原標(biāo)題：并購恒大旗下嘉凱城(000918)物業(yè) 碧桂園服務(wù)加速擴(kuò)張競逐龍頭

　　房地產(chǎn)主業(yè)的規(guī)?；堰M(jìn)入盤整期，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的并購整合剛剛開始，甚至發(fā)生在龍頭之間。

　　7月10日，碧桂園智慧物業(yè)服務(wù)以3.75億收購港聯(lián)不動產(chǎn)服務(wù)100%股權(quán)，次日又以1.9億買入中國恒大旗下嘉凱城物業(yè)100%股權(quán)。

　　短短兩日耗資5.65億，而自去年上市以來，公司已進(jìn)行四起并購，累計耗資13.38億，凸顯行業(yè)并購整合之勢。

　　今年以來，物業(yè)行業(yè)的規(guī)模爭奪戰(zhàn)硝煙彌漫，雅生活、佳兆業(yè)、招商蛇口等，均發(fā)起并購，實現(xiàn)自身擴(kuò)張。

　　伴隨著房地產(chǎn)進(jìn)入下半場，存量資產(chǎn)紅利開啟，物業(yè)服務(wù)作為最成熟的資產(chǎn)類服務(wù)，率先進(jìn)入規(guī)模競爭，多家物業(yè)爭搶行業(yè)龍頭之位。

　　業(yè)內(nèi)人士亦提醒，物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)?；?，營收和利潤應(yīng)該是龍頭之爭更重要的考量。

　　并購式擴(kuò)張

　　7月10日，碧桂園服務(wù)通過三項并購協(xié)議間接持有港聯(lián)不動產(chǎn)100%股權(quán)。

　　港聯(lián)不動產(chǎn)前身為港聯(lián)物業(yè)，屬合富輝煌上市公司六大業(yè)務(wù)之一。截至2019年4月30日，港聯(lián)不動產(chǎn)未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值合共約1.79億港元。

　　廣發(fā)證券(000776)認(rèn)為，碧桂園服務(wù)2018年末在管面積為1.815億平方米，標(biāo)的公司面積規(guī)模約為其7.4%，由于未有和碧桂園服務(wù)同等體量的增值服務(wù)等，因此實際擬收購項目帶來的收入和利潤增量將小于7.4%。不過依然看好公司規(guī)模擴(kuò)張帶來的業(yè)績增長。

　　緊接著第二天，碧桂園服務(wù)又收購了恒大旗下嘉凱城物業(yè)，碧桂園作為唯一報價者，以底價1.9億摘得。

　　事實上，自去年8月上市以來，碧桂園服務(wù)就開始顯現(xiàn)追逐規(guī)模的野心。

　　去年11月至今年3月，碧桂園服務(wù)以7.73億的總代價收購北京盛世、成都佳祥、成都清華逸家、南昌市潔佳、上海睿靖實業(yè)5家物業(yè)管理公司100%股權(quán)。

　　碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總經(jīng)理李長江表示，收并購有一套基準(zhǔn)，公司內(nèi)部有完善的考核、評估收購的體系，標(biāo)的資產(chǎn)必須達(dá)到嚴(yán)格的并購標(biāo)準(zhǔn)才會被加以考慮。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)已進(jìn)入規(guī)模擴(kuò)張階段，現(xiàn)在是大型公司去尋找目標(biāo)公司，以實現(xiàn)并購擴(kuò)張。

　　他進(jìn)一步指出，規(guī)模做大后，后續(xù)能夠形成流量效益，比如它下面的大量業(yè)主、小區(qū)，以及廣告機(jī)會等，都是物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)經(jīng)營企業(yè)所看重的。

　　龍頭之爭開啟

　　東北證券(000686)分析師高建指出，中國物業(yè)管理市場廣闊，若以百強(qiáng)物管公司管理項目平均物業(yè)服務(wù)費 4.22元/平米/月來計算，僅基礎(chǔ)物業(yè)服 務(wù)市場就超萬億元，足以孕育千億市值的龍頭物管公司。

　　然而一直以來，物管行業(yè)極度分散，品牌林立。截至2018年末，TOP10物業(yè)管理企業(yè)的管理面積均值為2.39億平方米，市場占有率約為11.35%，受益于龍頭物管公司的上市以及上游地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)集中度的提升，物管行業(yè)的集中度處于加速提升過程中，預(yù)計未來2年將迎來規(guī)模的快速增長，特別是具備大型開發(fā)商背景的物管公司。

　　申萬宏源(000166)也指出，對于具備強(qiáng)勢開發(fā)商背景的公司而言，過去一輪房地產(chǎn)市場上行周期有效保證了公司未來2018-2020年的管理面積增長，即使假設(shè)新房銷售自今年四季度出現(xiàn)明顯放緩并延續(xù)至2019年，負(fù)面影響將延后至2021年才開始顯現(xiàn)，而在此期間第三方項目以及收并購機(jī)會都將成為市場拓展的重要補充。

　　安信國際分析師黃焯偉認(rèn)為，在規(guī)模效應(yīng)的先天優(yōu)勢下，碧桂園服務(wù)較容易發(fā)展增值服務(wù)的各種業(yè)態(tài)以增加利潤來源。其兩次并購，也進(jìn)一步引證行業(yè)整合的大方向，預(yù)計未來有更多中小物業(yè)公司會出售其業(yè)務(wù)予行業(yè)龍頭企業(yè)。

　　協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖表示，就單個項目而言，物管公司人員成本、管理成本在不斷提高，但物業(yè)管理費一般沒有增加。在這種情況下，若要保持公司業(yè)務(wù)增長，必須要進(jìn)行收購。

　　最終，要成為行業(yè)領(lǐng)袖，僅靠規(guī)模是不夠的。

　　中國指數(shù)研究院顯示，物管行業(yè)綜合排名中，碧桂園服務(wù)卻位列第三；排名第一的是萬科物業(yè)，其次為綠城物業(yè)。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年，萬科物業(yè)營業(yè)收入為97.96億，同比增長32.95%；碧桂園服務(wù)總營業(yè)收入為46.77億，同比增長49.77%，僅為萬科物業(yè)的一半。

　　碧桂園服務(wù)的成長性和競爭優(yōu)勢如何體現(xiàn)？

　　首先是背靠龍頭開發(fā)商碧桂園，未來在管面積增長具備確定性。考慮關(guān)聯(lián)方2016-2018年天量銷售規(guī)模，未來1-2年公司在管面積將迎來高確定性的快速增長，高基數(shù)下維持高增長。

　　此外，在規(guī)模效應(yīng)的先天優(yōu)勢下，公司較容易發(fā)展增值服務(wù)的各種業(yè)態(tài)以增加利潤來源。

　　高建稱，公司單盤面積均值高達(dá)278995平方米，遠(yuǎn)高于百強(qiáng)平均水平。由于無論社區(qū)大小，都需配備一定數(shù)量的安保、后臺等人員，對于碧桂園服務(wù)來說，大盤項目有明顯規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢，預(yù)計后期帶來更高的利潤水平。