時代周報記者：楊靜

　　以合作開發(fā)的方式，綠地香港（00337.HK）將自身發(fā)展布局擴展至江蘇常州。

　　9月2日，公司公告表示，和常州【黑牡丹(600510)、股吧】(600510)置業(yè)有限公司簽訂協(xié)議，雙方共同成合營公司開發(fā)常州市新北區(qū)新橋鎮(zhèn)XL120226和XL120236地塊。地塊預(yù)計需四年的開發(fā)時間，涵蓋住宅、商業(yè)及辦公綜合項目。

　　早前的8月28日，綠地香港公告以17.28億收購江蘇蘇州吳江區(qū)1號地塊。

　　密集地拓地，正因為公司本身充裕的現(xiàn)金流。

　　根據(jù)2019年的半年報，截至6月底，這家公司持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物105億元。按照8月22日業(yè)績發(fā)布會上，公司管理層釋放的信息，在現(xiàn)金流充裕的前提下，下半年公司有非常大的騰挪空間。

　　“不再是彎道超車而是直線超車?！痹跇I(yè)績發(fā)布會上，綠地香港董事局主席兼行政總裁陳軍在回應(yīng)時代周報記者提問時表示。

　　綠地香港董事局主席兼行政總裁陳軍

　　高增長不再是常態(tài)

　　據(jù)了解，下半年公司內(nèi)部定出的土地投資在130億左右。拿地渠道上，會考慮在同政府勾地和國企合作中把握機會。貨值儲備方向敲定在長三角和珠三角地區(qū)。

　　這兩大區(qū)域也是公司上半年土地拓展的方向。上半年新增的6個項目，主要分布于云南昆明、廣西南寧、安徽廣德、江蘇鎮(zhèn)江、浙江桐鄉(xiāng)5個城市，新增建筑面積268萬平方米，平均土地成本1560元/平方米。

　　截至2019年6月底，綠地香港在20座城市擁有土地儲備約2010萬平方米，平均樓板價為2665元/平方米。

　　2665元/平方米的成本價，對比上半年12890元/平米的銷售均價，綠地香港的毛利看上去十分可觀?！拔磥砻蔬_30%是可以保障的。”陳軍很有信心。

　　今年4月，綠地香港出售給Brookfield的上海五里橋項目帶來的收益目前并沒有計入上半年利潤中?！邦A(yù)計到今年底，交易的收益可以歸入整體利潤?！本G地香港董秘雷雨在業(yè)績發(fā)布會上表示。

　　根據(jù)陳軍的透露，正因為綠地香港本身在資產(chǎn)上的優(yōu)質(zhì)，交易方才會以高溢價買下。

　　“我們選擇賣，是考慮到用賣出后所得的資金來投資其他項目所帶來的收益，會超過繼續(xù)持有這個物業(yè)本身所帶來的收益?！彼硎尽?/p>

　　按照陳軍的判斷，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入風(fēng)險投資時代，因此企業(yè)本身的發(fā)展也應(yīng)該回歸到合理的空間。

　　于綠地香港而言，往常50%甚至是60%的增長已經(jīng)不被認為是常態(tài)?！熬G地香港正在進入一個平緩增長期。”8月22日公司業(yè)績發(fā)布會上，陳軍認為。

　　注重內(nèi)驅(qū)發(fā)展

　　告別六年前高達170%的負債率，綠地香港本身也在改變。

　　根據(jù)2019年上半年的數(shù)據(jù)，公司凈負債率為50%，較去年年末下降38%；凈利潤為8.8億人民幣，同比增長90%；毛利率由2018年同期的的24%上升為36%。

　　規(guī)模與績效雙增長的情況正在呈現(xiàn)。

　　2019年上半年合約銷售256.05億元，同比增長67%，完成全年500億目標的51.2%。全年可售貨值700億元推算，完成全年目標將是大概率事件。在陳軍看來，綠地香港上半年的各項指標取得了歷史性的突破。不過，與過往業(yè)績會上強調(diào)銷售目標相比，今年的半年報業(yè)績會上，穩(wěn)健發(fā)展、注重現(xiàn)金流等成為管理層的關(guān)鍵詞。

　　“企業(yè)想要短期或者長期的發(fā)展，所做得動作就會不一樣。比如跑5公里，一開始上來就是沖刺速度，后面可能壓力比較大。綠地香港注重的是行穩(wěn)致遠，一步一個腳印。”陳軍回應(yīng)時代周報提問時給出原因。

　　注重內(nèi)驅(qū)型的發(fā)展，被綠地香港提到重要的位置。

　　降低融資成本是一方面。不同于上半年大部分開發(fā)商走高的融資成本，綠地香港目前為5.17%，比去年年末的5.21%都要低。

　　融資成本的降低，得益于債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。其中，減少境外借款是重要的一環(huán)。

　　據(jù)了解，上半年公司用一部分貨幣資金歸還美元債，進而使得境外借款占比大幅減少。曾經(jīng)一度占比高達76%的境外借款，到今年6月底已經(jīng)降至38%。

　　審慎融資也是策略之一。按照陳軍自己的表述，“公司的融資政策在不斷收緊，穩(wěn)中偏緊?！?/p>

　　2019年，截至9月，綠地香港只在今年7月發(fā)行了一筆2021年到期的3億美元票據(jù)，票面利率6%。

　　據(jù)陳軍的介紹，上半年綠地香港共計有6.5億美元票據(jù)需要償還，除上述一筆3億美元債，大部分債券是用公司現(xiàn)金予以償還。

　　“綠地香港從來沒通過信托方式進行融資，不存在任何一筆信托貸款和土地款的前端融資。公司在境內(nèi)的融資空間非常大，因為有很多工具還沒有用?！标愜姺Q。

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