原標(biāo)題：龍頭房企增速集體放緩 今年樓市可能負增長！

　　今年的房地產(chǎn)市場，沒有最難，只有更難。

　　今年房地產(chǎn)市場一系列的變化，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，是十分焦慮的。

　　8月以來，多家房企發(fā)布了前7月銷售數(shù)據(jù)，同比去年大豐收式的增長，今年明顯放緩。三巨頭中的恒大和碧桂園甚至出現(xiàn)了負增長。

　　以前大環(huán)境經(jīng)濟下行時，總是房地產(chǎn)大漲的時候，今年面對經(jīng)濟下行的壓力，各類調(diào)控政策卻毫不放松，而且明確指出“不能外將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。

　　下半年，整體經(jīng)濟環(huán)境面臨諸多不確定性，加之樓市消費端房貸利率有上調(diào)之勢，讓開發(fā)商的日子更不好過了。

　　整體而言，經(jīng)過去年高達15萬億的銷售高峰后，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，今年樓市將迎來負增長。

　　房企增速總體放緩

　　上半年，碧萬恒三巨頭中，碧桂園和恒大的銷售全口徑金額出現(xiàn)負增長，從去年分別增長38.2%和20%，跌落為-2.8%和-5.5%，銷售金額為4485億元和3258億元。萬科還維持著9.4%的增長，但也比去年12%的增長有所放緩，金額為3832萬元。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，去年銷售達到千億的30家房企中，泰禾今年上半年增長為-35.4%，同去年上半年79.8%的增長相比不可同日而語。

　　另外，中國金茂和奧園去年上半年達到3位數(shù)的高增長，分別為174.3%和136.4%。今年同樣急轉(zhuǎn)直下，增速放緩到17.6%和33.8%，金額為927億元和602億元。

　　在30家千億房企中，與去年增長動輒100%、平均增速超50%相比，今年上半年的增速無一家達到50%。

　　全國來看，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，上半年商品房銷售額增長只有5.6%，與2018年上半年13.2%相比，下降7.6%。商品房銷售面積更是呈現(xiàn)負增長，為-1.8%。

　　與銷售放緩?fù)?，在拿地方面三巨頭房企也明顯放緩。

　　碧桂園近三年上半年的拿地情況都比較平穩(wěn)，今年拿地金額增速從去年的1%略減少至0.65%，為1086億元。萬科今年上半年拿地明顯放緩，拿地金額增速從去年的58.9%大幅降低至9.3%，為1030億元。

　　恒大近三年上半年的拿地都在減少，從2017年、2018年上半年的642億元、308億元，減少到今年的281億元。

　　融創(chuàng)、中海、新城控股、富力、金地、金茂等都還在積極拿地，但也有多家千億房企減少拿地，包括保利、【招商蛇口(001979)、股吧】、世茂、旭輝等。

　　據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，7月份房企拿地開始分化，拿地超過50億的企業(yè)只有4家，分別為萬科、中海、金茂、華僑城。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2018年新建商品房銷售額達到了15萬億元的高峰。未來房地產(chǎn)或許很難再突破這個記錄。

　　保利發(fā)展在年初的白皮書中提出，“房地產(chǎn)已進入峰值時代”。在15萬億的高位之后盤整，未來5—10年增量市場規(guī)模維持10萬億以上。

　　“房地產(chǎn)市場已接近天花板?！? 7月28日，全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌在博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇上預(yù)測，2019年房地產(chǎn)將開始下行，新房銷售額會出現(xiàn)負增長。

　　多重政策收緊

　　今年的房地產(chǎn)市場，沒有最難，只有更難。2019年上半年已有291家房企破產(chǎn)，下半年的日子只會更難過。

　　最新政策對房地產(chǎn)毫不手軟，多道“緊箍咒”齊發(fā)。即使經(jīng)濟下行壓力大，也絲毫沒有放松的意思，堅持貫徹“房住不炒”。

　　雖然部分地方政府有借“一城一策”放開房地產(chǎn)政策的沖動，也被迅速遏制。

　　7月19日，開封發(fā)布取消新建商品房自取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》之日起滿3年方可上市轉(zhuǎn)讓的交易時限，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結(jié)時限。

　　開封取消“限售令”的消息點燃了不少開發(fā)商的小小希望。但一天后，開封就撤銷了此決定。

　　在7月30日召開的政治局會議上，中央表示“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。這意味著，開發(fā)商等待政策放松的期望也破滅了，下半年房地產(chǎn)政策依舊收緊。

　　此前，銀保監(jiān)會、發(fā)改委等已經(jīng)陸續(xù)收緊房企信托、海外債券融資，房地產(chǎn)金融史無前例地嚴厲，6、7月房企融資急速下滑。

　　而作為房企最重要的資金來源之一，定金及預(yù)收賬款、個貸也在收緊。7月29日，銀行業(yè)金融機構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會指出“保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理?！比倘耸恐赋?，這表示地產(chǎn)消費端融資收緊，房地產(chǎn)銷售或?qū)⒄w承壓。

　　8月5日，人民幣11年來首次跌破“7”關(guān)口引發(fā)熱議，也被認為是房地產(chǎn)的利空。

　　當(dāng)日，房地產(chǎn)指數(shù)下跌2.36%，百余家房地產(chǎn)股票下跌。奧園領(lǐng)跌達7.47%，寶龍、龍光、富力、佳兆業(yè)、建業(yè)的跌幅均達5%以上；碧桂園下跌3.35%、萬科下跌3.57%、融創(chuàng)中國下跌4.9%、中國恒大跌3.18%。

　　中原地產(chǎn)指出，中國房價以前一直呈單邊上漲，房產(chǎn)升值的空間很大。在人民幣升值的數(shù)年里，住宅作為一種高價消費品，是許多投資人心中良好的投資品。出于對人民幣和房產(chǎn)升值的預(yù)期，投資資金會大量流入我國房地產(chǎn)市場。

　　但如今人民幣貶值和今年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的變化，將會影響部分購房投資，這讓房企在銷售方面的壓力增大。

　　一度高負債運轉(zhuǎn)的房企，如今面臨著國內(nèi)政策的多重收緊，國外融資成本升高，再融資困難，市場銷售承壓等多重影響?！?a href="http://m.xfjyyzc.com/gegu/002285/" target="_blank" title="世聯(lián)行(002285)股票分析,新聞,資金流向,財務(wù)數(shù)據(jù)" >世聯(lián)行(002285)、股吧】(002285)指出，一些房企如泰禾、新城、華僑城等已開始拋售項目“斷臂求生”，下半年不排除有更多的房企陷于流動性風(fēng)險。