正榮，再次給了市場一次驚喜。

　　8月25日，正榮地產(chǎn)公布中期業(yè)績顯示，公司上半年?duì)I業(yè)收入為136.48億元，同比增長10.8%。

　　而更為亮眼的是利潤，期內(nèi)正榮凈利潤為11.79億元，同比增長23.2%；公司核心凈利潤為11.51億元，同比增長33.4%；而歸母核心凈利潤為9.05億元，同比增長21.3%。

　　正榮此次利潤提升主要源于公司運(yùn)營效率的提升。從公司三費(fèi)占收入比重可以看出，公司2016年以來三費(fèi)占收入比重同步快速降低，其中銷售費(fèi)用以及財(cái)務(wù)費(fèi)用的占比下降最為明顯，截至2019年中期，銷售費(fèi)用占比從去年3.3%下降至2.6%。

　　由2019年上半年業(yè)績數(shù)據(jù)可見，公司的利潤保持較高增速，核心利潤保持33.4%的增長，這一增速超過了結(jié)轉(zhuǎn)收入10.8%的增速。由此可見，公司運(yùn)營的效益有明顯提升。

　　實(shí)際上，正榮近年來凈利率一直維持提升趨勢。截至2019年中期，公司的凈利率為8.6%，對比2018年同期的7.8%上漲了0.9個百分點(diǎn)。

　　通常而言，地產(chǎn)企業(yè)利潤增長比營收快主要由企業(yè)的效率提升推動公司凈利率提升。

　　正榮利潤大幅提升的背后，便是銷售費(fèi)用占比的持續(xù)下降。而銷售費(fèi)用占比的下降關(guān)鍵指標(biāo)在于周轉(zhuǎn)能力的提升。據(jù)悉，正榮在2019年開始，便陸續(xù)升級公司的供銷管理體系。

　　另一方面，2019年上半年以來，正榮地產(chǎn)項(xiàng)目首開時間縮短至平均7個月，首開去化率達(dá)到70%。如此高的去化率，但公司的銷售費(fèi)用占比卻下降了，說明并不是促銷或者營銷投入放大推動的，而是公司的銷售效率提升了。

　　與此同時，正榮主要布局強(qiáng)二線城市，多數(shù)受到限價影響，但公司一直能夠有效的控制土地成本，精準(zhǔn)拿地，最終保持了利潤率的平穩(wěn)。

　　另外，在半年報中，正榮著重提出了產(chǎn)品定位，其表示，在“1+6+X”全國布局基礎(chǔ)戰(zhàn)略下，正榮憑借聚焦一二線城市，深耕城市群的縱深布局，以及“改善大師”的產(chǎn)品定位，把握住了行業(yè)景氣下行周期下的“微觀繁榮”。

　　簡單而言，正榮在產(chǎn)品定位上是瞄準(zhǔn)一二線城市的改善型需求。改善型產(chǎn)品有兩個特征：1。通常多口之家置換房屋需求最大，因此以中大戶型為主；2。不同于剛性需求，改善型需求更注重居住質(zhì)量。而正榮主要就是通過區(qū)域、產(chǎn)品、品質(zhì)三個維度打造產(chǎn)品力。

　　同時，正榮近年通過產(chǎn)品線整合，推出了“正榮府”“正榮·紫闕臺”及“正榮·云麓”三大標(biāo)桿產(chǎn)品品牌，并加快了產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程。2019年上半年，正榮的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制率達(dá)到100%。

　　2018年底，正榮提出“精總部、強(qiáng)區(qū)域”戰(zhàn)略調(diào)整，不僅是正榮，基于中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨政策調(diào)控、市場存在變數(shù)的大環(huán)境下，各大頭部房企，都不約而同地做出戰(zhàn)略調(diào)整。

　　自正榮于2018年底提出“精總部、強(qiáng)區(qū)域”的戰(zhàn)略以來成效明顯，具體調(diào)整為：將上海和蘇州的區(qū)域業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，成立蘇滬區(qū)域公司；濟(jì)南區(qū)域公司與天津區(qū)域公司進(jìn)行整合，升級成立新的“環(huán)渤海區(qū)域公司”，管理項(xiàng)目接近20個；廣州區(qū)域公司與長沙區(qū)域公司進(jìn)行整合。

　　“就規(guī)模和利潤而言，目前的情況，符合我們初步設(shè)定的，每年30%左右的增長目標(biāo)?！闭龢s表示。

　　透視財(cái)務(wù)優(yōu)化路徑——多維降低成本走上良性循環(huán)

　　上半年除了銷售、行政成本下降，以致正榮盈利能力提升，正榮在半年內(nèi)的財(cái)務(wù)成績也頗值得分析，尤其是財(cái)務(wù)費(fèi)用的下降。

　　正榮地產(chǎn)作為房地產(chǎn)企業(yè)，其同時具備金融企業(yè)屬性，因此公司財(cái)務(wù)費(fèi)用其實(shí)便是融資成本。而融資與投資是相輔相成的，因此對正榮地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理能力分析，主要通過目前的融資及投資能力進(jìn)行分析。

　　在融資端情況，截至2019年6月30日，正榮的加權(quán)融資利率同比下降，從2018年年底的7.8%，下降至7.6%。

　　這主要得益于公司多元的債務(wù)結(jié)構(gòu)和均衡的債務(wù)期限，截至2019年中期，正榮有息負(fù)債之中，境內(nèi)銀行借款額占總負(fù)債比重為40%；境內(nèi)其他借款占比為29%；境內(nèi)公司債總額占比為7%；而境外優(yōu)先票據(jù)占比24%。

　　2018年以來，正榮一直嚴(yán)格控制了借貸規(guī)模的增長，實(shí)現(xiàn)借貸與現(xiàn)金平衡的動態(tài)管理，有效把公司的凈負(fù)債率下降至70.8%(調(diào)整后)。這樣的負(fù)債水平對同行具有較大優(yōu)勢，目前行業(yè)規(guī)模前20企業(yè)平均負(fù)債率已超過80%。

　　降低負(fù)債率意味著公司債務(wù)風(fēng)險下降，從而提升公司信用等級，打開更多融資渠道并降低融資成本：2019年5月，中誠對正榮企業(yè)主題信用評級從AA+上調(diào)至AAA(穩(wěn)定)；2019年4月，穆迪將公司信用評級從B2(穩(wěn)定)上調(diào)至B1(穩(wěn)定)；2019年4月，標(biāo)普將公司信用評級從B(穩(wěn)定)上調(diào)至B(正面)。

　　截至2019年6月30日，正榮還可運(yùn)用的融資空間包括金融機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略授信額度2449億元人民幣，外債額度8.9億美元，以及小公募債額度31億人民幣。充足資金能夠?yàn)楣就顿Y帶來源源不斷的資金支持。

　　目前，正榮利用自身優(yōu)勢與各大品牌開發(fā)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，通過并購、聯(lián)營模式獲得優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，無形中便為公司的盈利能力帶來持續(xù)提升。

　　其中，較為典型的案例為佛山金茂碧桂園正榮府，該項(xiàng)目為正榮首個打入大灣區(qū)的項(xiàng)目。而憑借著三大開發(fā)商出色的品牌力，項(xiàng)目首開去化率便超過90%。

　　通過融資與投資的良性循環(huán)，公司保持突出規(guī)模的穩(wěn)健擴(kuò)張。至2019年8月，正榮地產(chǎn)上半年新增土地儲備323萬平方米，新增項(xiàng)目25個，2019年新增土儲中有87%位于強(qiáng)二線城市。

　　目前，正榮地產(chǎn)土地儲備豐厚，截至2019年中期，總土儲建筑面積為2634萬平米，貨值接近4500億元，權(quán)益占比提升至57%，其中71%布局一二線城市。

　　正榮集團(tuán)執(zhí)行董事兼行政總裁王本龍?jiān)跇I(yè)績會上表示，在財(cái)務(wù)安全方面，做到風(fēng)險防控；在盈利方面，通過擴(kuò)大運(yùn)營效率，提升成本優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長。2019年，正榮對完成1300億目標(biāo)很有信心。

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