長江商報消息在終止新三板掛牌之后，8月7日，據(jù)香港聯(lián)交所信息顯示，保利物業(yè)發(fā)展（簡稱“保利物業(yè)”)已經(jīng)向香港聯(lián)交所提交上市前文件，正式開啟赴港上市。如果保利物業(yè)上市成功，將成為內(nèi)地第14家在港交所主板上市的物業(yè)公司。

　　央企“老大”物業(yè)公司

　　據(jù)港交所發(fā)布的申請資料顯示，截至2019年4月30日，保利物業(yè)合同管理面積為3.7億平方米，遍布全國136個城市，在管面積為1.98億平方米；在全國管理817項(xiàng)物業(yè)，包括549個住宅社區(qū)及268個非住宅物業(yè)。

　　1.98億平方米的在管面積在上市物業(yè)公司中處于什么位置？相較此前上市的物業(yè)公司，保利物業(yè)的在管面積在目前上市的14家物業(yè)公司中，僅落后于彩生活、碧桂園服務(wù)和雅生活，這三者的在管面積分別為6.28億平方米、5.05億平方米和4億平方米。

　　對于保利物業(yè)來說，規(guī)模是其核心優(yōu)勢之一。保利物業(yè)在央企背景的物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中排名第一，占據(jù)央企“老大”的位置。按2018年在管面積計算，截至2018年末，保利物業(yè)的在管面積占中國物業(yè)管理公司市場份額約0.9%。

　　在管面積中，保利物業(yè)的管理物業(yè)呈現(xiàn)多元化，主要包括住宅社區(qū)、非住宅物業(yè)，其中非住宅社區(qū)主要包括商業(yè)及寫字樓、公共及其他物業(yè)。收入方面，2018年，住宅社區(qū)收入占79.2%，非住宅物業(yè)收入占20.8%。在管面積方面，2018年，住宅社區(qū)在管面積占比60.7%，非住宅物業(yè)在管面積占比39.3%。由此可以看出，保利物業(yè)來自非住宅物業(yè)的收入逐漸增加，非住宅物業(yè)在管面積也呈上升趨勢。

　　利潤水平“拖后腿”

　　從財務(wù)數(shù)據(jù)的表現(xiàn)看，保利物業(yè)的營收規(guī)模和增長速度較快，但是，盈利能力卻有待提升。

　　據(jù)申請資料顯示，保利物業(yè)2016年、2017年、2018年總收入分別為25.6億元、32.4億元、42.29億元。與此同時，2016年、2017年、2018年利潤分別為1.49億元、2.25億元、3.36億元。

　　以2018年年末的營收規(guī)模來看，保利物業(yè)的營收規(guī)模在上市物業(yè)公司中僅次于綠城服務(wù)和碧桂園服務(wù)，后兩者的營收規(guī)模分別為67.1億元和46.75億元。

　　但是，保利物業(yè)明顯的短板是盈利能力相對較弱。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，保利物業(yè)2016年、2017年、2018年的毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%。2016年、2017年、2018年，保利物業(yè)的凈利率僅為5.8%、6.9%、7.9%。

　　可見，保利物業(yè)的凈利潤率較差，和其營收規(guī)模同等的碧桂園服務(wù)相比，后者的凈利率為19.98%，而彩生活和雅生活的凈利率也分別為14.34%和25.36%。也就是說，在管理面積和營收規(guī)模名列前茅的情況下，保利物業(yè)的利潤水平卻拖了后腿。

　　過去三年，保利物業(yè)的員工成本和分包成本在逐年遞增。保利物業(yè)在經(jīng)營風(fēng)險中也提示，“利潤率及經(jīng)營業(yè)績可能因人工或分包成本或其他運(yùn)營成本增加而受到重大不利影響”。（本報綜合）