從香港首只 REITs 到亞洲 REITs 之王，領(lǐng)展的成長邏輯是什么？

　　香港商業(yè)地產(chǎn)大致是本地開發(fā)商的天下，但也有例外。香港非 CBD 區(qū)的社區(qū)購物中心、菜場、街市等商業(yè)地產(chǎn)，也有相當?shù)捏w量，是由領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司(下稱領(lǐng)展)管理運營，并通過發(fā)行 REITs 讓香港老百姓獲得派息分紅。

　　2005 年，香港特別行政區(qū)下屬香港房屋委員會，將旗下的核心商業(yè)物業(yè)打包成立房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，由領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金(00823.HK) 統(tǒng)一管理，并于 2005 年11 月 25 日在香港成功上市，成為香港首只上市 REITs。2015 年，領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金宣布，更名為“領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金”，英文名稱則由“The Link”改為“Link”。

　　該只 REITs 完全由私人和機構(gòu)投資者持有，公眾持股量達 100%。由于領(lǐng)展穩(wěn)健的發(fā)展在業(yè)內(nèi)樹立了行業(yè)標桿，其增長成為香港具有代表性的REITs。2014 年 11 月，領(lǐng)展被納入香港恒生指數(shù)，成為首只晉升藍籌股的REITs。自 2005 年上市以來，成長為亞洲規(guī)模最大、全球零售為主的第二大 REITs，僅次于美國商業(yè)零售 REITs 之王西蒙 (Simon Property)。截止到2019 年 3 月 31 日，領(lǐng)展投資物業(yè)估值達到 2184.96 億港元。

　　“買與賣”的邏輯

　　根據(jù)領(lǐng)展對外披露數(shù)據(jù)顯示，上市至今完成 71 個項目資產(chǎn)提升，自2011 年 4 月以來，完成 310 億港元的對外收購。領(lǐng)展旗下物業(yè)涵蓋零售設(shè)施、商業(yè)綜合體、停車場和辦公室， 遍布香港、北京、上海、廣州及深圳。

　　截止目前，香港管理 126 個物業(yè)，約800 萬平方英尺(243.84 萬平方米)；內(nèi)地管理 5 個物業(yè)，約 500 萬平方英尺(152.4 萬平方米)。從物業(yè)分布上來看，香港物業(yè)占 91.8%，內(nèi)地占8.2%。

　　根據(jù)最新的披露的數(shù)據(jù)，截至2019 年 3 月 31 日，香港物業(yè)中，總收益增長 7.2%，零售租金增長 7.1%， 停車場租金增長 9.4%。內(nèi)地物業(yè)組合年收益總額達到 10.26 億港元，物業(yè)收入凈額為 8.07 億港元，同比增長16.1% 和 18%。

　　自 2014 年，領(lǐng)展以 29.56 億港元的價格出售興田商場、葵興商場等9 項物業(yè)以來，已經(jīng)不下 7 次出售物業(yè)。包括 2017 年 9 月 230 億港元出售分布于香港屯門、馬鞍山及葵涌等地的 17 座商場物業(yè)；2018 年 12 月，以 120 億港元出售鴨脷洲物業(yè)、秦石物業(yè)等 12 個物業(yè)。

　　以去年 12 月出售物業(yè)為例，出售時估值達到 120 億港元，而在當年9 月 30 日估值則為 90.92 億港元，出售溢價 32.1%，出售所得凈收益 27.61億港元。

　　領(lǐng)展首席策略總監(jiān)丘兆祺早前表示，領(lǐng)展出售項目的標準：第一，希望篩掉一些面積比較小的；第二，和其他物業(yè)協(xié)同效益不高的；第三，未來增長潛力比較差的物業(yè)?！跋Ｍ盐磥頋摿Ρ容^低的物業(yè)出售、收購增長潛力比較好的物業(yè)回來?！?/p>

　　領(lǐng)展近年的動作頻頻，相繼出手在一線城市獲取項目。領(lǐng)展從上市不動產(chǎn)管理向資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型，主要通過資產(chǎn)管理、資產(chǎn)收購和資產(chǎn)提升三類業(yè)務(wù)實現(xiàn)收益和資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)增長。

　　作為沒有大股東的 REITs， 需要將90% 的利潤用來派息分紅，因此團隊的利益和投資者的利益沒有沖突， 實現(xiàn)穩(wěn)健持續(xù)的分紅派息。截止到2019 年 3 月 31 日年度每基金單位分派增加 8.6% 至 271.17 港仙 (2018 年：249.78 港仙 )，包括每基金單位中期分派 130.62 港仙 (2018 年：121.50 港仙 ) 及每基金單位末期分派 140.55 港仙 (2018 年：128.28 港仙 )。綜合分派及每基金單位資產(chǎn)凈值增長的因素， 年內(nèi)領(lǐng)展每基金單位的賬面總回報率達 11%。

　　此外，領(lǐng)展所投物業(yè)大多為存量物業(yè)，且為與生活社區(qū)息息相關(guān)的商業(yè)物業(yè)，如餐飲、超市、診所個人護理、教育培訓等行業(yè)。領(lǐng)展的目標是服務(wù)社群并提升生活質(zhì)量，其可持續(xù)發(fā)展理念亦是領(lǐng)展使命所在。領(lǐng)展因此入選道瓊斯可持續(xù)發(fā)展亞太指數(shù)、恒生可持續(xù)發(fā)展企業(yè)指數(shù)、富時社會責任發(fā)達市場指數(shù)。

　　因此，基于穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)、低負債和持續(xù)的業(yè)績表現(xiàn)，領(lǐng)展發(fā)行的綠色債券分別獲穆迪和標普“A2”及“A”級評級。今年 4 月，領(lǐng)展完成了規(guī)模 40 億港元發(fā)行 5 年期的綠色可轉(zhuǎn)換債券，是全球房地產(chǎn)企業(yè)及香港上市企業(yè)首宗。

　　由于評級越高表明融資成本越低，融資能力越強，上述綠色可轉(zhuǎn)換債券，年息率近 1.6%。從利率上看是亞洲房地產(chǎn)信托債券中最低， 也是全球房地產(chǎn)行業(yè)及香港上市企業(yè)的首例。

　　“領(lǐng)展建設(shè)新的項目和翻新舊項目的時候，所用的材質(zhì)、標準及整個工作流，都跟綠色有關(guān)系。發(fā)行綠色債券的目的，是通過這一方式，將募集來的資金用在一些和綠色發(fā)展有關(guān)的項目中?！鳖I(lǐng)展首席資產(chǎn)管理執(zhí)行官 ( 中國 ) 霍業(yè)生接受《中國房地產(chǎn)金融》采訪時表示。

　　“發(fā)行綠色可轉(zhuǎn)換債券，領(lǐng)展獲得非常低的融資成本，對領(lǐng)展做收購和未來發(fā)展是有幫助的，可以讓領(lǐng)展具有相當大的資金實力進行物業(yè)收購?！被魳I(yè)生認為，領(lǐng)展的資金實力體現(xiàn)在獲得超低成本的融資。

　　低成本融資，從另一個側(cè)面，證明領(lǐng)展的投資融能力，亦能助力領(lǐng)展投融資策略更好地在資產(chǎn)管理、資產(chǎn)收購和資產(chǎn)提升中運用。

　　從香港到北上廣深領(lǐng)展在進行投資策略升級同時，也在加大內(nèi)地物業(yè)的收購?！耙宰饨鸬膯蝺r來看，香港比內(nèi)地高很多，但從收購的物業(yè)來看，內(nèi)地資產(chǎn)包的增長率比香港高。穩(wěn)步發(fā)展的同時希望繼續(xù)增長。內(nèi)地的發(fā)展是一個很重要的環(huán)節(jié)，對整個集團的增長具有推動力?！被魳I(yè)生表示。

　　領(lǐng)展在甄選商業(yè)地產(chǎn)標的時，一般會選擇體量大、人口密集，地鐵沿線交通方便，以及區(qū)域競爭不太激烈的物業(yè)。

　　2015 年， 領(lǐng)展首次進軍內(nèi)地， 以 25 億元人民幣收購位于北京海淀區(qū)有“中國硅谷”之稱的中關(guān)村歐美匯購物中心，物業(yè)總面積 55423 平方米。當年，又斥資 66.26 億元收購瑞安房地產(chǎn)有限公司上海新天地的企業(yè)天地 1 號及 2 號。

　　2018 年 11 月 ， 領(lǐng)展以 25.6 億元人民幣購入在北京的京通羅斯福廣場，位于北京市通州區(qū)梨園商圈，緊鄰九棵樹地鐵站，是領(lǐng)展在北京第 2個及內(nèi)地一線城市第 4 個收購項目。該物業(yè)位于北京通州區(qū)建成不久樓高 7 層的商場，零售總樓面面積約為67546 平方米，576 個停車位。

　　2019 年 2 月，領(lǐng)展以 66 億元收購深圳福田核心商區(qū)新怡景商業(yè)中心。零售面積為 8.39 萬平方米，可租賃面積 5.99 萬平方米。

　　領(lǐng)展近年在內(nèi)地收購加速，除了有賣出香港物業(yè)手上持有現(xiàn)金外， 重要的一點是領(lǐng)展在內(nèi)地的人才梯隊建設(shè)。

　　霍業(yè)生認為經(jīng)營好一個物業(yè)，不僅要有好的資產(chǎn)，還需要有好的團隊來運營管理，并且要了解當?shù)厥袌??！拔覀冊谒拇笠痪€城市都建立當?shù)毓芾韴F隊。所以，2018 年收購北京羅斯福廣場時，已經(jīng)組建了歐美匯的北京的團隊，在項目推進過程中，他們給到了很多幫助，事情進行得很順利?！?霍業(yè)生表示。

　　領(lǐng)展加碼內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場，同樣的，外資自去年也在瘋狂掃貨。數(shù)據(jù)顯示，截至 2019 年 3 月， 黑石、凱德等一些外資機構(gòu)，在中國內(nèi)地的大宗交易市場累計金額已超過 300 億元?！耙驗橹袊袌鲇泻艽蟮臋C會，大家都看到中國經(jīng)濟的發(fā)展，包括對整個亞太區(qū)的經(jīng)濟看好，外資很大程度上把投資中國的占比調(diào)高了?！被魳I(yè)生說。

　　針對外資今年在房地產(chǎn)市場上的收購動作，這種競爭格局是否會影響領(lǐng)展獲取項目?；魳I(yè)生說：“我們倒不擔心競爭，每個機構(gòu)有不同的投資策略。外資作為私募基金投資，未來有它的退出期。但是領(lǐng)展作為 REITs沒有特定的退出時間表，我們是基于長遠來投資，所以大家的投資類型會有所不同?！?/p>

　　“關(guān)于領(lǐng)展未來投資，短期內(nèi)會持續(xù)關(guān)注一線城市，長期看好一線城市及周邊地區(qū)。如上海長三角、廣州珠三角，大灣區(qū)等有潛力的地區(qū)?！?霍業(yè)生在談到領(lǐng)展未來在中國的布局規(guī)劃和發(fā)展策略時表示。

　　（文章來源：中國房地產(chǎn)金融）