與大多數(shù)房企不同，中駿集團(tuán)的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)讓人感覺(jué)更像是一次近距離的座談會(huì)。管理層們?cè)诒娂颐襟w面前坐成一排，交流氣氛輕松活躍。

　　出席會(huì)議的高管陣容沒(méi)有發(fā)生變化，中駿集團(tuán)主席兼行政總裁黃朝陽(yáng)帶隊(duì)，執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁黃攸權(quán)、財(cái)務(wù)總監(jiān)兼公司秘書(shū)李少波、執(zhí)行董事兼助理總裁黃倫以及方隅行政總裁陳堅(jiān)出席。

　　按照慣例，先由黃朝陽(yáng)介紹公司上半年業(yè)績(jī)情況。接過(guò)話筒，深諳媒體心思的黃老板笑道：“我就大概說(shuō)一下，多留點(diǎn)時(shí)間給大家提問(wèn)?！?/p>

　　并沒(méi)有太多繁雜的官樣話語(yǔ)，黃朝陽(yáng)的發(fā)言?xún)H有三分鐘，隨后便開(kāi)始進(jìn)入到媒體問(wèn)答環(huán)節(jié)。

　　雖然言簡(jiǎn)意賅，但上半年的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)介紹得面面俱到。其中提到，上半年合同銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)了78%至370億，完成全年目標(biāo)53%。實(shí)現(xiàn)收益104.23億元，同比增長(zhǎng)10.7%，母公司擁有人應(yīng)占核心溢利15.44億元，同比增長(zhǎng)28.9%，每股基本盈利為約人民幣46.5分。

　　談到股東回報(bào)時(shí)，黃朝陽(yáng)的語(yǔ)氣稍稍加重了些，似乎對(duì)今年上半年的派息情況頗為滿意：“股本回報(bào)率達(dá)到23.8%，為了回饋股東我們還特地提升了中期派息，同比增長(zhǎng)43%，每股會(huì)派十分港元。”

　　從中駿交出的“期中成績(jī)單”來(lái)看，大部分?jǐn)?shù)據(jù)均呈現(xiàn)出了同比上升態(tài)勢(shì)，但如毛利、毛利率等小部分?jǐn)?shù)據(jù)卻出現(xiàn)了下滑。此外，中駿今年正式明確的“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主體，商業(yè)購(gòu)物中心及長(zhǎng)租公寓為兩翼”核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式，同樣成為了眾人聚焦的關(guān)鍵。

　　首先被問(wèn)及的，恰是剛剛黃朝陽(yáng)所得意的派息問(wèn)題。事實(shí)上，雖然此次派息同比增幅較大，但市場(chǎng)對(duì)于中駿未來(lái)是否能夠繼續(xù)保持這一派息水平仍有存疑。

　　對(duì)此，黃朝陽(yáng)介紹道，中駿前兩年的派息水平基本保持在應(yīng)占核心利潤(rùn)的31%-33%左右。至于下半年的情況，黃朝陽(yáng)并未給出具體回答，僅表示還需要根據(jù)下半年的整體情況而定。不過(guò)他也指出，中駿的派息最起碼會(huì)保持在應(yīng)占核心利潤(rùn)的30%以上。

　　雖然許下了承諾，但黃朝陽(yáng)似乎認(rèn)為接下來(lái)的市場(chǎng)形勢(shì)中仍充滿著許多不確定性。在提到今年的銷(xiāo)售情況時(shí)，黃朝陽(yáng)表示，700億的銷(xiāo)售任務(wù)完成起來(lái)是較為輕松的，但至于能否取得更高，還需要看整個(gè)市場(chǎng)的情況。

　　言語(yǔ)間，黃朝陽(yáng)透露出了心里對(duì)下半年形勢(shì)并不樂(lè)觀的預(yù)判：“從投資買(mǎi)地的角度來(lái)說(shuō)，下半年的土地市場(chǎng)會(huì)比上半年要差，尤其是第三季度。到了第四季度，可能又會(huì)迎來(lái)一次投資的窗口期?！?/p>

　　不過(guò)，中駿似乎并不需要擔(dān)心投資市場(chǎng)下行的問(wèn)題，黃朝陽(yáng)笑道：“我們今年踩點(diǎn)踩得比較好?！?/p>

　　從去年三季度開(kāi)始，市場(chǎng)慢慢出現(xiàn)價(jià)格回落，土地流拍等現(xiàn)象，而中駿也開(kāi)始停止買(mǎi)地，儲(chǔ)備資金。去年12月開(kāi)始，瞧準(zhǔn)時(shí)機(jī)的中駿又開(kāi)始大力補(bǔ)倉(cāng)。

　　今年上半年，中駿新增27個(gè)項(xiàng)目，土地成本約為240.34億元，總可建面積約527萬(wàn)平方米。以此換算，每平方米土地成本約為4561元。

　　“這一時(shí)期拿的項(xiàng)目盈利空間是很可觀的，所以我們下半年的挑戰(zhàn)是在銷(xiāo)售，而不是投資?！秉S朝陽(yáng)表示，根據(jù)計(jì)劃，中駿下半年將推出超過(guò)60個(gè)新項(xiàng)目，下半年預(yù)計(jì)可售貨值達(dá)到900億元。

　　準(zhǔn)確把握市場(chǎng)節(jié)奏讓中駿在投資上嘗到甜頭的同時(shí)，也讓其在債務(wù)管理上更加從容。

　　上半年，中駿尋覓機(jī)會(huì)發(fā)行了三筆美元債，總金額為13.5億美元。值得一提的是，該三筆美元債中期限最長(zhǎng)的一筆為2024年到期，利率最高的一筆為8.75%，而這三筆融資所得款項(xiàng)主要用于贖回其2020年到期的10%票據(jù)。

　　經(jīng)過(guò)一番長(zhǎng)債換短債、低息換高息，于2019年6月30日，中駿的短期債務(wù)只占總債務(wù)的22.7%，占現(xiàn)金及銀行存款結(jié)余的39%。

　　補(bǔ)倉(cāng)、融資所連帶的凈負(fù)債率上升問(wèn)題，在黃朝陽(yáng)看來(lái)并不需要太過(guò)在意。他直言道，房地產(chǎn)企業(yè)在高速增長(zhǎng)的時(shí)候，負(fù)債增多總是難免的事。

　　“這個(gè)數(shù)字在行業(yè)里已經(jīng)算是健康的了，我們的目標(biāo)是保持在70%-90%之間，雖然上半年我們凈負(fù)債率上升到66.2%，但還是比預(yù)期要低?！?/p>

　　此外，中駿在上半年里較為突出的另一變化是，商業(yè)和長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)在集團(tuán)版圖中所占比重明顯增加。

　　早在方隅行政總裁陳堅(jiān)首次亮相今年初的業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)，便有猜測(cè)稱(chēng)中駿可能會(huì)在長(zhǎng)租業(yè)務(wù)上有大動(dòng)作。

　　讓人稍感意外的是，中駿竟會(huì)將長(zhǎng)租公寓直接與商業(yè)地產(chǎn)并列為推動(dòng)集團(tuán)發(fā)展的“兩翼”之一。事實(shí)上，涉足長(zhǎng)租公寓的房地產(chǎn)企業(yè)不少，但將其重要性放到如此高度的并不多。

　　“我們長(zhǎng)租公寓現(xiàn)在的房量差不多是1.6萬(wàn)件，目標(biāo)是在3到5年里達(dá)到5-10萬(wàn)間?！标悎?jiān)介紹說(shuō)，目前運(yùn)營(yíng)中的項(xiàng)目出租率基本上能夠達(dá)到88%。

　　僅從擴(kuò)張速度上看，方隅給自己定的目標(biāo)并不算高，不過(guò)在陳堅(jiān)眼里，利潤(rùn)才是最為重要的衡量指標(biāo)。“我們和許多同行不同，很多人做的是包租項(xiàng)目，有時(shí)會(huì)為了做大規(guī)模而忽視了成本?！标悎?jiān)擺擺手說(shuō)道，方隅也做包租項(xiàng)目，但必須確保要有利潤(rùn)。

　　“更重要的是，我們做出來(lái)有利潤(rùn)后，就會(huì)有共同投資者加入我們?！蹦軌蚩吹降氖牵诜接?，最重要的兩條線包括了基金管理和連鎖經(jīng)營(yíng)。

　　這也是方隅做包租和重資產(chǎn)并行的一種選擇：“我們也希望方隅能夠達(dá)到獨(dú)立上市的地位，這也是我們往前沖的一個(gè)目標(biāo)?！?/p>

　　（文章來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）