導(dǎo)讀：對(duì)于具備強(qiáng)勢(shì)開發(fā)商背景的公司而言，過去一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上行周期有效保證了公司未來2018-2020年的管理面積增長(zhǎng)，但受銷售放緩負(fù)面影響，他們會(huì)更多通過第三方項(xiàng)目以及收并購(gòu)等方式擴(kuò)張。

　　本報(bào)記者 張曉玲

　　實(shí)習(xí)生 李洋 林詩(shī)苑 深圳、廣州報(bào)道

　　港股市場(chǎng)即將迎來第14家物業(yè)公司。8月7日，保利物業(yè)發(fā)展向港交所提交招股書。

　　根據(jù)IPO文件，保利物業(yè)2018年?duì)I收僅次于綠城物業(yè)和碧桂園服務(wù)，算上還未上市的行業(yè)龍頭萬科物業(yè)，保利物業(yè)暫排第四。

　　上市僅是保利物業(yè)的新起點(diǎn)，這家公司的野心是成為行業(yè)數(shù)一數(shù)二的龍頭。擁有二十余年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的保利物業(yè)，在2019年率先提出了“大物業(yè)”概念，這意味著，物業(yè)將由社區(qū)服務(wù)擴(kuò)大到城市服務(wù)。

　　據(jù)了解，當(dāng)前市場(chǎng)中，和保利物業(yè)有類似想法的還有萬科物業(yè)、碧桂園物業(yè)、龍湖物業(yè)等，但挾央企國(guó)資優(yōu)勢(shì)，以及背靠大股東中國(guó)保利集團(tuán)，保利物業(yè)有更多的資本在全域服務(wù)中勝出。

　　物業(yè)龍頭氣場(chǎng)全開，所帶來的，或許是整個(gè)行業(yè)格局的改變。

　　“大物業(yè)”時(shí)代

　　招股書顯示，截至2019年4月30日，保利物業(yè)業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)100多個(gè)城市，管理817項(xiàng)物業(yè)（包括549個(gè)住宅社區(qū)及268個(gè)非住宅物業(yè)），合同管理面積3.71億平方米，在管面積為1.98億平方米，在港股已上市的13家物業(yè)企業(yè)中，僅次于彩生活、碧桂園服務(wù)和雅生活。

　　2018年財(cái)報(bào)顯示，在已上市的物業(yè)公司中，在管面積達(dá)億級(jí)水平的有碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)、中海物業(yè)，以及彩生活。

　　一般而言，有房企背景的物業(yè)管理公司對(duì)母公司都有較強(qiáng)依賴性。如2018年，碧桂園物業(yè)在管面積的80.1%、收入的88.6%來自碧桂園集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)；佳兆業(yè)物業(yè)在管面積的76%、收入的84.1%來自佳兆業(yè)集團(tuán)；中國(guó)奧園旗下的奧園健康這一比例分別高達(dá)95.4%、94.7%。中海物業(yè)為依賴集團(tuán)提供的在管面積也高達(dá)90%。

　　與其他物業(yè)公司不同，保利物業(yè)對(duì)母公司的依賴程度相對(duì)較低。

　　保利物業(yè)由母公司保利發(fā)展控股提供的物業(yè)管理面積占比在逐年遞減，來自第三方開發(fā)商的在管面積占比在持續(xù)增加，正在逐漸減弱對(duì)于母公司的“依賴癥”。

　　2016年至2018年及2019年4月30日，保利物業(yè)由母公司提供的在管面積占比分別為91.9%、86.1%、57.4%、56.2%；來自第三方的在管面積占比分別為8.1%、13.9%、42.6%、43.8%。

　　對(duì)此，保利物業(yè)總經(jīng)理吳蘭玉表示：“有一個(gè)強(qiáng)大的母公司并非壞事，在某種程度上是優(yōu)勢(shì)。保利物業(yè)依托母公司，但不完全依賴母公司?！?/p>

　　【申萬宏源(000166)、股吧】(000166)指出，對(duì)于具備強(qiáng)勢(shì)開發(fā)商背景的公司而言，過去一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上行周期有效保證了公司未來2018-2020年的管理面積增長(zhǎng)，但受銷售放緩負(fù)面影響，他們會(huì)更多通過第三方項(xiàng)目以及收并購(gòu)等方式擴(kuò)張。

　　此外，保利物業(yè)率先提出“大物業(yè)”概念，即做全域物業(yè)、全業(yè)態(tài)物業(yè)，包括住宅社區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、教育園區(qū)、城市空間、鄉(xiāng)村建設(shè)等為服務(wù)市場(chǎng)。

　　作為央企龍頭的保利物業(yè)，在規(guī)模擴(kuò)張上除了傳統(tǒng)的母公司資源輸入、并購(gòu)合作兩種常規(guī)手段外，在多業(yè)態(tài)拓展和“政企合作”方面也具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。近年來，保利物業(yè)抓住國(guó)家“放管服”改革和實(shí)施“鄉(xiāng)村振興”戰(zhàn)略的機(jī)會(huì)，整合系統(tǒng)內(nèi)外資源推動(dòng)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，成功構(gòu)建了系統(tǒng)性的公共服務(wù)體系。

　　保利物業(yè)IPO，標(biāo)志著物業(yè)服務(wù)的范疇正在不斷擴(kuò)大，已經(jīng)從狹義的社區(qū)服務(wù)走向廣義的城市服務(wù)，行業(yè)加速進(jìn)入大物業(yè)時(shí)代。

　　上市、收并購(gòu)擴(kuò)張之下，物業(yè)管理行業(yè)集中度持續(xù)提升。中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示，十強(qiáng)企業(yè)的市占率從2013年的5%進(jìn)一步提升至2018年的11%，同期百?gòu)?qiáng)企業(yè)的市占率從16%提升至39%。

　　龍頭對(duì)決

　　和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展軌跡相似，隨著房企扎堆分拆物業(yè)板塊上市，物業(yè)行業(yè)集中度正在快速提高，進(jìn)入“強(qiáng)者恒強(qiáng)”時(shí)代。

　　對(duì)于行業(yè)龍頭而言，其可透過內(nèi)部增長(zhǎng)及并購(gòu)中小型物業(yè)管理公司來擴(kuò)大規(guī)模及實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，借此提高市場(chǎng)地位。

　　但目前，物業(yè)上市公司的估值模型正在發(fā)生第三次迭代，規(guī)模不再是龍頭之爭(zhēng)的唯一核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　易居智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，萬科物業(yè)、保利物業(yè)是業(yè)內(nèi)少數(shù)幾個(gè)具備多業(yè)態(tài)服務(wù)的公司，具備多元化的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，長(zhǎng)期來看更具可持續(xù)性。

　　一般而言，物業(yè)公司收入貢獻(xiàn)主要由基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)提供。中指院數(shù)據(jù)顯示，2018年物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占總收入的比重高達(dá)80.49%。但隨著頭部企業(yè)在業(yè)務(wù)領(lǐng)域的不斷延伸和拓展，企業(yè)的收入結(jié)構(gòu)也逐步呈現(xiàn)出相應(yīng)的變化。

　　IPO文件顯示，保利物業(yè)的傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)對(duì)收入的貢獻(xiàn)率趨降，社區(qū)增值服務(wù)的貢獻(xiàn)增加，帶來了整體毛利率的上升。

　　保利物業(yè)2016至2018年總收入25.6億元、32.4億元、42.29億元，2016至2018年毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%。其中，2018年社區(qū)增值服務(wù)毛利率高達(dá)48.6%，遠(yuǎn)高于同期的物業(yè)管理服務(wù)的20.2%、非業(yè)主增值服務(wù)的20.3%，并在2019年4月底提升至48.8%。

　　同為央企背景的中海物業(yè)，也在拓展多元收入模式。

　　財(cái)報(bào)顯示，2018 年，中海物業(yè)管理服務(wù)收入 37.5 億港元，增值服務(wù)收入 4.1 億元；分別占公司總營(yíng)收 90.1%和 9.9%；彩生活2018年平臺(tái)交易金額同比增長(zhǎng)24.1%達(dá)到人民幣94.5億元，并帶動(dòng)增值業(yè)務(wù)的收入同比增長(zhǎng)47.5%至人民幣4.08億元。

　　還未上市的萬科物業(yè)，涵蓋住宅、商企、開發(fā)商前介服務(wù)、社區(qū)資產(chǎn)服務(wù)、社區(qū)生活服務(wù)、智能科技服務(wù)等六大業(yè)務(wù)板塊，業(yè)務(wù)收入來源也非常多元化。

　　基于多元化業(yè)務(wù)布局及收入的可能性，香港資本市場(chǎng)給予龍頭物業(yè)股很高的市盈率。截至8月8日，碧桂園服務(wù)的市盈率為46.7倍，中海物業(yè)的市盈率為32.3倍，遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，隨著保利物業(yè)登陸港股，物業(yè)服務(wù)行業(yè)真正的龍頭之爭(zhēng)才剛剛開始；而萬科、保利物業(yè)的“大物業(yè)”模式，將深刻地改變行業(yè)格局。（編輯 黃鍇）