在杭長高速安吉出口不遠處，可以看到一個Hello kitty主題樂園，這里即宋衛(wèi)平打造的首個藍城教育主題小鎮(zhèn)。

　　5月中旬，《棱鏡》實地探訪該項目，目前除酒店、主題樂園、商業(yè)街少量門店開業(yè)外，核心的養(yǎng)老中心、學校等項目仍在建設當中。

　　現(xiàn)場工作人員介紹，規(guī)劃住宅項目合計約8000套，目前在售小高層住宅價格在1.9萬/平方米左右，3.8萬元/平方米左右的中式別墅已經售罄，客戶多以杭州省內為主，住宅項目陸續(xù)在2019年底交付。

　　上述工作人員介紹，宋衛(wèi)平每隔一兩個月會來項目視察一次，從項目設計到施工，事無巨細都會過問。

　　近期拜訪過宋衛(wèi)平的人士告訴《棱鏡》，宋老板現(xiàn)在深居簡出，不太愛見人，不太愿意說話，不再接受媒體采訪，行業(yè)內部會議也不再出席。

　　藍城官方回復《棱鏡》問詢時表示，“宋總的想法是，等把小鎮(zhèn)做好了，再發(fā)聲?！?/p>

　　根據(jù)藍城截止4月底的數(shù)據(jù)，目前已建+在建+規(guī)劃的小鎮(zhèn)項目為80個，代建項目為252個，暫未公開銷售金額。

　　隨著以小鎮(zhèn)之名行房地產開發(fā)之實現(xiàn)象頻發(fā)，特色小鎮(zhèn)業(yè)務正受到政府嚴格監(jiān)管。業(yè)內人士對《棱鏡》表示，現(xiàn)在小鎮(zhèn)業(yè)務最核心要素是，如何將農業(yè)用地變更為商業(yè)用地，這也是宋衛(wèi)平所思考的問題。

　　和君產城發(fā)展研究中心2018年一份報告指出，由于低密度和低入住率，藍城小鎮(zhèn)的生活配套無論是農業(yè)、商業(yè)還是健康，基本沒有找到盈利模式，目前在靠地產利潤進行貼補(藍城小鎮(zhèn)一般有銷售額2%的小鎮(zhèn)基金補貼小鎮(zhèn)商業(yè))。

　　“宋衛(wèi)平解決了美好小鎮(zhèn)生活的‘形’，卻并未很好解決‘魂’的問題。”這份報告寫道。

　　（文章來源：棱鏡）