從一線基層員工，到融信集團(tuán)新晉總裁的80后女將余麗娟，與上市三年，合約銷售規(guī)模從百億水平?jīng)_擊至突破千億的融信中國(guó)(03301.HK)，開啟了“飛馳人生”。

　　6月19日，融信內(nèi)部下發(fā)文件，正式任命余麗娟為集團(tuán)總裁，全面主持集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理工作，并且不再兼任第一、第三事業(yè)部總裁。

　　從一線項(xiàng)目營(yíng)銷到區(qū)域總經(jīng)理再到集團(tuán)副總裁、總裁等，不足四年時(shí)間，80后女將快速抵達(dá)權(quán)力核心，執(zhí)掌千億規(guī)模的融信中國(guó)。

　　但這位新總裁的擔(dān)子并不輕。今年1-5月，融信中國(guó)實(shí)現(xiàn)總合約銷售額466.48億元，同比增長(zhǎng)僅4.29%；總合約建筑面積約為249.38萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約19.67%；但平均售價(jià)約為每平方米1.87萬(wàn)元，同比減少12.85%。

　　長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，466.48億元總合約銷售額，增速相比于去年大幅放緩，僅完成年度目標(biāo)1400億的33.32%。一位業(yè)內(nèi)人士向長(zhǎng)江商報(bào)記者坦言，2019即將過半，融信今年1月至5月只完成完成年度目標(biāo)約33.32%，顯然難以完成2019年1400億元的銷售目標(biāo)。

　　此外，融信中國(guó)三年寫就的擴(kuò)張“神話”，高價(jià)格拿地、高負(fù)債經(jīng)營(yíng)也一路相伴。2016年上市之前，曾經(jīng)因?yàn)槌^1500%的凈負(fù)債率刷新市場(chǎng)紀(jì)錄。最新2018年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，融信中國(guó)流動(dòng)負(fù)債1276.7億元，非流動(dòng)負(fù)債401.55億元，合計(jì)負(fù)債總額高達(dá)1678.26億元。

　　進(jìn)入2019，依舊積極拿地“備糧”與發(fā)債融資。長(zhǎng)江商報(bào)記者粗略計(jì)算發(fā)現(xiàn)，截止目前，融信中國(guó)的總負(fù)債或已接近1900億，2016年到2018年資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)接近或者超過80%的行業(yè)紅線，分別為76.66%、81.93%、82.49%。

　　2019年，融信主動(dòng)降速，將“穩(wěn)”作為首要目標(biāo)，保利潤(rùn)、降負(fù)債，“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”將成為其未來(lái)發(fā)展主基調(diào)。80后女舵手余麗娟上任，能否帶領(lǐng)融信完成1400億銷售目標(biāo)？千億規(guī)模背后，企業(yè)仍面臨高杠桿、負(fù)債高企、成本急速上漲等挑戰(zhàn)。

　　80后女將執(zhí)掌千億融信

　　1982年出生的余麗娟成為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)中最年輕的女總裁。忠誠(chéng)、年輕、業(yè)績(jī)突出是余麗娟身上鮮明的標(biāo)簽。

　　2007年，余麗娟加入融信，此后從營(yíng)銷條線一路做起，隨后以突出的業(yè)績(jī)【步步高(002251)、股吧】升——2016年至2019年完成多級(jí)跳，從杭州區(qū)域總經(jīng)理，到第一、第三事業(yè)部總裁，再到兼任集團(tuán)副總裁，直到成為總裁，接管融信日常事務(wù)。

　　也是在這幾年間，融信瘋狂沖擊規(guī)模，從百億規(guī)模房企沖進(jìn)千億隊(duì)列，長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理融信中國(guó)近年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，融信中國(guó)業(yè)績(jī)呈現(xiàn)跳躍式發(fā)展，2014年-2018年，合約銷售額分別為89.49億元、119.17億元、246.39億元、502.35億元、1218.84億元。此外，融信2016和2017年的銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)均超過100%，分別同比增長(zhǎng)107%和104%，2018合約銷售額也有不錯(cuò)的表現(xiàn)，較去年增加約73.35%，達(dá)到1218.84億元。

　　特別是2016年可以稱為中國(guó)“地王年”。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)范圍內(nèi)產(chǎn)生了超340宗單價(jià)、總價(jià)地王。融信中國(guó)也是因?yàn)樵谶@一年拿下“上海靜安地王”而一鳴驚人。

　　同年9月，融信中國(guó)以58億元天價(jià)競(jìng)得南京仙林湖NO.2016G58的地塊；2017年3月，融信以總價(jià)16億元競(jìng)得福建漳州市區(qū)的2017P01地塊；同月，融信又掏出36.5億元在浙江杭州搶下蕭山2017-1號(hào)地塊。融信因此被稱為“地王收割機(jī)”。上述兩個(gè)項(xiàng)目涉及資金近乎百億。

　　而后歷經(jīng)架構(gòu)調(diào)整與人事大換血，進(jìn)入調(diào)整期。在2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，融信管理層表示，2019年更希望公司的標(biāo)簽是“平穩(wěn)”，2020年及之后或?qū)⒃俣然貧w規(guī)模增長(zhǎng)的快車道。

　　前5月銷售業(yè)績(jī)僅完成年度目標(biāo)33%

　　從一線項(xiàng)目營(yíng)銷到區(qū)域總經(jīng)理再到集團(tuán)副總裁、總裁等，不足四年時(shí)間，80后女將快速抵達(dá)權(quán)力核心，執(zhí)掌千億規(guī)模的融信中國(guó)。

　　但這位新總裁的擔(dān)子并不輕。過去一年，融信剛剛跨過千億門檻，完成1200億的銷售目標(biāo)。2019年，融信對(duì)外僅把銷售目標(biāo)定在1400億。

　　然而，今年1-5月，融信中國(guó)實(shí)現(xiàn)總合約銷售額466.48億元，同比增長(zhǎng)僅4.29%；總合約建筑面積約為249.38萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約19.67%；但平均售價(jià)約為每平方米1.87萬(wàn)元，同比減少12.85%。

　　長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，466.48億元總合約銷售額，增速相比于去年大幅放緩，僅完成年度目標(biāo)1400億的33.32%。

　　與此同時(shí)，之前幾年融信中國(guó)搶下的不少高價(jià)地王項(xiàng)目，或許會(huì)成為未來(lái)發(fā)展的掣肘。

　　長(zhǎng)商報(bào)記者注意到，2016年，融信拍下的上海靜安區(qū)中興社區(qū)地王，至今仍面臨解套難的問題，項(xiàng)目發(fā)展近乎停滯。南京仙林湖地塊歷時(shí)兩年多建設(shè)，已有案名的融信世紀(jì)東方項(xiàng)目，曾宣傳將于今年三月開盤。但據(jù)房產(chǎn)中介表示，該樓盤開盤時(shí)間已延期至4月中下旬或5月。

　　地王項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展緩慢。一方面造成銷售成本連年增加。長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)融信中國(guó)2014年的銷售成本僅為29.59億元，2015年為47億元，2016年為90.7億元，同比增長(zhǎng)92.96%。2017年大幅增加179.13%至253.2億元。2018年達(dá)到263億元，同比增加3.89%。此外，2018年銷售及營(yíng)銷成本11.37億元，同比增加38.91%；而行政開支更是同比大漲53.04%至13.41億元。

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員肖磊認(rèn)為，銷售成本、行政開支和財(cái)務(wù)費(fèi)用是衡量一個(gè)企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力的的重要數(shù)據(jù)，目前看，融信這方面的成本處在行業(yè)較高位置，而且增速比較快，所以對(duì)后續(xù)整體的營(yíng)銷會(huì)帶來(lái)一定的不確定性。

　　另一方面，導(dǎo)致土地周轉(zhuǎn)率降低，銷售周期延長(zhǎng)，拉低了毛利率。年報(bào)顯示，2016年，融信中國(guó)毛利率20.24%，同比下滑16個(gè)百分點(diǎn)。2017年毛利率下滑至16.56%。2018年達(dá)到23.47%，低于標(biāo)準(zhǔn)排名統(tǒng)計(jì)的100家上市房企的1/4分位數(shù)26.52%。

　　頻繁高利率發(fā)債融資

　　激進(jìn)擴(kuò)張讓融信中國(guó)資金承壓。2016年上市之前，其就曾經(jīng)因超過1500%的凈負(fù)債率刷新市場(chǎng)紀(jì)錄。長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2014-2018年凈負(fù)債率分別為：1541%、247%、101%、159%、105%。其中2016年大手筆攻城略地后導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債總額飆升至758.18億，同比增長(zhǎng)155.07%。截至2018年末，融信中國(guó)流動(dòng)負(fù)債1276.7億元，非流動(dòng)負(fù)債401.55億元，合計(jì)負(fù)債總額高達(dá)1678.26億元。

　　進(jìn)入2019融信依舊積極買地“備糧”。6月4日，融信以底價(jià)競(jìng)得鄭州市高新區(qū)6宗地塊，總成交價(jià)18.19億元，起始樓面均價(jià)2659.52元/平方米。實(shí)際上，年初以來(lái)，公司還通過其他方式在核心城市、核心地段擴(kuò)充土儲(chǔ)，目前已累計(jì)新增15幅土地，涉及建筑面積約140.82萬(wàn)平方米。

　　與此同時(shí)，頻繁高利率發(fā)債融資。2月18日，融信中國(guó)發(fā)行了2.07億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率高達(dá)11.25%；4月30日，融信中國(guó)發(fā)布公告稱，額外發(fā)行于2022年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率10.5%，該票據(jù)將與2月25日發(fā)行的2022年到期3億美元優(yōu)先票據(jù)合并及構(gòu)成單一系列；6月9日發(fā)布的公告顯示，公司發(fā)行于2022年到期的2.35億美元額外票據(jù)，票面利率8.75%；該票據(jù)將與4月17日發(fā)行的2億美元優(yōu)先票據(jù)合并及構(gòu)成單一系列。近期整體房地產(chǎn)行業(yè)境外融資成本僅在6%至8%之間。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年融信中國(guó)已成功發(fā)行6筆美元優(yōu)先票據(jù)，總計(jì)本金額為15.35億美元，發(fā)行票據(jù)所得款項(xiàng)凈額均用于公司現(xiàn)有債務(wù)的再融資。此外，融信中國(guó)還于今年2月宣布向上交所申請(qǐng)發(fā)行本金總額最多40億元的境內(nèi)債。為緩解資金壓力，融信中國(guó)還將合資公司上海愷泰房地產(chǎn)50%股權(quán)出售給了綠地地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，交易價(jià)格為10.05億元。

　　長(zhǎng)江商報(bào)記者粗略計(jì)算發(fā)現(xiàn)，截止目前，融信中國(guó)的總負(fù)債或接近1900億，2016年到2018年資產(chǎn)負(fù)債率接近或者超過80%的行業(yè)紅線，分別為76.66%、81.93%、82.49%。

　　針對(duì)融信中國(guó)的高利率發(fā)債，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，“說明企業(yè)對(duì)于資金方面是比較渴求的，當(dāng)然從側(cè)面也說明近期市場(chǎng)降溫帶來(lái)了一定的影響。特別是地王項(xiàng)目進(jìn)展比較停滯，說明地王項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)壓力增加。當(dāng)然這類問題后續(xù)是可以得到緩解的，通過發(fā)債也可以導(dǎo)入流動(dòng)性，對(duì)于項(xiàng)目加快運(yùn)作和建設(shè)是利好的?！?/p>

　?。ㄎ恼聛?lái)源：長(zhǎng)江商報(bào)）