作者：吳詩(shī)如

　　6月4日，上市未及一年的美的置業(yè)(03990.HK)發(fā)布公告稱(chēng)，今年前五個(gè)月公司合同銷(xiāo)售金額約人民幣371億元，同比增長(zhǎng)約17.78%；相應(yīng)的已售建筑面積約355.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.22%。而約2個(gè)月前，關(guān)于2018年業(yè)績(jī)，美的置業(yè)也交出了一份表現(xiàn)亮眼的成績(jī)單，多個(gè)指標(biāo)增長(zhǎng)迅猛。

　　2018年業(yè)績(jī)會(huì)上，美的置業(yè)董事會(huì)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂(lè)明確指出：“美的置業(yè)是馬拉松選手，無(wú)論在什么樣的環(huán)境下都能走出自己的穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展之路?！痹谶@場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)上，“穩(wěn)健”是高頻詞。

　　顯然，美的置業(yè)清楚，在房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)賽中，穩(wěn)健與耐力是選手們較量的關(guān)鍵。

　　財(cái)務(wù)持續(xù)優(yōu)化 營(yíng)收利潤(rùn)穩(wěn)健增長(zhǎng)

　　3月29日，美的置業(yè)交出上市后首份業(yè)績(jī)報(bào)告。

　　財(cái)報(bào)顯示，2018年美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售790億元，按年增加55.82%；收入301.20億元，同比增加70%。經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為66.95億元，同比上升84%。毛利率由2017年的27.6%穩(wěn)步增至2018年32.7%。2018年利潤(rùn)及綜合收益總額約為32.87億元，同比上升74%；年內(nèi)核心凈利潤(rùn)上升75%至32.84億元；公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)為32.10億元，同比上升68%。

　　對(duì)于上市企業(yè)而言，負(fù)債衡量其財(cái)務(wù)狀況的指標(biāo)之一。截至2018年底，美的置業(yè)凈負(fù)債率降至97%，同比下降22%。據(jù)《2019中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，2018年上市房企的凈負(fù)債率均值為92.52%。從該數(shù)據(jù)來(lái)看，美的置業(yè)的凈負(fù)債率仍高于行業(yè)均值。然而，需要指出的是，不同發(fā)展階段的房企使用杠桿情況不同，如果是處于快速擴(kuò)張階段的成長(zhǎng)性房企，其杠桿率往往大幅高于頭部房企。而美的置業(yè)在2018年10月上市前處于規(guī)模快速擴(kuò)張期，負(fù)債率曾一度偏高，而從2018年的數(shù)據(jù)來(lái)看，美的置業(yè)已連續(xù)四年實(shí)現(xiàn)凈負(fù)債率下降。

　　凈負(fù)債大幅下降，主要是來(lái)自股東的數(shù)次注資。美的置業(yè)方面表示，上市前大股東注資，顯示了大股東對(duì)公司發(fā)展前景充滿(mǎn)信心，是其他很多房企難具備的資本優(yōu)勢(shì)；美的置業(yè)在上市前還清了股東的貸款，也依然保持了財(cái)務(wù)穩(wěn)健以及負(fù)債率下降，足以說(shuō)明公司具備獨(dú)立發(fā)展和“造血”能力。

　　從債務(wù)償還方面來(lái)看，截至2018年12月31日，美的置業(yè)現(xiàn)金短債比1.6，可完全覆蓋一年內(nèi)短期借款。

　　抓住土地窗口期積極儲(chǔ)備低成本土地

　　在降杠桿的同時(shí)，美的置業(yè)也在積極存糧。大量豐厚優(yōu)質(zhì)且低成本的土儲(chǔ)，是美的置業(yè)的優(yōu)勢(shì)之一。截至2018年年底，美的置業(yè)擁有4507萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，土儲(chǔ)貨值超4600億元，覆蓋15個(gè)省份和48個(gè)城市。2018年其新增土儲(chǔ)1662萬(wàn)平米，同時(shí)通過(guò)合營(yíng)和聯(lián)營(yíng)公司收購(gòu)權(quán)益土儲(chǔ)4507萬(wàn)平米，有173個(gè)規(guī)?；?xiàng)目，其中在大灣區(qū)擁有共796萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)貨值超過(guò)1000億元。從城市分布來(lái)看，公司65%的土儲(chǔ)貨值分布在二線(xiàn)及以上城市。

　　今年3月，郝恒樂(lè)在業(yè)績(jī)會(huì)上給美的置業(yè)定下了今年千億的銷(xiāo)售目標(biāo)。為了保障持續(xù)增長(zhǎng)，美的置業(yè)的“儲(chǔ)糧”動(dòng)作仍在繼續(xù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅今年4月單月，美的置業(yè)已經(jīng)在惠州、臺(tái)州、武漢、長(zhǎng)沙等城市拿地，總金額超過(guò)100億元。

　　雖然今年以來(lái)土地市場(chǎng)回暖明顯，多地出現(xiàn)高溢價(jià)地塊，但筆者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，美的置業(yè)除了在湖南衡陽(yáng)的一塊地刷新地價(jià)外，整體拿地的溢價(jià)率低于頭部房企，實(shí)現(xiàn)了低成本納土儲(chǔ)。事實(shí)上，截止2018年底，美的置業(yè)的土地成本也只有2337元/平方米。

　　在拿地方面，美的置業(yè)方面強(qiáng)調(diào)決策科學(xué)。每一個(gè)地塊，公司都會(huì)對(duì)城市和地塊均會(huì)做詳細(xì)調(diào)研分析。同時(shí)，今年以來(lái)美的置業(yè)拿地城市等級(jí)明顯提升，首次進(jìn)入惠州等城市，這些城市抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，且可分享未來(lái)的土地紅利。針對(duì)未來(lái)的發(fā)展計(jì)劃，美的置業(yè)方面透露，今年主要圍繞已布局的高潛力城市進(jìn)行深耕，提高單城市產(chǎn)能，降低管理成本；此外，繼續(xù)堅(jiān)持“房地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”復(fù)合型發(fā)展戰(zhàn)略，未來(lái)將通過(guò)更多渠道獲得低成本優(yōu)質(zhì)土地。