既謀發(fā)展，又有克制。在整個行業(yè)穿越周期的必經(jīng)之路上，強體能、練耐力、控節(jié)奏、平心氣，貫穿在龍湖對過去、對現(xiàn)在、對未來的所有安排中。

　　一組組數(shù)據(jù)已勾勒出一幅龍湖“當下有為，未來可期”的美好圖景——今年上半年，龍湖站到了1056億元半年銷售規(guī)模新起點，土儲突破7000萬平方米關(guān)卡；商業(yè)地產(chǎn)和長租冠寓等運營業(yè)務(wù)貢獻了近26億元收入，歸屬股東的凈利潤達63.1億元；凈負債率僅53%，融資成本也已接近央企水平。

　　主席臺上還是熟悉的三人組合，龍湖集團董事長吳亞軍攜CEO邵明曉以及CFO趙軼在日前出席了公司2019中期業(yè)績發(fā)布會。邵明曉當眾表態(tài)，“進入7月底，龍湖已經(jīng)完成了1256億元銷售任務(wù)，全年完成2200億元銷售目標是比較輕松的?！?/p>

　　在去年2000億元的年銷售基礎(chǔ)上，2200億元顯然不是一個大跨度的闖關(guān)目標?！氨Ｊ亍北澈螅琅f是龍湖對地產(chǎn)政策市的一貫敬畏。吳亞軍在發(fā)布會上坦言，“上市十年，龍湖一直在應(yīng)對很多行業(yè)外部的不確定性，各項業(yè)務(wù)都在按照公司的戰(zhàn)略意圖發(fā)展壯大?！?/p>

　　在完美主義者吳亞軍的帶領(lǐng)下，龍湖被業(yè)內(nèi)譽為“三好學(xué)生”，在跑得快和跑得穩(wěn)之間做出恰到好處的平衡。但此刻，歷史正走到充滿變革的關(guān)鍵路口，房地產(chǎn)市場總量已到頂部區(qū)域，趨勢性機會在漸漸遠去，龍湖要怎樣才能瀟灑與跟周期共舞？

　　下一個十年，龍湖找到了三個發(fā)展機會，接下來，他們的故事主線將圍繞城市化、消費升級、服務(wù)升級來展開。

　　勾勒資本微笑曲線

　　從百億元到千億元，萬科和保利用了5年，綠地跑了8年，龍湖不緊不慢花了10年。在習(xí)慣以規(guī)模論英雄的房地產(chǎn)行業(yè)，龍湖走了一條與眾不同的道路。千億陣營到兩千億陣營之后，龍湖再度調(diào)慢節(jié)奏。

　　用邵明曉的話，龍湖會按照自己的節(jié)奏，穩(wěn)健推進運營開發(fā)。截至7月，龍湖累計合約銷售為1256.2億元，完成全年目標57.1%，若按照去年末發(fā)力的節(jié)奏，完成年度目標是大概率事件。此外，龍湖已售未結(jié)金額為2470億元，這足以構(gòu)成未來數(shù)年的利潤想象空間。

　　在規(guī)模與速度游戲中，龍湖要的是規(guī)模與質(zhì)量，周轉(zhuǎn)與持有的平衡，并最終落在“安全”這兩個字上。他們靠一條條內(nèi)部鐵律，來推動龍湖上下往前奔跑。

　　60%以下全年凈負債率，40%以下外債占比，是龍湖內(nèi)設(shè)的財務(wù)紅線。這些關(guān)鍵指標，嚴格把關(guān)龍湖的拿地節(jié)奏和融資手段，并對回款速度提出高要求。

　　他們繪制的城市地圖里，一二線核心城市和大都市圈的周邊城市依然是目標所向，量入為出——今年上半年，龍湖城市半徑已覆蓋到49個，總土儲7093萬平方米，權(quán)益土儲4911萬平方米，總貨值9800億元，足以支撐其四年以上的發(fā)展；土儲的平均成本為每平方米人民幣5632元，為當期簽約單價的34.7%，且90%的貨量集中在熱點城市和價值區(qū)域。這也意味著，龍湖的項目利潤空間較大；高達95%的回款率，也讓龍湖在投資領(lǐng)域有更大的騰挪空間。

　　強調(diào)有質(zhì)量增長的龍湖，正畫出一條資本微笑曲線。今年上半年，龍湖營業(yè)額385.7億元，核心凈利潤為47億元，同比增長26.0%；毛利同比增長24.9%至125.8億元，毛利率32.6%；負債方面，期內(nèi)，龍湖綜合借貸總額為1400.5億元，平均借貸成本為年利率4.56%；平均貸款年限5.69年，處于行業(yè)較優(yōu)水平。

　　截至半年末，龍湖在手現(xiàn)金580.7億元，較去年增長接近38%；凈負債率53%，保持穩(wěn)定低位。從債務(wù)結(jié)構(gòu)看，一年以內(nèi)到期的短期債務(wù)占比不到10%，外幣貸款占比約21%。此外，龍湖的經(jīng)營性收入今年將實現(xiàn)100億元，明年達150億元，將完全覆蓋全部利息支出。

　　得益于資本市場的優(yōu)異表現(xiàn)，期內(nèi)，龍湖收獲了穆迪上調(diào)展望為正面，實力站穩(wěn)投資級。目前，國際三大評級機構(gòu)標普、穆迪、以及惠譽給與龍湖的最新評級分別為“BBB-”、“Baa3”、“BBB”；此外，大公國際、中誠信證評、新世紀均給予龍湖“AAA”評級。因此，龍湖也成為行業(yè)內(nèi)唯一的境內(nèi)外全投資級民營房企。

　　其間，龍湖還被納入恒生中國企業(yè)指數(shù)成份股，傳遞出資本市場對上市10年的龍湖集團，在良好的信用記錄、審慎自律的財務(wù)表現(xiàn)、穩(wěn)健業(yè)務(wù)發(fā)展方面的進一步認可。

　　“下半年拿地依舊會嚴格的量入為出?！壁w軼預(yù)判，未來依舊有機會，將根據(jù)負債率倒推，見機行事。

　　拓寬利潤蓄水池

　　行業(yè)下半場，對誰都有壓力，龍湖為未來增長留了一張船票。

　　把雞蛋放到不同籃子里，對沖風(fēng)險，這是龍湖商業(yè)地產(chǎn)的初始邏輯。2011年末，龍湖最終把商業(yè)地產(chǎn)作為戰(zhàn)略目標：未來每年銷售回款的10%將用于投資性物業(yè)。其中，天街的沉淀，被視為龍湖未來利潤增長的“蓄水池”。

　　“商業(yè)是龍湖的一個主航道業(yè)務(wù)，經(jīng)過每年不斷的投資積累，到今年商業(yè)開始爆發(fā)了。”邵明曉稱，在運營效率方面，龍湖商業(yè)的毛利率在70%以上，銷售坪效包括單店增長的質(zhì)量在行業(yè)內(nèi)都排在前列。目前，龍湖的天街已經(jīng)申請了“中國馳名商標”。

　　今年上半年，龍湖物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入為25.8億元，較上年同期增長39.2%，其中商業(yè)部分貢獻了21.1億元。截至目前，龍湖在建投資物業(yè)27個，規(guī)劃建筑面積合計超過271萬平方米。累計開業(yè)商場數(shù)量29個，整體出租率98%。

　　至于商場的資本化變現(xiàn)，趙軼稱，大概商場NPI/COST運營到12%至15%的時候，一些長線的險資會傾向于拿優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！拔覀兂鲎尨蟾?9%的股權(quán)，通過估值提升，將投入成本全收回并有一定收益，同時我們還能夠操盤并表，能夠收管理費?！?/p>

　　他續(xù)稱，通過這種方式實現(xiàn)商場資本化的變現(xiàn)，跟REITs和分拆上市本質(zhì)上是一樣的，集團會逐步探索這樣的渠道。

　　長租公寓是龍湖另一重要的主航道業(yè)務(wù)。龍湖將今天這樣一個工業(yè)化、現(xiàn)代化和城市化的進程，看做是時代的一個大機遇，并對未來充滿信心。

　　尤其是城市化伴隨的人口在中國版圖上重新分布，會給房地產(chǎn)帶來新一輪的發(fā)展動能，龍湖已經(jīng)為這個機會做好準備——他們關(guān)注長租公寓領(lǐng)域，截至2019上半年，龍湖“冠寓”累計開業(yè)房間數(shù)量超6萬間，上半年租金收入同比增長207%達到4.26億元。

　　作為新興行業(yè)，長租公寓的舞臺上不斷有人進場，有人離場。邵明曉坦承，長租業(yè)務(wù)確實發(fā)生了些變化，“這個領(lǐng)域重運營重營銷，對團隊要求非常高”。

　　但龍湖冠寓會堅定地按照自己的節(jié)奏走?！拔覀儸F(xiàn)在已經(jīng)基本做到頭部領(lǐng)域，再往前走，有希望做到完全的領(lǐng)先，”邵明曉稱，“冠寓全年目標8萬間不變，收入會超過10億。”

　　“中長期來看，這個業(yè)務(wù)還是非常能賺錢的業(yè)務(wù)?！鄙勖鲿员硎荆L租公寓未來重點還是在質(zhì)量上，例如選址、運營、用戶以及底層的系統(tǒng)全面強化，提高出租率。

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